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版权：来源 中国房地产报
新年前后，“海南楼市暴涨”、“海南已无房可卖”、“跨海大桥动工”、“海南要封岛”的消息占据了各大房地产公号与门户网站的房产频道，“去海南抢房去”的帖子绘声绘色，在北京人的各个微信群病毒样传播，刺激着被雾霾囚禁着的北京房奴们脆弱又敏感的神经。新华社记者环岛调查却发现，去库存压力巨大，去化期仍需23个月。原来海南房地产“暴涨”的气球，乃是房产中介与门户网站联合吹大的猪尿泡。
在海口西海岸以西、澄迈县盈滨半岛等热门楼盘非但没出现网上流传的“一房难求，挤破售楼中心”的场面，反而在记者蹲守的盈滨半岛某靠海楼盘，一个上午几乎没有前来咨询看房的人，售楼人员12点左右便锁门离开。
各大楼盘的售楼处的光景却与房产中介公号里“抢房跳楼”的景象大相径庭：占地数千平方米的三亚市房地产服务中心一楼为房地产展销大厅，包含了三亚市、陵水县、乐东县、保亭县等展区。记者在这里看到，一楼展厅里，基本上全部都是销售人员，这些销售人员或在看网剧，或打游戏，或者跟别人视频，甚至还有一些人围着桌子打起了扑克。对偶尔经过的人员，头也不抬一下，更别提会否起身询问来人是否购房……
缘起于春节前的一波行情，沉寂多年的海南楼市重新进入热搜排行榜。互联网页面上海南楼市不断被“一房难求”、“一夜翻番”刷屏。被部分媒介说成“一天一个价”的海南楼市到底是什么情形？
《瞭望》新闻周刊（新华社主办）记者近期沿海南岛环线和中线市县调研发现，在众多平台发布“一房难求”等传言背后，却是众多楼盘的正常销售甚至表现平淡。
“暴涨”背后，海南楼市泡沫“魅影”似远犹近。全省商品房住宅库存比2015年底减少了868万平方米，去化期从45个月降到23个月，相对于全国库存去化平均水平，这个数字并不低。1988年海南房地产泡沫破裂的教训值得警醒，进入海南楼市的资本究竟有多少属于投机，当前很难甄别；外地购房比例较高会否导致高空置值得关注。
统计数据不支持“暴涨”说
春节前后，网上经常充斥着一些诸如“海南房子卖断货”“一房难求”“房价暴涨”等字眼。
记者调查发现，发布这些消息的多为海南本地的房产企业，以及部分房产中介的营销公众号，这些公众号传播此类消息时，通常会在不实信息中植入房产项目广告，例如“海南多地房源告急，地产大佬预测未来５年房价将持续上涨”等，人为制造海南楼市一房难求的气氛。个别门户网站的房产频道也加入了散布此类消息的“大军”，有媒体平台甚至利用海南海口如意岛跨海大桥修建的消息大做文章，炒作房价暴涨。
在实际采访中记者注意到，海口西海岸以西、澄迈县盈滨半岛等热门楼盘非但没出现网上流传的“一房难求，挤破售楼中心”的场面，反而在记者蹲守的盈滨半岛某靠海楼盘，一个上午几乎没有前来咨询看房的人，售楼人员12点左右便锁门离开。
在澄迈县红树湾一大型楼盘，记者抵达并停留一段时间，现场前来咨询购房者寥寥无几，记者几人进入后，也无售楼人员前来主动询问是否购房。
占地数千平方米的三亚市房地产服务中心一楼为房地产展销大厅，包含了三亚市、陵水县、乐东县、保亭县等展区。记者在这里看到，一楼展厅里，基本上全部都是销售人员，这些销售人员或在看网剧，或打游戏，或者跟别人视频，甚至还有一些人围着桌子打起了扑克。对偶尔经过的人员，头也不抬一下，更别提会否起身询问来人是否购房。
在海南东线区域的陵水、万宁、琼海、文昌等地，以及中线区域的保亭、五指山、琼中等地，楼盘销售也可以用常态来形容。
澄迈县某楼盘销售经理孙晓旭说：“我们从去年下半年开始，进行了每周一次小开盘、每月一次大开盘的销售形式，主要是保持整个项目去化的节奏。目前洋房均价在10000～11000元左右，别墅价格在15000～18000元左右。”从孙晓旭的视角来看，去年下半年以来，市场开始较往日热闹了起来，房屋均价也出现了上浮，“但绝对不是外界所称的‘暴涨’。”
