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北京、上海、重庆、深圳楼市风云突变！
一、重庆：这个周末，重庆楼市风云突变！
最近，重庆楼市吸引了无数眼球！近期，各类重庆楼市要涨的声音不绝于耳。针对有媒体报道一些购房者组团“打飞的”前往重庆“炒房”的现象，对此， 1月7日重庆市国土房管局下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》，将通过四个方面、三大措施严控房价。
据重庆日报集团下属的“华龙网”报道，这些措施包括：
1、严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定。预售价格经备案后，开发企业应按规定执行，若要调整预售价格的，必须提供调价依据，理由不充分、不合理的，不办理变更备案。
2、严格规范销售行为。严禁以认购、预订、排号、发卡等方式收取或者变相收取定金、预订款等费用。严禁以捏造或发布虚假信息哄抬房价等。
3、进一步加大执法力度。对拒不整改的企业，将采取暂停项目网上签约、暂停交易登记以及暂停资产转移登记手续办理、吊销商品房预售许可证等措施等等。
这是10天之内，重庆官方对房地产市场的第二次表态。重庆目前是中国两大试点个人房产税的城市，征收范围包括：个人新购高档住房、在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。也就是说，全国人民每人可以在重庆购买一套无房地产税的商品房！
二、上海整顿商住，128个项目暂停销售！1月6日晚间，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化，上海“办公”性质的一手房中，有大量项目“暂停销售”。
这些暂停销售的项目，全部是办公性质的公寓——公寓式办公楼，也就是俗称的“商住”。据界面新闻记者统计发现，上海共有128个项目被暂停销售（不含金山区），其中嘉定、松江、青浦和浦东新区分别为30、17、16和15个。
对此，上海市住房和城乡建设管理委员会发声了！官方明确回应，部分商办项目被暂停网签，主要原因就是两点：
1、擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。
2、一些项目在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。
不过有业内人士分析指出，目前暂停销售可以看作是进一步的动作，后续会否再有动作不得而知。停止销售或是政策出台执行的前奏。
三、北京房贷利率九折已实施，贷款300万元30年利息增加15万元
临近2016年年末时有消息传出，15家银行的北京分行签署了一份公约，自2017年1月1日起执行的房贷利率将不低于银行基准利率的0.9倍。
如今，传言变成了现实。元旦当天，《证券日报》分别从多家银行和房地产中介处证实房贷利率优惠收紧的消息。自2017年1月1日起，北京地区大部分银行将执行贷款利率九折起的优惠政策。
去年9月份，楼市政策收紧后，市场一直有房贷利率上调至九折起的传言，但始终没有执行。几度传闻之后，这次“狼终于来了”。
如果以商业贷款300万元、基准利率4.9%、按揭30年、采取等额本息还款方式来计算，房贷利率八五折优惠时，执行利率为4.17%，月均还款14618元，还款总额5262480元。
房贷利率九折优惠时，利率为4.41%，月均还款15041元，还款总额5414760元。也就是说，房贷利率从八五折提升至九折后，贷款300万元月均还款额增加423元，还款总额增加152280元。
对于房贷利率做出的这一调整，业内人士表示，本轮楼市牛市行情的推手之一，就是低成本资金和高杠杆的作用，利率优惠的收紧不仅提高购房成本，更重要的是对购房者预期的打压，以组合拳的方式抑制投资，同时意味着北京的紧缩调控将会长期持续，因此会对购房需求形成新一轮打压。
四、深圳：新房价格跌跌跌！一朝跌回半年前 均价5万5
