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版权：来源 中国经济网(ID:ourcecn)综合新华社、齐鲁网、央视财经、泽平宏观（ID：zepinghongguan）等
刚刚，楼市传来大消息！
济南市政府26日出台房地产新政，规定济南本市户籍家庭限购2套住房；非本市户籍家庭在济南限购1套住房，并需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。
限！限！限！济南再出楼市调控措施
为深入贯彻落实济南市关于保持房地产市场持续平稳健康发展的有关要求，巩固调控成果，防止房价反弹，确保房地产市场稳定，维护群众利益，济南市政府研究确定，进一步采取措施，加大房地产市场调控力度。主要有以下几大措施：
一、强化竞买居住用地（含兼容居住用地）资金来源管控。
二、加强商品房预售审批管理，控制市场供应节奏。
三、本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）。
四、加强市场监管，严格执行限购政策。认真落实商品房网签备案规定，依法严厉打击捂盘惜售等行为。严格购房资格认定，严查造假骗取购房资格行为。
五、严格规范商品房预（销）售合同网签撤销程序，切实制止预售商品房转让等炒房行为。
六、加强社会宣传和舆论引导，维护房地产市场良好秩序。
此通知适用于济南市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区，自发布之日起施行。
这次措施是今年下半年以来济南第三次出台房地产调控政策。此前，9月28日济南曾发布“房八条”打击恶意炒房，10月2日，济南又发布了限购三套房和限贷政策，抑制过热的房地产市场。
2016年10月2日：公积金贷款最高额度下调
济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知，购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。
家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元;本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房。
9月28日济南发布“房八条”
在疯长的楼市面前，济南也拿出了8条调控政策。28日，济南市人民政府办公厅出台《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》，将加大土地的供应，对恶意炒房、开发商捂盘惜售等情况进行约束。
“房八条”的出台，是为了让狂热的房地产市场降温。截至今年8月份，济南房价连涨13个月，一年来的涨幅超过10%。7月份济南房价已超过同省的青岛，8月份济南更是上榜“全国房价前十”，位列第十名。
新出台的“房八条”首先对土地供应提出要求，要加大居住用地供应规模，并加快节奏。居住用地竞卖保证金方面有所提高，由原来的起始价20%提高到30%。针对当前房屋预售、销售市场上比较普遍的违规认筹、恶意炒房、倒号炒号等行为将加大管控并严惩。
全国24城两个月共计50多次楼市调控
从今年“十一”前后，到11月底的两个月时间里，中国24个城市进行了50余次房地产市场调控，如今，这轮调控尚没有结束，就在12月21日，郑州、武汉再次发布了加码收紧购房的政策。
今年各地密集发布的限购限贷等调控措施目的就是为了给过热的热点城市楼市降温。因为一线城市房价偏高，前9个月，部分投资、投机资金撤出一线城市进入二线城市，武汉、南京、杭州、厦门、郑州、合肥等二线城市先后接棒一线城市领涨，形成蔓延趋势。
不过，伴随10月份各地调控的落地，楼市的快速降温，“地王潮”也戛然而止，无锡、苏州、南京等多地还特别出台了土地限价举措。截至12月14日，12月上旬的全国土地市场合计成交超过10亿的26宗，超过5亿的地块56宗，溢价率超过100%的只有4宗，而超过50%的只有13宗。
11月，70城新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个。与11月上半月比，11月下半月15个一线和热点二线城市中，北京、天津、上海、杭州等9个城市新建商品住宅价格环比下降。
2017楼市将怎么走？中央释放这些改革信号
12月16日正式闭幕的中央经济工作会议提出了“房子是用来住的，不是用来炒的” 的定位。还明确，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，“要解决炒房问题首先就得稳房价，而稳房价的前提则是要增加供给。”
会议就指出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。在严跃进看来，发展住房租赁市场可有效满足城市各层次住房者的租赁需求和改善城市住房结构。
“针对一、二线土地市场供应不足导致的地价、房价上涨，可以从两个层面来解决。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建言称，首先要加大土地供应指标，采取人地挂钩模式；其次由于一、二线城市存量土地比较多，同样有盘活的余地。
中央经济工作会议同时明确，去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。
知情人士：土地使用权到期肯定续费
随着温州住房土地“续期”问题的顺利解决，大家对70年土地使用权到期的关注再度升温。
上周国土资源部正式发布过渡性安排办法，温州等地少数住房土地使用权到期后“两不一正常”：不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。新华社评论称，这是温州一小步、中国一大步，是落实产权保护制度的最新行动，传递出保护公民财产权益的讯息。
不少舆论将此视为政策风向标，猜测70年土地使用权处理也将“如法炮制”。这种想法可能过于乐观了。据21世纪经济报道，接近国土部的知情人士透露，温州土地使用权到期免费续期可能只是短期过渡性政策。
该人士认为，就目前中国土地制度管理法而言，土地使用权到期续费是肯定的。但短期内不会实行，因为会影响三四线楼市去库存。他还表示，即便续费，也不是直接续交土地出让金，很有可能会与房地产税结合起来考虑。
调控会到何时？房价会降多少？转自：泽平宏观（ID：zepinghongguan）；作者：任泽平
2015-2016年在货币放水、政策刺激下，一二线房价暴涨。国庆前后新一轮房地产调控政策出台，销量大幅回调，房价涨幅放缓。12月中央经济工作会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。本轮房价将调整到何时？2017年房地产投资增速将回落多少？