三亚作为度假旅游的热门目的地之一，房地产市场一度被外界当成海南楼市的“风向标”。
“三亚的房子绝大多数都卖给了外地人，就三亚当前2万出头的均价，对于北上广而言，这仍然是一个极大的价格洼地。”长期“蹲点”三亚楼市的房地产销售人员闫占伟亮出了他的看法。
闫占伟表示，现在三亚购房者的量确有增加，但完全没有出现“疯狂”的情形。2010年三亚楼市曾经“暴涨”，当时三亚很多酒店一度被订满，如今三亚市场并没有出现这一现象，相对稳定。
国家统计局数据显示：今年1月份，三亚市新建住宅价格环比上涨1.7%，同比上涨6.3%。海口市环比上涨0.4%，同比上涨6.5%。
库存仍是海南楼市之殇
海南楼市在2016年交出了一张“亮眼”的成绩单。全省房地产投资1788亿元，同比增长4.9%，商品房销售面积1508万平方米，销售金额1490亿元，同比分别增长43.4%、51.6%，房地产和建筑业税收合计占地税收入50%以上。
“最近海南楼市很火爆啊？看网上说到处在抢房？能买不？买哪里？”远在数千公里之外的内蒙古张毅女士在深夜发来信息咨询要不要“下手”。近段时间以来，类似的咨询声音此起彼伏，咨询者遍布大江南北，咨询的内容无非就是要不要买、买哪里诸如此类。
大多数咨询者非常纠结，很多打算在海南购房者并非刚需，部分人打算投资与自住两用，也不乏投机者。
“亮眼”的成绩单背后，海南楼市泡沫“魅影”并未远离。1988年，海南建省之后，大量开发商以及资金挤入海南，来自多地的炒房团涌入，房价暴涨，但因海南经济基础薄弱终无人接盘，泡沫破裂。
此后近十年间，海南房地产市场一蹶不振，经历了漫长的痛苦期，期间多数当年涌入海南的开发商“逃离”，留下的烂尾楼一度成为那段历史的“印记”。
直到2009年底，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布，海南房价应声大涨，上世纪90年代的“热潮”再次出现，海南多地楼盘均价均实现翻番，部分热门楼盘涨幅更高，一度无人问津的楼盘转眼间成了“香饽饽”。
但接下来近五年间，由于此前房价上涨“透支”，市场期望值大打折扣，海南房价陷入“缓涨”阶段。
在热门地区三亚市，“从2010年的29000元，一路向下，一直到2015年的16000、17000元出头的样子”。闫占伟表示，“直到2015年下半年，市场才开始触底回升。”
作为新增因素，棚改促进了去年市场尤其是海口和三亚市场活跃。去年海南省棚户区改造开工5.01万（套），今年全省安排各类棚户区改造3.4万套（户），其中货币化安置不低于50%，这对市场是一个推动力。
仅有极少数购房者注意到了海南房地产市场仍面临去库存的“任务”。
2015年底，海南省库存平均去化期45个月，部分市县甚至超过了50个月。去年2月份，海南省政府出台并实施了房地产去库存“两个暂停”，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批），暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
截至去年底，全省商品房住宅库存比2015年底减少了868万平方米，去化期从45个月降到23个月。相对于全国库存去化平均水平，这个数字仍然不低。
对于2017年的房地产市场，海南省相关部门已定调。海南省住建厅厅长丁式江介绍，今年海南将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快房地产去库存、调结构、提品质。今年要力争实现全省房地产投资同比增长3%左右，商品房销售面积同比增长10%左右，价格保持基本稳定，商品住宅库存去化期控制在18个月以内，房地产市场总体平稳。
旅游地产需警惕高空置
