点击“美房网俱乐部投资分析”关注我们
近日主编去肇庆考察楼市，肇庆属于粤港澳大湾区中的一员，并且价格相对较低。和目前其他三四线城市一样，肇庆的房价升温也很快，这是市场和政策双重影响下的正常现象。但是主编发现部分楼盘价格升温过快，可谓暴涨，投资者就需要十分警惕。如果你是异地购房，在不了解当地市场的情况下可能会觉得蛮便宜，再加上现场火热的气氛很容易被促成买房。但，请等一等！
主编考察了端州某楼盘，其毛坯售价近1万块，这个价格我认为就不合理。离开售楼部后主编从肇庆市住建部官网得到近期一手住宅商品房销售数据，下图是肇庆市自2017年1月到6月这20个周的网签均价。
可以看到肇庆端州的住宅网签价在2017年总体是平稳上升的趋势，从5千到6千升了一个台阶。通过走访周边二手中介门店得到周边房价情况：单身公寓租金1800元/月（家电齐全），小区两房住宅租金2500元/月（家电齐全），周边地段较好的二手毛坯住宅价格在6千左右。
为何楼盘敢定价如此高？经主编了解，此楼盘是通过给各大渠道商高佣金的销售方式，让中介大批量带外地客户来看房，如果异地客户不了解这边的市场，其实很容易中招。这样的楼盘主编是不建议大家入手的，倒不是主编不看好这个地段，相反主编看好肇庆未来的发展，只是在同样的地段有性价比更好的房子，我们为何要选择这个呢？
如果各位要异地购房，一定要确保我们接收到信息的真实性，包括地铁规划、学校、周边价格等等，这是我们判断小区价值的前提。给大家说下主编平时用的方法：
1：在了解楼盘基本情况后，上网找到当地住建部官方网站，了解最近的网签数据。政府网站的数据一定是真实的，并且让我们可以看到趋势变化。有很多人是从链家、搜房、58等渠道了解价格信息，但这些网站部分信息严重失真，一般不具有参考意义，特别是二手房价格。
2：去周边中介门店，询问附近的租金和二手房价格，并与住建部官方数据进行对比。如果两方数据相似，我们可以放心的用来参考；如果政府数据偏低，一个原因可能是政府的数据虽然真实，但不“正确”，例如现在很多地方出现“双合同”，政府的网签价格很低，但是真实市场价格很高。另一个原因可能就是网签数据的滞后性，市场价格短时间内升高，这时我们就需要清楚是只有这一个楼盘价格高，还是周边的楼盘价格都高。
3：多跑几个楼盘，进一步判断周边市场价格。
通过以上三点我们就可以准备把握一个区域的价格趋势与真实价格。
三四线城市火热，一二线城市降温，我们有什么机会？
1：每个城市都有值得投资的物业，三四线城市价格偏低，投资成本小是一个优势，但同时坑也很多，需要睁大眼睛选择。对于楼盘价值的判断，可以参考我们一贯的投资理论，从楼盘周边配套来判断是否有升值的潜力。需要提醒大家的是，尽量购买城市均价线附近的房子。
2：如果你在三四线城市有房产，并且楼盘升值潜力不大，现在是一个卖出的好机会。利用这笔资金可以在当地寻找更有价值的物业；或者趁着当前一二线城市因为政府限购限价导致部分楼盘价格不高，也是一个买入的好机会，并且从长线来看热点一二线城市还是更值得投资。
浮躁的楼市有太多的噪音，我们需要静下心去寻找真正有价值的信号。
郑重声明：本文在微信公众号美房网深圳站首发，是美房网深圳站的原创文章，欢迎转发，不欢迎转载。如需转载请保留本版权说明。
.
