全国楼市大多步入调控阶段，包括限购在内的多种调控方式已经纷纷祭出，限购的本质是控制市场的需求，削弱强劲的购买力量。对于需求端的限制政策，更厉害的是提出N年的社保要求，N年的具体年限因不同的城市具体的规定也会不同。房地产政策中最厉害的控制政策是直接“封盘”。新房市场与二手房市场全部停止交易。但是这种政策只是暂时的管控政策，目前只有一座“千年大计”城市是这样的情况，但未来这座城市商品房市场一定会放开。虽然史上最严，但没有参考价值，也不会推广到其它城市。
房地产市场的供应包括二手房市场和新房市场，新房市场主要供应主体是开发商。在本轮调控背景下，一些城市适时的推出了限价房，限价房并非新鲜事物。限价房主要特点：本质是商品房，政府限定出售价格，房屋所有权证登记之日起5年内不准交易、上市交易时，需要上缴一部分差价（有的地方规定是价差的35%，但各地的具体规定不同。）近两天有了一些变化，天津限价房刚刚出台了更严格的流通运行制度，已经变为封闭运行。这类城市限价房的命运将改变：作为居住还好，升值获利已无望。朋友所在的城市目前没有这种规定。
今天我们聊一个具体关于限价房的真实案例，“主人公”城市就是上面“冻产”地图里城市的一份子。事件的始末：我的一位朋友所在的城市，在这轮楼市的涨价大潮中，算得上是波涛汹涌。他完全错过了这轮行情，由于房价的上涨，他的购房压力直线上升；原定的购房计划也是一推再推。最近，他所在的城市出了一个限价房项目，受朋友邀请，我跟随他一起去看了这个项目，并且参加了该项目的推介会，开发商的规划设计人员进行的讲解。其中的内容，笔者还是颇感意外！
定位，号称要打造该地区一个标杆级别的小区。
准备与绿城物业合作，由绿城物业托管小区。要知道该城市还是以本地开发商为主，基本都是开发商自持物业的局面。
人车分流，入户大堂，刷卡进入。虽然早不是新鲜事物，但是对于该区域来说尚属首例。
细节方面：统一的指纹防盗门、小区花园驱蚊系统、真正的新风系统、小区塑胶跑道、小区WIFI覆盖、号称后期装修无须再更改水电，甚至细化到包括插座位置等设计都全部人性化；切身考虑业主的需求。
假如该项目最后实现了当初的设计规划，可以说这是一个良心楼盘。只是笔者心理还存在一些疑虑：
▶项目本身为限价房项目，入市的价格并不高。美好的规划最后是否会因建安成本的原因，大大缩水；无法落实。
▶开发商规划的部分完全兑现的情况下，达到开发商宣讲的标杆级的小区品质。后期销售时，会不会变项涨价，比如绑定车库和停车位销售且价格远高市场价格；或者绑定装修。再或者通过第三方来销售，收取所谓的“茶水费”“房号费”等。
▶前面提到，最近个别城市出台限价房流通运行制度，要求达到转让条件的限价房，应转让给符合限价商品房购买条件的家庭，或由政府指定的公司回购，形成封闭的运行体系。如果这类政策推广至朋友所在的城市，依靠限价房升值获利的空间将变得极为有限，作为刚需居住没有问题，投资的话已经丧失投资价值。因此政策的未知性带来的风险很大。
作为开发商来说，其最终的目的是希望自己的房子能够热卖。我们在买房时最好权衡利弊。同时目前国家对限价房的定位正在发生一些变化，房住不炒的原则将会使限价房回归居住属性，也就意味着升值的属性被严格的管控和限制。那么现在哪些房产值得投资，请关注我们后续的文章分析。
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