1月1日，深圳市规土委发布去年12月深圳房地产市场数据。去年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面积21.8万平方米，成交均价54946元/平方米，环比下跌0.1%。从每周的成交数据来看，深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平，房价已经跌回了半年前。
数据显示，深圳龙岗、福田、罗湖上个月房价回落明显。其中，龙岗区成交均价31925元/平方米，环比下跌21.2%。福田虽然环比下跌20.7%，但价格依然高企，成交均价达到83930元/平方米。
2016年，深圳新房市场价格一路上涨，到9月份均价突破6万元。随后，当地推出史上最严调控“深八条”，新房均价在10月份，下降近10%，并持续回落稳定在5万左右。不过，深圳市民认为均价依然高得离谱，应该还有下跌空间。
深圳市民：均价5万多元可能是好的兆头，我希望会再跌下去。
除了新房市场，深圳二手房12月份成交量，环比减少28.4%。2016年全年均价涨幅比2015年回落明显。分析师表示，农历新年后，开发商将面临新一轮的销售压力，而资金周转也需要销售回款来支持，届时，深圳房价将出现“深八条”后的首个博弈期。
五、楼市暴风雨要来了？一线城市房价永远涨的魔咒已被打破！其实，不仅是深圳，北京、上海楼市也是集体下跌。
北京：新房均价回调至3.82万元/平方米
2016年第四季度，北京市场在京八条影响下出现了非常明显的降温。中原地产研究中心统计数据显示，四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套，环比三季度下调幅度达到了42%。2016年12月，北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米的水平。
中原地产首席分析师张大伟认为，随着限购、限贷、限价政策的收紧，信贷资金紧张，以及租赁型房源供应的增加，2017年北京楼市已经进入调整年，叠加已经在2016年开始出现的回落趋势，预计2017年，北京房价出现稳中微降的可能性非常大。
上海：12月新房成交同比下滑65.6%
上海也不例外。据上海中原地产数据显示，12月上海新建商品住宅成交面积仅64.9万平方米，环比增加7.6%，同比下滑65.6%，这一数值也是5年来同期最低。
正是受到调控政策影响，当期改善房源成交缩水严重。据上海中原地产数据显示，12月单价6万元/平方米以上的改善房源成交573套，环比减少31.1%。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，在此背景下2017年政策还会维持高压，房屋去金融化或是大概率事件。
六、房地产泡沫不灭，滞涨不止《宏观及大类资产配置，滞胀在经济增长中发挥的作用》来源 陆想汇作者 刘煜辉本文为1月7-8日中国首席经济学家论坛五周年年度论坛上天风证券首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事刘煜辉的现场演讲实录。
“无论是交易者还是决策者，心里都非常清楚，中国已经失去了使汇率和资产价格在短时间内收敛，短时间内完成结稳的时间窗口，我们已经不可能实现汇率和资产之间快速结稳，短时间内的收敛对应的就是危机的爆发，这是我们的决策者一定会极力避免的方向。”
去年最后两个月的事情要引起足够的重视，中国的债券市场花了六个交易周的时间，把过去两年半的升幅全部跌掉，到底发生了什么事，我觉得宏观上肯定发生了很多细微的变化。大家应该探讨一下。
如果从数据上看的话，我认为2016年实际上就是制造，你看经济增长的动能，看工业增加值，就在6%附近，没有任何力量。但是看价格，我们的PPI从负5的状态一直到正6的状态，今年一季度可能到正6，CPI幅度轻一点，但是我们的CPI统计上是有很大的瑕疵，和房子，和房子相关服务的上涨所带动的上涨在CPI中反映很不充分。但是我们一线的房子，比2013年、2014年的高点，我们现在创造的新高要高50%。二线的房子比2013年、2014年的新高要高出30%。三线城市的房子基本上在去年和2013年、2014年持平。房子有很大的上涨。
