密金融官网：www.zmjinrong.com 公众号:zmjinrong_com
版权：来源 孙骁骥 来源 骥观天下 ID:jiguantx、华尔街见闻、
在这样的背景下，中国的房地产泡沫步当年日本的后尘破灭，并不是没有可能。
央行春节前后上调的市场利率已经蔓延到房贷利率市场，北京、广州、杭州、大连等多个城市的房贷利率都在往上调整。以北京为例，银行首套房利率优惠折扣目前已经全面收紧。
据了解，目前有15家银行的北京分行签订了公约：自2017年1月1日(含)起，新受理的首套个人住房贷款最低执行利率原则上不低于央行同期同档次基准利率的0.9倍。而据媒体报道，北京的多家房地产中介收到了上级的通知，内容房贷利率不得低于基准利率9折，二套房贷期最长不可超过25年等等。
作为受房地产政策直接影响的“先头部队”，北京的情况基本可以代表地方未来的总体走势。实际上，房贷利率的收紧可以被视为去年以来政府控制房价政策的延续，降低房贷市场杠杆仍然是现在的主流趋势。
这说明，中国内地房地产“去泡沫”的过程目前仍然在持续当中。不过，去泡沫的政策到底应该到达一个什么恰当的程度，持续的去泡沫化会不会彻底令内地的房地产泡沫破灭，最终迎来一场“日本式”的房地产泡沫破灭？
在回答这个问题以前，我们先来简单了解下何谓“日本式泡沫”。纵观现代的房产金融泡沫史，在所有有关房地产泡沫的记忆中，日本在20世纪80年代后期开始的泡沫经济无疑是让人印象最为深刻的。这次历时数年的泡沫经济对日本政治、经济乃至社会生活都造成了深刻的影响，造成了房地产市场价格的暴跌，以至于整个90年代被称为日本经济“失去的十年”。
日本的房地产泡沫开始于经济增速最高的80年代，经济增长直接拉动了房价。从名义水平来看，1991 年最高峰时全国平均地价比1985年增长61.5%，其中同期商业地价增幅更高达80.9%；东京、大阪等六大都市的地价增速更快，其中六大都市平均地价1991年比1985年增长207.1%，商业地价同期更是增长达302.9%。
1990年，媒体号称一个东京就可以买下美国全国，日本的房地产泡沫高到匪夷所思的程度。同时，银行和金融机构不断的提升金融信贷的额度，银行认为只要有地产抵押就可以支取大量资金。
当年的日本人相信两个“神话”，第一个是土地不会贬值，第二个是房价不会下跌。奠定这两个“神话”的基础，一方面是在于当年日本经济的高增长，第二就在于日本当时房地产市场巨大的信贷规模。这两个特征，与今天坚信“房价不跌”的中国非常类似。
从信贷方面来看，当年日本房地产的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中，加大了日本银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。在房地产泡沫膨胀最快的1986到1990年间，日本的货币供应每年增加15%，而银行贷款也保持在15%左右的增速，其中1986、1987年在30%左右。
这表明，房地产行业吸引了几乎所有的新增货币的投资。随着金融市场愈加自由化的改革，大量民间信贷流入房贷市场。民间金融机构的贷款随之成为房价的重要助推器。
据统计，1987到1990年的贷款规模比泡沫经济前增长了80%。同时贷款快速向房地产业集中。日本银行系统对不动产业贷款的比重为10.9%, 比泡沫经济前增长近50%, 加上向非银行金融机构的贷款，整体而言，日本银行金融机构在房地产业的贷款集中度从11.8%迅速增长到20%左右。
如果考虑到日本银行对与房产相关的建筑业贷款，银行机构对房地产相关行业贷款的集中度则更高。我们也可以说，当年日本的整个金融体系，似乎都在参与为房价吹泡泡的行动。
如今中国的房地产信贷市场泡沫的规模，恐怕比当年的日本有过之而无不及。近几年，内地房地产的过度投资，使得社会的总贷款流向了房产市场。据央行的统计报告，中国的新增贷款当中，超过70%都流入房地产抵押贷款市场，其中有几个月的新增贷款几乎全部进入房地产市场。