在很多市场从业者看来，由于此前留下的“缺口”，加上海南跟一线城市相比，房价悬殊较大，购房者多是来自于这些区域，稍有异动，便会被部分平台借机炒作。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，海南房地产市场被重视，第一是房地产市场也存在资产荒的现象，很多购房者都在寻找均价在1万元以下的物业，所以投资者会有积极性。第二是海南房地产市场的旅游属性比较明显，带有旅游、自住、投资等多重属性。
多家知名房企进驻海南，一方面是对海南房地产业未来发展空间的看好，另一方面也带来了更为激烈的竞争环境。从楼市规模化发展来看，大型房企对楼市的垄断性在加强，像万达、恒大、绿地、保利等大型知名房企进驻海南房地产市场，靠其雄厚的金融资源和丰富成熟的市场运作理念，根据需求走势能够及时合理调整产品结构、优化市场布局、精准快速推盘，保证其市场份额不断提升，业绩不断增长，也促进房地产市场竞争日渐激烈。一批以国企为主力军的开发企业陆续进驻海南，房地产市场将面临新的格局。
作为“深耕”三亚旅游市场十多年的观察者和亲历者，红树林度假世界运营管理有限公司三亚区域负责人关铁山认为，未来随着旅游产业升级，旅游地产将会成为三亚地产业的“排头兵”。
严跃进表示，虽然海南房地产市场面临了一轮炒作的态势，但很难出现房价暴涨或大涨，因为有背后的库存规模制约。尤其是对于海南房地产市场来说，很多投资客的房屋持有规模较大，所以二手房也会制约一手房的价格上涨。当前，海南省的重点在于去库存，但从近期市场角度看，典型楼盘和区域需要防范炒作和投机。
在严跃进看来，海南楼市疯狂主要体现在局部区域，应警惕市场出现的一些新问题。比如海口最大的保障房小区“永秀花园”，开发商海口城投公司作为国企，此前因为销售缓慢，资金面出现问题而多次向政府打报告希望政府介入完善小区配套，从而提升房屋配售。
记者调查发现，另一个值得警惕的问题是，进入海南楼市的资本究竟有多少属于投机，当前很难甄别；但可以明确知晓的是，海南很多房子都卖给了外地人，这类购房者把远在数千公里之外的房子当成刚需的比例是个值得玩味的数字，除却刚需外，未来房屋空置将是一个不小的问题。（来源：《瞭望》2017年第12期）
附文：海南楼市“暴涨”？被夸大的事实
股市“买涨不买跌”心理，同样在楼市存在。从去年初开始至今，海南楼市出现两轮价格上涨。相对于第一轮房价上涨的无果而终而言，从去年年底至今的第二轮涨价似乎持续时间更长、势头更“强劲”，甚至外界广泛盛传海南楼市“暴涨”、“脱销”一说。
房价“暴涨”等说辞所产生的“蝴蝶效应”，直接将海南局部楼市变成一个狭窄的通道，购房者越是扎堆，越是拥挤不堪。那么，海南楼市的真实情况是怎样的呢？房价上涨的诱因又是什么？最近，中国房地产报记者海南当地多处楼盘进行实地踩盘，试图寻找一个真正答案。
“价格说”：“房价暴涨”并不是普遍现象
“你到底在哪里？能不能在半个小时内赶过来……”3月6日下午，当国内某知名连锁房地产中介服务机构从业人员李浩天（化名）驾车领着客户在海口西海岸片区看房时，他的手机铃声多次响起。
客户“蔡姐”准备购买海口某楼盘的一套房产，要求李浩天在半个小时内赶往海口市中心的DC数码城最后敲定购房协议一事。而此时正在海口西海岸片区的李浩天，如果算上路上堵车等因素，半个小时内显然很难准时赶过去。但他还是答应了对方。
这样一个卖房买房“片段”，只是海口最近楼市热度的一个缩影。
据最新有关数据统计，海南省会城市海口，今年2月份商品房成交5628套，环比上涨7.65%，成交均价为10029元/平方米。也是今年以来，海口首次月均价突破1万元/平方米。而作为海口西海岸新区的房地产市场，两三年前并不被外界看好，但如今却变成了炙手可热。
根据海口市确定的“中强、西拓、东优、南控”的城市发展战略，作为“西拓”的西海岸片区，随着海口市政府新行政中心的形成，数平方公里面积的核心地带，聚集着大大小小30多家房地产开发企业。该区域房价的涨跌，对于整个海口楼市而言，具有一定的典型意义。