滞胀在经济中，在经济学中间的解释，我觉得很简单，就是经济中间一定存在某种不健康的力量，不断的在挤出经济中间有效率的部门，挤出效应越来越强，最后就是滞胀。这种不健康的力量既可能是外生，也可能是内生，外生上世纪七十年代两次石油危机把西方经济带到长达十多年的滞胀状态。内生的因素更多讲的就是金融的泡沫和资产的泡沫，金融的泡沫和资产的泡沫不断挤出产业部门的L1，使得供给侧出现下坠，就是潜在增长水平出现下行，与房地产和金融泡沫所支撑的总需求之间下拉出，深深拉出一个正向的敞出缺口，就是通货膨胀。
2016年中国潜在增长水平确定下行趋势之后，基本上就是这种感觉，当时为什么这种感觉在2016年之前没有明显表现出来呢？是因为我们从2014年开始我们迎来了一个大宗商品和能源的长达三年的熊市。某种程度上是因为这个熊市使得中国每年能够获得几千亿美金的衰退性的盈余，某种程度上对冲了这样中国可能隐性的滞胀的状态。但是2016年这波商品的反弹，我觉得使2011年已经形成了滞胀机制，从一种隐性的状态走向显性的状态。
这个状态我们需要2017年做投资的时候，我们第一个问题就需要考虑滞胀的状态在2017年会不会持续。我觉得会不会持续最大的一个判断前提实际上是我们要判断2017年是不是有可能成为中国过去已经持续了15年将近20年房地产繁荣，是不是真正到了一个长周期的拐点。我是希望成为这一点，希望能够看到这种状态。
因为我们2013年、2014年做过一次判断，但是那次判断很不成功，房子又迎来了一波史上最强的上涨。但是2017年的状态，我认为是存在这个可能性的。因为我们看到2017年房子的资产是缺失流动性的资产，是流动性快速耗散的资产。简单讲这个资产已经处在一个闷骚的状态，现在这个价格基本上是靠长城记忆在维持。就是过去十多年房子只涨不跌的信仰，这个信仰的惯性是非常强的。但是我觉得随着时间的推移，特别是我们金融信用部门对处在流动性耗散的资产价格的重估一定会展开的。就看时间的长短，一年不行，一年半，越来越多的人一定会从房地产价格中间不断往外蹦，会影响到这个价格。
我们基于这个判断还有一个理由，就是我们看到中国实际上，中国的宏观政策实际上在去年的7月26号出现了一个重大的转向，去年7月26号中共中央政治局会议，第一次把抑制资产泡沫提到文件当中，随后我们看到从八月份开始中国无论是货币还是财政都出现了明确的边际收紧的状态。8月24号中央银行在银行间的资金市场开始不断的有意识开始抬高14天、28天的回购利息，有意识推松市场利息，来挤压债券市场的杠杆泡沫。从8月份以后来看的话，其实我们看到整个宏观政策的两个非常明确的着力点的方向，第一个就是快速冷却整个房地产部门资产创造的速度。第二全面清理2012年整个资产自由化高歌猛进带来的巨大的金融的混乱。开始打击，开始限制抑制金融交易性资产创造的繁荣。
为什么这么坚决呢？在7月份出现一个重大的转向呢？我觉得中国经济在当前遇到了一个绕不过的槛，套不过去的结，本国货币定价的基石受到严重的损毁，人民币在累计越来越大的贬值压力。作为汇率问题来讲，事关我们体制的生死，实际上是经济体，事关经济体经济和金融安全的头等重要的大事，为什么转向，我觉得主要是中国经济遇到了汇率绕不过去的结，能够做到这样坚决，方向这样明确，一定是基于整个的决策层对于2012年以来甚至更长时间以来中国的宏观政策，中国的人民币汇率为什么累计这么大的贬值预期，背后的逻辑到底是什么，机制到底是什么，我觉得可能形成了一个高度一致的认同。
2012年以来中国的汇率为什么累计这么大的贬值压力，我觉得根本的因素是我们的宏观政策，特别是我们的金融改革的路径出现了重大的失误。从数据上看明确可以看到2012年对中国来讲，特别金融来讲，在数据上来看是一个明确的分水岭。中国在2012年之后金融自由化高歌猛进，金融业在经济中间占的比例急剧上升。到了去年的时候，中国的金融业占GDP的比例已经升到了10%以上，这是一个很离谱的数。因为像美国那么牛的金融，那么广度深度强的金融市场，金融在整个经济中所占的比例没有超过7%，也就在6.5%左右的水平。