截至去年末，人民币房地产贷款余额26.68万亿元，同比增长27%；12月末，房产开发贷款余额5.66万亿元，同比增长12.2%。高房价和高额信贷“比翼齐飞”。可见，信贷泡沫是托高房价和造成房地产泡沫的重要原因之一。
在泡沫已经发生之后，如果贸然加息，或使得泡沫突然破裂，引发金融风险。纵观80年代末的日本泡沫经济，源头在于房地产市场，而地产泡沫的破裂无一例外都是加息引爆的。今天的我们，是否也在重复走向这一步？
回顾当年，在房市的巨大泡沫压力下，日本政府开始调转政策方向，采取加息来抑制金融杠杆。1989年5月，日本基准利率从2.5%上调到3.25%，此后连续4次加息，到1990年利率上调至6%。
此外，日本政府还推出了不动产贷款总量控制政策，规定银行不动产贷款的增长率不得高于贷款总量增长率，并且进行税制改革，开征“地价税”并把土地转让税从20%-25%上调到30%……总之，日本政府当年使用了各种方法为楼市“去泡沫”，不过，种种去泡沫的政策也为房价暴跌埋下伏笔。
如今，我们所看见周遭的种种迹象，都与当年的日本有某些相似之处，例如较大幅度的加息、限制买房的准入门槛、限制贷款额度和时间、以及呼之欲出的房产税……
可以感觉到，在巨型泡沫业已形成的情况下，如今中国为房地产“挤泡沫”的决心比当年的日本更大，手段也更为有力。
在这样的背景下，中国的房地产泡沫步当年日本的后尘破灭，并不是没有可能。
众所周知，在坚挺的一二线城市以外，中国房地产泡沫最大的地区是三线及以下城市。假如信贷的收紧使得房地产泡沫总体被刺破，那么首先受到冲击的便是小城市的房地产市场，部分新兴二线城市价格亦会受到影响。至于一线城市房市会否受到泡沫破灭的实际影响，影响程度又有多大，我们拭目以待吧。
中国央行：严格限制信贷流向投资投机性购房
中国央行今日发布的2016年四季度货币政策执行报告中，要求加强对房地产泡沫风险领域的风险监测分析，并在报告中首次强调，要严格限制信贷流向投资投机性购房。
央行表示，下一阶段要贯彻中央经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
同时央行指出要进一步改进房地产调控，强调因城施策原则，在国家统一政策基础上，由各省级市场利率定价自律机制，结合所在城市实际，自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付比例。
强化宏观审慎政策框架：新经济下的对策
央行在专栏中指出，本轮国际金融危机，揭示出全球经济的新特征对宏观政策的挑战。近年来房地产市场重要性不断上升，发达国家财富增量中房地产也占绝大多数，多数信贷也投向房地产。
在此背景下，一方面房地产价格变动，会影响经济和金融稳定，哪怕CPI基本稳定；另一方面，由于微观经济主体的非同质性，货币政策可能会通过影响收益率曲线和资产价格，产生更直接的收入和财富分配效应。
为应对资产价格影响金融稳定，一个重要手段就是强化宏观审慎政策框架，有针对性地防范房地产金融市场可能形成的系统性风险。
全球房地产市场的宏观审慎政策工具，主要有“针对房地产的资本充足率”（SCR）、“债务收入比”（DTI）和“贷款价值比”（LTV）等。其中，SCR作用于银行部门，DTI作用于借款人部门，而LTV则对两者都起作用。
央行认为，总体宏观审慎政策工具有助于抑制房地产周期波动，并坚持综合运用贷款价值比（LTV）、债务收入比（DTI）等工具对房地产信贷市场进行逆周期调节。
货币政策与宏观审慎政策的协调：提高调控有效性
MF研究指出，由于存在金融市场摩擦和各种约束条件，单靠某一项政策很难达到完美效果，货币政策和宏观审慎政策的协调配合有助于提高调控有效性。仅依靠宏观审慎政策，可能不足以抑制资产泡沫。
货币政策可通过影响经济主体关于杠杆率、资产负债总量和结构的决策，对资产价格乃至金融稳定产生一定影响。稳健的货币政策有助于保持合理流动性，营造适宜的货币金融环境。
央行在专栏中指出，防止资产价格泡沫，离不开宏观审慎政策和货币政策的配合，需更好地发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱政策框架的作用。而货币政策在保持流动性合理适度的同时，也更加注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。