1、本轮房价调整可能持续到2017底-2018年上半年
1.1 中央经济工作会议提出建立房地产长效机制
2016年国庆前后新一轮房地产调控出台，销量大幅回调，房价涨幅放缓。12月中央经济工作会议多次强调房地产相关事项，有很多新思路，因城施策调控，从刺激房地产到建立长效机制，限制投机性需求，增加土地供给，发展大都市圈。
1）在深入推进“三去一降一补”中强调“去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。”
2）会议强调，“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险”。未来房地产调控将始终处于高压姿态，对于环比价格上涨的热点城市将不断加码限购限贷政策，否则地方政府将被问责。
3）会议强调，“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，严格限制信贷流向投资投机性购房”。表明中央明确了房地产的居住属性和消费属性，否定了投资投机属性。
4）会议强调，“要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”。表明中央决心解决人地分离、人口城镇化与土地城镇化不匹配的问题，大都市圈战略日渐清晰，小城镇化战略或退出历史舞台。
1.2 近几轮房价周期平均36个月左右，涨24个月，调12个月
中国房地产周期是市场运行和政策叠加而成。近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。并且，房价上行周期逐渐缩短、调整周期逐渐延长，这主要在于防风险压力带来的政策调控影响。2005年中期以来，以70个大中城市新建住宅价格指数（2005年6月=100）为标准，我国房地产市场可划分四轮周期。第一轮周期45个月，上行38个月，调整7个月。第二轮周期40个月，上行29个月，调整11个月。第三轮周期34个月，上行22个月，调整12个月。第四轮周期已上行19个月，房价环比增速从9月的1.8%的高点降至10月的1.0%，再下滑至11月的0.6%。
当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。10月政治局会议强调，“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。12月政治局会议要求，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。12月中央经济工作会议强调把防控金融风险放到更加重要的位置，进一步明确构建房地产长效机制。2017年房地产调控将保持高压状态，从国庆前后密集调控，到11月上海天津等地加码，再到12月郑州加码，显示了中央的决心。
量在价先，销售面积是判断房价变化的先行指标，10月调控以来，房地产销量大幅回落，预计价格调整也将随后展开。在前三轮周期中，销售面积累计增速高峰分别领先房价指数高峰10、20、15个月，销售面积累计增速低谷分别领先房价指数低谷2、3、2个月。在第四轮暨本轮周期中，销售面积累计同比增速的高点为4月，之后房价指数上行已7个月。
由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立，尚有转机。
2、房地产投资增速二次探底但幅度不深：2017年增速1%-3%
2.1 销售、到位资金、新开工等领先于房地产投资
受房地产市场分化严重及政策调控等影响，传统先行指标在预测房地产投资增速高峰时失效，但销售面积、房地产开发企业到位资金、房屋新开工面积等指标的见底对判断房地产投资增速何时见底仍具领先意义。
在最近两轮周期中，销售面积、房地产开发企业到位资金、房屋新开工面积累计增速高峰与房地产开发投资累计增速高峰完全一致，但上述指标的见底仍具有一定的领先性。在2005年中期以来的前三轮周期中，销售面积累计增速低谷分别领先房地产开发投资累计增速低谷2、5、10个月，房地产开发企业到位资金累计增速低谷分别领先3、6、9个月。
在2005年中期以来的第二、三轮周期中，房屋新开工面积累计同比增速低谷分别领先房地产开发投资累计增速低谷3、9个月。因而房地产投资增速二次见底，需要密切关注上述三个指标何时见底。
2.2 2017年房地产投资增速或在1%-3%
一二线城市面临补库存，三四线及以下城市处于政策鼓励去库存。中央经济工作会议在深入推进“三去一降一补”中强调“去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。”2015-2016年一二线房地产去库存比较充分，2017-2018年面临补库需求。按照长效机制的要求，随着大都市圈和区域核心城市土地供应增加，未来房地产投资回调幅度可能不深。
明年房地产投资累计同比增速可能在1%-3%。2016年1-11月，全国房地产投资累计同比增速为6.5%，较1-10月回落0.1个点；从当月同比看，11月房地产投资增速为5.7%，回落7.7个点。分城市看，一线、二线、三四线及以下城市房地产投资累计同比增速分别为7.4%、7.8%、5.5%；与10月相比，一线、三四线及以下城市房地产投资增速分别回落1.1、0.2个点，二线城市房地产投资增速上升0.4个点。
从最近四年特别是最近两年的情况看，一线、二线、三四线及以下城市房地产投资分别占全国的约11.5%、35.0%、53.5%。近十年一线城市房地产投资增速的低值为2008年的0.2%，除此之外则为今年的6.2%左右；二线城市房地产投资增速的低值为2015年的1.0%；三四线城市房地产投资增速的低值为2015年的-1.3%。
结合历史数据、现实情况及政策，大致假定两个情景：其一，明年一线、二线、三四线及以下城市房地产投资累计同比增速分别为5.0%、4.0%、2.0%，则明年房地产投资增速为3.0%；其二，假定明年一线、二线、三四线及以下城市房地产投资累计同比增速分别为3.0%、2.0%、0%，则明年房地产投资增速为1.0%。
房地产是周期之母。2016年经济小周期复苏很大程度上是房地产投资回升带动，2017年房地产投资回调将拖累经济二次探底，这对货币政策、债市、股市、大宗商品可能产生影响，如果2017年地产投资增速回调，货币政策会否重回宽松、大宗商品价格会否二次探底、债市会否重获转机、股市会否像2013年一样实现风格切换，我们拭目以待。
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