如果你看中国的路径，我个人认为要全面去反思的话，我们可以追溯到2009年次贷危机爆发以后，中国经济面临越来越沉重的下行压力，那怎么样对冲这个经济下行的压力呢？这个话我打一个引号，是来自于2009年政府工作报告，当时我们的决策层想到一个办法就是通过大力发展金融创新，用金融创新，企图用金融创新引导实体经济的转型。我觉得这个路径可能是一个重大失误的起点，因为在我们这个体制中，如果国企不改革，经济当中都是软约束这样的条件，金融自由化单边突进，把整个商业金融体系理论上存在的货币信用创造的无限性完全释放出来，最后演变成一场洪荒之力，我们看到创造的无序繁荣，最终冲垮了人民币本国货币的定价，经过长时间的混乱以后，我们能够看到提供收益的非实体领域的金融资产都会玩坏，信用溢价套平，流动性溢价消失。
梅林投资时钟被玩成了电风扇，风险收益的性价比从交易的角度来讲，的确很多都下不了手，但是为什么大家都交易呢，更多交易的是情绪，博弈的都是人心，所有的交易者都在市场揣摩这个场外比我压力更大，比我财富困境更严重的交易者会入场，接过我手中的筹码，实现价差。所有的交易者都在揣摩整个全市场对金融中央银行的困境的博弈中间，中央银行一定是最后的胆小者，比到临界点的时候，中央银行没有任何办法，只能释放流动性，把所有套利结构解放出来。
今年8月份之前，中国的金融市场弥漫着对央行非常不健康的信仰状态，这样的资产泡沫，金融的泡沫，长时间持续，使得境内外各种收益利差摸平收窄以后，发散不收敛之后，我们面对的必然是越来越大的资本外流，从表向上看，好像我们把门关起来，整个金融系统面临越来越大的资产荒，这是一个虚假现象，背后本质是本国的货币定价出了问题，货币定价正在面临累计越来越大的资产的压力，中国人民币汇率和资产之间的严重背离是一个客观存在，傻子都看得出来，去年上海拍出地王，七八个篮球场，拍到那么高的价，在美国能买什么东西，日本能买什么东西，有一次我和日本的一个人聊天，他说日本东京银座核心商圈的单体价格不超过6万人民币，同等对标在中国一线城市的商标，我觉得一定是两位数以上，所以中国经济今天的问题是不可贸易品对可贸易品的相对价格非常离谱，这种离谱会导致经济中间资源巨大错配，因为大量的资源要素被吸引到正在发生泡沫的不健康的贸易部门，使得经济中间有效率的贸易部门，有效率的部门，贸易的部门，获得资源要素的成本越来越高，面临越来越大的挤出。但是我觉得资产和汇率之间的严重背离的话，这种信息对我们金融交易者来讲并不是那么重要。因为无论是交易者还是决策者，心里都非常清楚，中国已经失去了使汇率和资产价格在短时间内收敛，短时间内完成结稳的时间窗口，我们已经不可能实现汇率和资产之间快速结稳，短时间内的收敛对应的就是危机的爆发，这是我们的决策者一定会极力避免的方向。
所以对于金融交易者来讲，我们其实真正关心的是这种背离的关系，是不是尚在我们这个特殊的体制，特殊的党国体制有效控制范围之内，我们是不是有能力把背离的关系导向到未来时间换空间的轨道中，慢慢的去熬，去调整。但是我们现实经济中的运行，会出现很多的因素，会导致这样的可控过程进入一个失控无序的状态。比如楼市的失控，金融市场的亢奋的交易，我们单向在人民币汇率市场释放贬值压力，都有可能导致最后失控的状态，成为我们2017年必须要面对的风险，所以我们讲的话，对今年来讲，汇率是第一个问题，第一个就是滞胀的问题，我们对滞胀的判断。第二个问题就是对汇率判断，第三个问题就是未来要稳定汇率我们中国没有任何的选择，我们的选择按照这个逻辑的话，我们中国要重建人民币汇率的稳定，要恢复所谓的中美之间隐性货币同盟市场对它的信任，对中国来讲只有一条路可以选，就是回过头来坚决压制金融交易性资产创造的繁荣，限制资本品和商品投资性交易和金融自娱自乐的金融交易，用老百姓的话讲我们现在唯一可做的就是要限制金融的炒来炒去的繁荣。所以我们回头看的话，就可以理解为什么在今年的最后从8月份开始，这一波的整个债市和利率的上升，债市巨幅调整和利率上升，这个过程当中中央银行表现出来的决心坚定如铁。即便债券遇到这么大的流动性问题，中央银行的货币政策的口径依然保持一个坚定的紧平衡，持续挤泡沫。
这就是我们理解这个问题的逻辑，所以最后一个我觉得今年最大的不确定性就是来自于这种挤泡沫的过程，会不会导致我们一个短期的系统性风险的局部释放，给整个的我们的金融投资造成一个非常明显的冲击，这个可能性存在的，因为我们今天面临的是一个钢丝上的舞蹈。其实这需要很高的技巧，我们需要未来在三个工作方向上取得一个具有带有技巧性的政策平衡，我们要适当保持市场的合理流动性，推动金融杠杆的解构，为未来构筑一个严厉的超级金融监管体系，约束影子银行无序的金融货币的创造。