进一步改进房地产调控，强调因城施策
央行指出中国楼市有两方面的特殊性。一是结构性特征明显，一线城市与三四线城市价格走势差异较大。二是供需具一定刚性，住房是基本生活需求，其供给受土地供给限制，相关政策都会对房地产市场产生影响。
同时央行指出进一步改进房地产调控，强调因城施策原则，在国家统一政策基础上，由各省级市场利率定价自律机制，结合所在城市实际，自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付比例。
更为重要的，是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。华尔街见闻
2016年四季度货币政策执行报告
央行今天发布2016年第四季度中国货币政策执行报告，明确指出要实施好稳健中性的货币政策，要把防控金融风险放到更加重要的位置，完善宏观审慎政策框架，切实维护金融体系稳定。
央行指出， 防止资金 “脱实向虚”、“以钱炒钱”以及不合理的加杠杆行为，引导资金支持实体经济。坚持综合施策，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，及时采取有效措施防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。
同时，央行再度强调，要在一季度将表外理财业务纳入宏观审慎评估， 并逐步探索将更多金融活动和金融市场纳入宏观审慎管理，保持货币金融环境的稳健和中性适度，实现货币信贷和社会融资规模适度增长。
此外，央行还表示，要丰富债券市场产品和层次，完善市场基础设施，稳步推进债券市场对外开放；要丰富债券市场产品和层次，完善市场基础设施，稳步推进债券市场对外开放；要丰富债券市场产品和层次，完善市场基础设施，稳步推进债券市场对外开放。
四季度报告中，央行下一阶段货币政策思路全文如下，标注与三季度报告的区别。
中国人民银行将认真贯彻落实中央经济工作会议精神， 按照党中央和国务院的战略部署，坚持稳中求进工作总基调和宏观政策要稳、微观政策要活的总体思路，（上季度：中国人民银行将认真贯彻落实党中央、 国务院的战略部署， 坚持改革开放， 坚持稳中求进工作总基调和宏观政策要稳、 微观政策要活的总体思路，主动适应经济发展新常态，保持政策的连续性和稳定性。）实施好稳健中性的货币政策，增强调控的针对性和有效性，做好供给侧结构性改革中的总需求管理，为结构性改革营造中性适度的货币金融环境。（上季度：坚持实施稳健的货币政策， 保持灵活适度， 适时预调微调， 增强针对性和有效性， 做好供给侧结构性改革中的总需求管理， 为结构性改革营造中性适度的货币金融环境， 在保持流动性合理充裕的同时， 注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险，促进经济科学发展、可持续发展。）
更加注重改革创新，寓改革于调控之中，把货币政策调控与深化改革紧密结合起来，更充分地发挥市场在资源配置中的决定性作用。针对金融深化和创新发展，进一步完善调控模式，强化价格型调节和传导，（疏通货币政策向实体经济的传导渠道， 着力解决经济金融运行中的突出问题，提高金融运行效率和服务实体经济的能力。 ）完善宏观审慎政策框架，畅通政策传导渠道和机制，抑制资产泡沫，防止“脱实向虚”，提高金融运行效率和服务实体经济的能力， 同时牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。
