中央这次应该是下定了决心要把城市更新搞起来。
国家发改委正在征询房企和金融机构对参与城市更新项目投资建设的主要诉求和政策建议，这一次的动作非常务实，发改委对社会资本参与城市更新的关注焦点细化到了项目落地的各个细节，具体举例如下：
1. 解决城市更新项目算不过账的问题：在一二级联动受阻、房地产市场下行的背景下，探索如何创新城市更新项目商业运营模式，利用城市特色资源（文化旅游、矿产资源、产业发展、新能源等）进行项目的整体谋划，平衡和提升项目回报。
2. 聚焦城市更新中的迫切、重点领域：比如老旧厂房、老旧街区、城中村、地下管网的改造、投资等，引导、支持和鼓励重点领域的投资需求。
3. 正视城市更新工作推进和项目实施过程中面临的主要问题和困难，并针对性地提供解决思路。
4. 全力引入社会资本参与城市更新：在中央预算内投资等政府资金支持的基础上，引导企业、金融机构/投资机构参与城市更新项目的投资建设，并关注和解决社会资本方的核心诉求与政策建议。
我们最近新增的业务中，城市更新与城中村改造项目占了非常大的比重，比较典型的是一些央企和外地国企、城投平台为了进入深圳、广州的城市更新市场而想方设法吃下首个项目，或者是央国企施工单位为了拿到一二线城市旧改项目的施工业务而联合我们这些投资机构一起做“投资人+EPC”的业务。
7月31日，国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出了“常住人口城镇化率提升至70%”的目标，《行动计划》第五部分“实施城市更新和安全韧性提升行动”中的“（二）重点任务”提到了“1.推进城镇老旧小区改造；2.加快推进保障性住房建设、平急两用基础设施建设、城中村改造；……”等。如果将国家发改委这一次征询房企、金融机构、投资机构对城市更新投资建设的主要诉求和政策建议一事联系起来考虑，我们认为城市更新和城中村改造业务接下去很可能会迎来一个小高峰。
在上述政策和市场动向的背后，我们认为有两个原因值得特别关注：
一是政府中短期内对“土地财政”的依赖很难改变，通过城市更新、城中村改造提振房地产的思路也不会调整。中共中央、国务院2020年发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中，第一部分就强调了土地要素。近一年来，中央也一直在强调房地产的支柱产业定位，尤其从截止当前的房地产救市动作来看，国家根本不可能放任土地财政支柱的崩塌，因为现在“救地产”就是“救金融、救城投、救地方政府”。
二是城市更新、城中村改造依旧是拉动GDP增长的主要方向和手段，不仅能让政府、国企、城投通过统一拆迁程序、拆迁补偿标准等途径低成本地获取高GDP用途的土地，还能让被拆迁方获取货币补偿以拉动消费，或者是被拆迁方通过货币、房票、回迁房等置换新房以促进楼市去库存的良性循环，并进一步降低农村人口的进城成本，促进城镇化的良性循环。
在《城市更新项目的困境：算不过账、融不到钱》一文中，我们提到了目前城市更新很难推进的两大原因，一是项目算不过账的问题，甚至一二级倒挂，一级土地整理的成本远高于二级招拍挂的卖地价格；二是社会资本因为项目算不过账、还款来源不明确等原因不敢参与投资建设或投放资金，导致地方专项债、政策性银行资金、中央预算内投资等在巨额的项目资金需求面前显得杯水车薪，项目也就迟滞不前。
我们认为中央对城市更新的新一轮摸底是务实且非常及时的，因为从政策刺激的效果来看，城市更新、城中村改造如能快速推进，对拉动房地产的作用将更为明显。准确地说，通过被拆迁方购买、置换新房属于楼市去库存更为关键的一环，而通过楼市去库存拉动房地产对拉动GDP的作用则不言而喻，因此市场各方可以重点关注一下接下去的城市更新业务机会。
值得注意的是，就央国企、城投平台主导的城市更新、城中村改造所带来的业务机会而言，整个市场的主流依旧是“以投带建”或者“投资人+EPC”的合作思路，我们即便是通过信托计划对国企、城投平台投放资金，最后也始终得考虑项目的总包施工单位能否提供额外贴息（也就是“投资人+EPC”模式），不然很难实现综合收益的目标（国企、城投基本都有自己的融资成本红线，因此超出成本红线的部分基本得靠第三方贴息的方式来处理，但目前也同样面临监管方面的压力，也即综合融资成本可能过高的问题，以及施工单位利润太薄导致无法贴息等）。
鉴于上述原因，就国企、城投的基建、城市更新等项目的投资业务而言，我们目前其实有着更多的担忧，包括城投非标业务被监管卡得很死，城投境内债难发，仅城投境外债还有一点吃肉空间（综合年化收益能达到8%-12%），我们今后对城投境外债的投资也很可能全面取代境内债的投资。
截止当前，我们认为国企、城投的非标融资已不可能再是主流，而且只能是短期性质的融资补充，今后城投融资的主流将是财政方向的资金融入，包括专项债、特别国债、中央预算内资金、PSL以及偏市场化的EOD、设备更新等。根据上述判断，我们今后的主要业务方向将调整为国企、城投的存量资产资源盘活方向，重点是产业和运营，在这基础上再做项目的策划和包装并做出长久期、低利率的融资产品（如REITs等）以实现资金投放目标。