这三个工作某种程度是冲突的，我们需要找到一个非常微妙的平衡，这个过程我觉得充满风险，而且对于中国来讲，过去三个月对债券市场泡沫的清洗，只是万里长城的第一步，我们面对未来更复杂的工作，我们的金融体系中还有大量的非标融资中间存在复杂的杠杆结构，比如灰色的抽屉协议，各种复杂的不透明的配资的交易结构，怎么解开。刚才李迅雷也讲到了外部给予中国调整的缓冲期由于特朗普的上台变得越来越不确定。
特朗普上台以后，越来越多的不确定性，对中国来讲是不舒服的，快速回升的美元，强生的美元，快速回弹的利率，强劲上升的油价、股价，以及市场中弥漫美国经济要强烈扩张的预期，这些东西对中国来讲我觉得都不是太有利的。
中国迫切需要在资产泡沫调整期间需要的缓冲期，可能被压得越来越紧，尽管是钢丝上的舞蹈，但是中国没有任何其他的选择，我们必须沿着这个钢丝坚定不移走下去，只有走下去才能达到我们需要的彼岸，如果走回头路，我们面临的就是中国的人民币货币定价的基石受到严重的摧毁、崩塌。
经济学中有一句名言，我们讲的滞胀，滞胀是经济周期的回光返照，滞胀之后是箫条，如果走回头路，不可避免将面临非常不好的结局，所以对中国来讲，没有任何选择，尽管是钢丝上的舞蹈，但是我们必须坚定的走下去。
七、抑制房价泡沫，换来光明前途！
如果政府下决心抑制房地产泡沫，其实是走在正确的道路上，可能会有短期阵痛，但是会换来长期的光明前途。
稳增长靠保房价！
还记得在16年初市场有过“保外汇还是保房价”的争论，甚至还引发了央行的讨论。事后来看，16年毫无疑问是保住了房价，但是牺牲了汇率。
其核心逻辑在于稳增长政策放在首位，而房地产是稳增长的重要动力，因而要稳增长就得保房地产、保房地产就得保房价。
如果房价不涨，大家不卖房子，其实钱就跑不了了。
反过来讲，只要把房地产泡沫抑制住，只要房子的钱跑不掉了，其实钱就跑不了了。
我最近和一个同期入行的老同事聊天，大家发现即便是在相对高收入的金融行业干了十几年，考虑到高税率，以及投资的金融资产常年低回报率，靠工作其实没怎么赚钱，而这么多年赚的最多的都是房子。
然后大家仔细核计了一下，发现其实自己除了有房子，其实别的就没剩什么钱了。
所以，作为中国的老百姓，其实大家除了房子，别的真的没有啥钱，如果房价回落，大家房子不想卖了，其实就没钱了，资金外流也就止住了。
只要严控投机性房贷，房价就涨不动！
但是对于地产调控，市场有着很大的分歧，一种观点认为从历史来看，对房价的调控就没有成功过，所以这一次也不会有效。
但是在我们看来，本轮地产调控与以往的本质区别，在于供需的结构都发生了变化。
大家一直说一线城市的土地供给少，指的是由于城市供地面积下降，所以一手房的供给少。
但是由于一手房不断入市，目前一线城市的二手房交易量普遍是一手房的两倍以上，所以考虑存量房以后的供给并不少，考虑存量房以后的供给结构已经和以前发生了巨大的变化。
其次就是需求，以前房价低的时候，大家买房主要靠收入和储蓄，平均都是7成以上的首付，贷款比例很低，所以政府对需求的调控很难奏效。
但是16年房价大涨，大家买房主要靠贷款，不贷款根本买不起，平均是一半的贷款比例，所以政府对需求的调控就开始有效。
按照目前一线城市而言，普通家庭的平均月工资就在2-3万左右，目前贷款100万的月供在5000元左右，这意味着大家贷款500万也就需要2.5万的月工资，因此只要月薪达到3万，就有贷款500万的勇气。
但是要一口气拿出哪怕200万的现金，其实都需要工作十年，是拿不出来的。
而深圳和上海目前都是二套房首付比例70%，而且认房又认贷，其实意味着很多人都买不起，房价也就涨不动了。
只要不加息，房价暴跌的概率不大，大概率会阴跌！
那么房价会不会暴跌呢？我们认为概率也不大。
因为目前的政策是因城施策，对一线和部分二线严控，但对三四线还是鼓励，同时对首套房依旧支持，但是对二套以上的投机购房严控，因此房地产市场的需求不会全面萎缩。
同时在严控投机性房贷之后，政府就没有必要再去加息，而只要不加息，房价就不存在暴跌的风险，而大概率会进入缩量阴跌的模式。
抑制房价泡沫，我们的前途是光明的！
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