一是保持总量稳定，综合运用价、量工具和宏观审慎政策加强预调微调，调节好货币闸门。（一是综合运用货币政策工具， 优化政策组合，保持适度流动性，实现货币信贷和社会融资规模合理增长。）适应货币供应方式变化和金融创新发展，密切关注国内外形势变化对流动性的可能冲击， 更准确地监测和把握全社会的实际融资状况，（根据内外部经济金融形势变化，）灵活运用多种货币政策工具组合，（促进货币市场稳定，完善中央银行抵押品管理框架，）维护流动性基本定（调节好流动性和市场利率水平）；加强和改善宏观审慎管理，组织实施好宏观审慎评估，（从量价两个方面保持货币金融环境的稳健和中性适度。）将表外理财业务纳入宏观审慎评估， 并逐步探索将更多金融活动和金融市场纳入宏观审慎管理，保持货币金融环境的稳健和中性适度，实现货币信贷和社会融资规模适度增长。 继续引导商业银行加强流动性和资产负债管理，合理安排资产负债总量和期限结构，提高流动性风险管理水平。
二是促进结构优化，支持经济结构调整和转型升级。（二是盘活存量、 优化增量， 支持经济结构调整和转型升级。 ）继续优化流动性的投向和结构，发挥好信贷政策支持再贷款、再贴现和抵押补充贷款的作用，强化信贷政策在推进供给侧结构性改革中的重要作用，引导金融机构优化信贷结构。（坚持区别对待、 有扶有控、 进退有序，）积极（做好）支持工业稳增长调结构增效益，持续改进对制造强国建设的金融支持与服务，重点做好钢铁、煤炭去产能的金融支持工作。（化解过剩产能、 发展绿色信贷、制造业转型升级的金融服务工作。）（继续加强对中西部铁路、京津冀协同发展等国家重大基础设施和重大战略项目建设的金融支持力度。）继续做好基础设施建设及铁路、船舶等重点行业和领域转型调整的金融服务， 加大对京津冀协同发展等国家重大战略以及养老等新消费领域的金融支持力度， 进一步发挥信贷资产证券化盘活存量的积极作用。（不断提高对养老家政健康消费等新消费领域和现代服务业的金融服务水平， 推进产业结构战略性调整， 加快新旧发展动能接续转换，推动经济提质增效和转型升级。）改进完善金融精准扶贫信息系统，（推动贫困户基础信息和金融扶贫信息对接共享。督促指导金融机构加快易地扶贫搬迁信贷资金衔接投放，促进易地扶贫搬迁建设顺利开展。）加强信息对接共享和统计监测， 统筹做好易地扶贫搬迁专项金融债券发行和信贷资金衔接投放管理工作，深入推进金融支持特色产业发展，支持贫困户脱贫。扎实做好新型农业经营主体金融服务，依法稳妥规范推进农村“两权”抵押贷款试点，引导银行业金融机构进一步加大对水利、农业基础设施、一二三产业融合、农业对外合作、现代种业、新型城镇化等重点领域的支持力度，严格限制信贷流向投资投机性购房。完善“三农”和小微企业信贷政策导向效果评估，（研究建立金融精准扶贫政策效果评估制度， 督促引导金融机构加大对贫困地区和薄弱环节的信贷支持力度。）开展金融精准扶贫政策效果评估。加大创业担保贷款实施力度，深化科技金融结合试点，积极探索金融支持创业创新市场化运作的长效机制，加大对科技、文化、战略性新兴产业等国民经济重点领域的金融支持力度。
三是进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革， 提高金融资源配置效率，完善金融调控机制。 进一步督促金融机构健全内控制度，增强自主合理定价能力和风险管理水平，从提高金融市场深度入手继续培育市场基准利率和完善国债收益率曲线， 不断健全市场化的利率形成机制。探索利率走廊机制， 增强利率调控能力，疏通央行政策利率向金融市场及实体经济的传导。 加强对金融机构非理性定价行为的监督管理，发挥好市场利率定价自律机制的重要作用，采取有效方式激励约束利率定价行为，强化行业自律和风险防范，维护公平定价秩序。进一步完善人民币汇率市场化形成机制，加大市场决定汇率的力度，增强人民币汇率双向浮动弹性，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。加快发展外汇市场，坚持金融服务实体经济的原则，为基于实需原则的进出口企业提供汇率风险管理服务。支持人民币在跨境贸易和投资中的使用（ 稳步拓宽人民币流出和回流渠道）。 推进人民币对其他货币直接交易市场发展，更好地为人民币的跨境使用服务。密切关注国际形势变化对资本流动的影响，完善对跨境资本流动的宏观审慎管理。