去年9月份，海口市房地产业协会发布的海口西海岸商品房市场信息，去年1-8月该区域商品房均价为8142.92元/平方米，同比下降13.28%。而当时的海口市商品房均价也仅为8389.53元/平方米，同比下降0.1%。但从去年10月份前后开始，三亚、海口等地楼市再度升温，并出现商品房价格一路攀升的局面。在这一势头下，拉动了海南整个楼市的商品房价格上扬。
中国房地产报记者手头有一张在微信朋友圈广泛流传的楼盘信息截屏图表，而图表上所称的“热销楼盘”，其中有10余个位于海口西海岸片区。记者按照该图表按图索骥，通过实地踩盘的方式打探实情。而房地产中介李浩天等人领着记者所看的多个楼盘，就是图表中的一部分。
“海XX光”楼盘项目系海口西海岸较为高端的小区，这也是房地产中介李浩天等向记者所看的第一个楼盘。案场营销人员向记者推荐了顶层和一楼的房子，一楼价格在13000元/平方米左右，而顶层价格为14000元/平方米左右。而记者手头的那张图表上显示，该楼盘商品房最新成交价为16000元/平方米，较项目现场询问价高出2000-3000元/平方米。
在李浩天等人极力推荐的“XX梅”楼盘项目，一套约95平方米的两居室的商品房，案场报价为12000万元/平方米。但在那张图表上显示，该楼盘最新成交价却为16000元/平方米。
海南楼市“脱销”一说与实际不符
上述情况，在中国房地产报记者随后走访的多个楼盘也基本一样。记者在走访中也发现，尽管有些楼盘为中介服务机构总代销，但其他中介机构同样可以“包打全场”。有无中介机构带领看房，情况大不相同。
在西海岸高端小区“XX府”，尽管该楼盘项目的营销属于另外一家中介机构，但对于其他中介机构带来的客户，他们依然显得格外热情。外带客户的中介机构工作人员将看房人交给案场接待人员后，便坐在一旁不再插话。而在此前，中国房地产报记者曾到访过该楼盘，被告知只有顶层的房子可供选择。但这一次，案场人员告诉记者可以选择楼层。
在西海岸“XX地”楼盘项目，记者直接走进售楼处了解情况。但该楼盘中介代理机构工作人员先要求记者登记手机号码、家庭住址等个人信息，然后才能向记者介绍楼盘的相关情况。当记者表示不愿意留下个人信息后，这名售楼小姐顿时表示出满脸的不悦，不愿介绍楼盘的相关信息。在记者的再三追问下，这名售楼小姐才回答“均价一万六（每平方米）”。
但记者查看放在一个角楼处的公开价格表，发现该楼盘商品房大部分价格为13000元左右/平方米，少量商品房最高售价也只是15000多元/平方米。面对记者的质疑，该售楼小姐才改口称“均价一万三四左右吧”。而记者对照房地产中介机构流传在网上的那张图表显示，该楼盘最新成交均价为15000元/平方米。
除了上述楼盘，中国房地产报记者也曾到保亭、昌江、澄迈等市县实地了解情况。其中，保亭县住建、房管部门向记者证实，养生房地产项目“XX居”二期楼盘因故被收回《商品房预售许可证》，但该楼盘项目依然对外公开销售商品房。尽管当地房管部门认定该楼盘为无证销售，但因为种种原因并未对此采取相应措施。
记者在走访中发现，海南楼市整体价格上涨，部分环境资源优势较为明显的房地产开发热点区域、热点城市，其楼盘价商品房格涨幅较大，部分楼盘价格涨幅翻倍。最为明显的三亚市，其高位运营的房价直接拉动了整个海南商品房均价的提升。但整体而言，无论是一些商业房地产网站，还是自媒体、朋友圈发布的商品房价格，均高于记者实际走访所了解到的价格，一般高出2000元/平方米左右。
而上述媒介最近大肆宣称海南楼市“脱销”及“一房难求”的说辞，与记者实地走访所了解到的情况并不相符，虽然部分热点区域的楼盘确实存在热销和房源吃紧的情况，但毕竟只是少数。相对于海南偏远、配套设施不太完善地区的房地产项目而言，依然存在去化周期长的现状。当地房地产行业人士告诉记者，此类房地产项目涨价，实际上是“随大流”、“赚吆喝”。