四是完善金融市场体系，切实发挥好金融市场在稳增长、调结构、促改革和防风险方面的作用。（切实发挥好金融市场在稳定经济增长、推动经济结构调整和转型升级、深化改革开放和防范金融风险方面的作用。 ）坚持市场化改革与发展方向，坚持创新和监管相协调，丰富债券市场产品和层次，完善市场基础设施，稳步推进债券市场对外开放，推动多层次资本市场建设，着力提高金融服务实体经济发展的能力和效率。积极推动债券市场产品创新，完善制度建设，进一步完善金融债券发行管理机制，优化债券及衍生品交易机制。稳妥推进债券市场对外开放，支持境外各类主体在境内人民币市场发行债券融资， 提高境外机构在境内债券市场发行和交易的便利性，推动境内机构赴境外发行债券。 加强金融市场基础设施建设和统筹管理，保证市场安全高效运行和整体稳定。加快建立健全信用风险处置机制，建立债券市场宏观审慎管理框架。加强债券市场管理协调和跨部门监管协作，切实发挥债券市场在提高直接融资比重、防范化解金融风险、优化资源配置方面的作用。
五是深化金融机构改革，通过增加供给和竞争改善金融服务。继续深化大型商业银行和其他大型金融企业改革，完善公司治理，形成有效的决策、执行、制衡机制，把公司治理的要求真正落实于日常经营管理和风险控制之中。继续推动农业银行“三农金融事业部”深化管理体制和运行机制改革，密切监测评估改革成效，不断提高县事业部服务县域经济的能力和水平。继续推动落实交通银行深化改革方案，不断提高其市场竞争力。（加快落实）推动全面落实开发性、政策性金融机构改革方案，会同有关单位根据改革方案要求和职责分工，抓紧做好（章程修订、）健全治理结构、业务划分、完善风险补偿机制等后续工作，通过深化改革加快建立符合中国特色、能更好地为当前经济发展服务、可持续运营的开发性和政策性金融机构及其政策环境。 继续推动资产管理公司（商业化）转型发展。
六是把防控金融风险放到更加重要的位置， 完善宏观审慎政策框架，切实维护金融体系稳定。（六是完善宏观审慎政策框架，效防范和化解系统性金融风险，切实维护金融体系稳定。 ）坚持金融服务实体经济这个根本，努力畅通货币政策传导渠道和机制，保持总量稳定、促进结构优化。进一步完善金融风险监测、评估和预警体系建设，（进一步）加强重点领域风险排查，（关注实体经济特别是产能过剩行业、房地产、 地方政府性债务等领域风险。）加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、股票市场异常波动、保险资金运用、（资产管理业务、）房地产泡沫风险、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测分析。继续做好金融机构和金融市场风险压力测试， 及时提示风险， 完善应对预案，（运用多种措施和手段及时化解和妥善处置金融风险。 ）防止资金 “脱实向虚”、“以钱炒钱”以及不合理的加杠杆行为，引导资金支持实体经济。提高预期管理能力，维护金融市场的基本稳定。加快完善存款保险的风险识别和处置功能， 充分发挥存款保险市场化风险化解机制的作用。深入研究并积极稳妥推进金融监管体制改革，统一同类金融产品的标准规制，制定金融控股公司监管规则，减少监管真空和监管套利，落实监管责任。（加强宏观审慎管理， 强化对顺周期、 跨行业、 跨市场风险及风险传导的分析研判。）深化资本市场体制机制改革，促进资本市场稳定健康发展。（继续完善存款保险制度功能， 稳步推进风险差别费率等核心机制发挥作用， 加强高风险金融机构的监测， 完善金融机构市场化退出机制。 规范民间融资， 加大非法集资打击力度。 ）坚持综合施策，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，及时采取有效措施防范化解金融风险，（强化底线思维， 及时采取有效措施，）牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。
【版权声明：本平台致力于寻找金融行业至关重要的文章，以提高全民金融意识，促进金融交流，如涉及文章版权问题，请及时联系我们，我们会及时删除或附上稿费。联系方式：13751745460 微信号：zmjinrong】
点击“阅读全文”，进入3G版”密金融“
▪