从“封岛”到“建跨海大桥”，全是套路？
那么，海南楼市涨价的诱因是什么？海南楼市“卖断货”、“抢房潮”等流言又来自哪里？这究竟是不是“一场精心的设局”呢？
中国房地产报记者了解到，日前，海南省住建厅召集当地70家房地产开发商及中介机构座谈，并对19家因涉嫌违法违规行为的企业进行了约谈和相应处罚。此外，针对海南房地产市场最近表现的形势，海南还出台了“从严查处捂盘行为”等6条措施，对虚假宣传、囤积房源、哄抬房价及故意人为制造房源紧张等行为进行打击。当地政府部门这一举措，被外界广泛认为是向海南房地产市场“开了第一枪”，严管和规范当地房地产市场秩序。
3月3日，海南省住建厅向外界发布消息，海南绿城蓝湾公司负责人被陵水县房管局约谈。而被约谈的原因，为该公司涉不实信息发布。2月18日，宏X网刊载一篇题为《海南楼市卖断货：再掀抢房局面》的文章称，“2017年头40天里，绿城蓝湾又卖掉了18亿元的房子，这几乎是2016年销售额的一半。海南绿城总经理张超在春节期间最头疼的事情就是，刚推出的新品海棠苑没几天就卖断货了，在海南楼市最火的时候，他们无房可卖了。”而经当地房管部门调查，该报道内容与实际情况不符。
实际上，诸如此类海南楼市“卖断货”、“抢房潮”等文章，在一些房地产商业网站、微博微信及朋友圈比比皆是。中国房地产报记者发现，尽管宏X网已经删除《海南楼市卖断货：再掀抢房局面》一文，但在“智X网”等商业网站上，依然能见到“蜂拥而至的北方人，造就了海南楼市继2009年国际旅游岛之后的又一轮疯狂”、“购房者蜂拥而至，海南岛内也再一次出现抢购房子的‘狂热’局面”等大肆渲染和夸大海南楼市真实情况的内容。
而在此之前，“海南封岛”、“建琼州海峡跨海大桥或隧道”等谣言，在岛内外广为散布和流传。这些谣言的潜台词，其实就是毫无事实根据且要表达“海南房价要飞涨”。中国房地产报记者在海南当地楼市走访时，部分售楼小姐依然将该谣言当成推销楼盘的说辞。
而据记者了解，此类谣言的始作俑者，便是一些房地产中介机构和房地产开发商。在前述企业开设的微信公众号等自媒体，接木移花、偷梁换柱地大肆推送“海南封岛”、“建跨海大桥”等谣言。
海南省长：哄抬房价等行为要坚决打击
上述谣言从某种程度上讲，对海南部分房价上涨过快起到了一定的推波助澜作用，也被业界广泛认为是精心布局的一种“铺垫”。在谣言开始，当地有关部门缺乏有力的应对措施，加上本地官方主流媒体持观望态度，以致于谣言在传播路径的中末端，官方的发声及当地主流媒体的辟谣，被淹没在浩如烟海的谣言之中，显得格外乏力。
今年全国“两会”期间，全国人大代表、海南省委副书记、省长刘赐贵在海南团媒体开放日上公开辟谣。他向媒体表示，前段时间海南房地产市场出现“海南封岛”、“建跨海大桥、海底隧道”等虚假消息，让大家赶快到海南买房子，为此海南已依法依规处理了19家违法违规房地产开发企业和中介企业，“海南将坚决打击虚假广告、哄抬房价等行为，以后发现一家处理一家，以维护消费者的权益。”他还认为，海南的地理资源环境得天独厚，房子是用来住的，而不是用来炒的。
对于海南楼市价格上涨的诱因，被称作为“中国房产投资第一人”的张羽冲先生，最近回答了中国房地产报记者的提问，他称“海南是一块金子”。海南岛是中国最大的“热带宝地”，有着得天独厚的气候条件，湛蓝的大海、蔚蓝的天空、金色的沙滩；加上内地气候环境变化，内地一线城市房价居高不下、楼市限购等政策调控、人口外溢等多方面原因，促成海南房地产市场的转暖。“如果说2010年来海南买房基本上是投资，那么2016年来海南买房是买健康。”张羽冲认为，受供需结构的变化，海南房价在一定范围上涨也属于正常现象。
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