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版权：作者 孙骁骥 来源 香港凤凰周刊
利益驱使之下，人们将金融玩转于股掌间，却毫不在意当时的实体经济根本支撑不起这过于庞大的金钱游戏。
全民投机的时代，无论楼市股市，其价格的波动均会牵动国人的敏感神经。国人炒楼炒股之习气，实则可以追溯至百余年前。19世纪末中国的楼市股市一度繁荣，但1883年爆发的金融风暴，却使得股市楼市同时陷于崩盘。
1883年以前的中国股票市场，几乎可以说是一个“躺着也能赚钱”的市场，各类股票涨幅惊人。在危机爆发以前，炒楼炒股一度被人认为是只赚不赔的生意。可是，随着一场不期而至的金融风暴席卷中国的金融中心——上海，这场全民的财富春秋大梦很快随之坍塌，社会财富重新洗牌。
在这一年之间，究竟发生了什么事情，给楼市股市造成如此严重的打击？
投资泡沫之下，却是赌徒心理
近代上海的股市在1882年站上高点，这让中国的近代股份公司时来运转。从是年开始，上海股票市场的投机风气也随之盛行。据记载，当时的上海“股份公司”林立，除了著名的官办企业轮船招商局之外，股市中以各类经营采矿冶炼的矿局尤多，其中比较著名的包括鹤峰铜矿、施宜铜矿、承德三山银矿、顺德铜矿、长乐铜矿、金州煤矿、池州煤矿等等。
采矿这门生意，19世纪末还算是“先进技术”。科技是第一生产力的这种说法，虽然当时尚未明确提出，但人们似乎已经开始明白这个道理，心中暗自把“科技企业”和“高盈利”直接画上了等号。股民对矿业公司趋之若鹜，相关矿业公司的股票价格自然也随之水涨船高，“每一新公司出，千百人争购之，以得票为幸，不暇计其事之兴衰隆替也”。前来买股票的人如此之多，以至于新公司进行募股时，“堂上一呼，阶下百诺，意气之盛，可谓壮哉”。
1883年出版的《申报》曾有文章指出：上海股票交易热潮“始于前年，而最盛乃在去岁”。由于当时市场上存有大量货币资金，需要寻找投资出路，于是热钱窜进了火热的股市。然而，市面上的资金选择投资这些官办企业和矿业公司的股票，根本就不是出于理性的市场分析，而基本上都属于盲目追涨的“傻钱效应”（dumb money effect）。股民们买股票从不看什么大盘分析，大部分是靠道听途说，人人都一心想着在股票市场捞一笔“快钱”。
自从华洋通商以来，外国人每每污蔑中国人“好赌”，乍听之下令人气愤，不过，若从买卖股票这件事情上来看，似乎这种批评还是比较客观公正的。晚清时代的中国人根本不了解何谓现代企业精神，何谓现代股票市场，在他们眼中，股票市场就等于赌场。当时《申报》记载时人的炒股心态说，“买股本意，不在兴工之后，日新月盛，与股诸君，得分红账之盈余。其心仅欲股价徒涨，取利目前。或卖出此股，转以贱价收入他股，再待其涨而已”。
就像一群赌客冲进了股市，晚清最大的牛市就这样发生了，随之而来的，是数量惊人的新公司公开上市募股。散户们不停的“买买买”，心中想着的是“涨涨涨”，仿佛财富之梦对每个投资者都触手可及。
股市也出现了最后的“繁荣”。以轮船招商局为例，其招股数从1880年起有了明显增加。1880年到1881年招股169700两，是前一年招股数量的五倍以上，而在1882年到1883年，招股数更是达到了一百万股。两年内的招股数超过之前近十年的总招股数，股价也随之上浮，呈现一种“爆发式的增长”。
在1882年的大牛市中，招商局的股价单价最高涨到280两左右，这比起1876年只有40两左右的股价，上涨了好几倍。不单是招商局，我们查看一下当时的大部分上市公司资料，会发现股价都在1882年期间上涨到了前所未有的高度。
这张19世纪末的版画展现了当时上海外滩景象，轮船招商局大楼为其中低矮的三层建筑。
银根吃紧，股价暴跌随之来临
官办企业股价的暴涨，使上海股市吸引了大量社会资金。但这个现象实际上并不意味着经济状况非常好。相反，各种隐忧依旧存在，随时可能威胁到经济的景气，甚至可能会刺破泡沫。
在股市呈现繁荣的前几年，实体经济的信号其实已经不妙。根据海关的数据，自从1877年以来，中国经济便已呈现长期入超，进口大于出口。这意味着货币对外流出，国内市场上货币减少，用现在的话来说叫“流动性不足”。加上当时国内因为饥荒等等原因造成购买力下降、市场萎缩，整个中国经济的基本面实际上并不见佳。
换言之，股市的“繁荣”有虚假成分，并不能真实地反映出经济的基本面。但在这种虚假繁荣的刺激下，上海的钱庄等金融机构为了短期利益，亦开始大规模放贷，抵押物多为钱庄的庄票和股票，且放款标准非常宽松。金融业的系统性风险已逐步显现。正是由于股市吸纳了大量流动资金以及市场上流动资金不足，再加上经济基本面缺乏支撑，上海银根渐紧，最后终于造成一波股价大跌。
1882年底，上海的各钱庄迫于压力提前结账，造成持有股票的商人和钱庄不得不售股还款。于是股票开始跌价，到1883年年中以后尤其猛烈。而股票一跌，用股票作抵押的钱庄贷款就更加无法收回本利，于是准备金本来就不足的钱庄纷纷出现周转困难，股市和债市双双崩溃，形成恶性循环。
《申报》当时的记录说：“去年买卖股份之旺，几于举国若狂，乃不及一年而情弊显露，股票万千直如废纸”。1883年，上海南北市78家钱庄因金融风暴倒闭的就有68家。与此同时，股价在该年下半年开始又快速下跌，尤其到11月以后，钱庄还款压力陡增，股价也一跌再跌。
我们以轮船招商局和受招商局直接投资的开平矿务局的股价为例，两家公司的股票价格都在1882年底开始了跳水。如果再放宽视野，观察其他公司股价，不难发现在1883年之前和之后，许多公司的股价都下跌到最高点时的一半，例如鹤峰铜矿、承平银矿等股价甚至下跌到原价的十分之一。谁在当时买到这些公司的股票，谁就算是倒了血霉。
在股价被过高估计的背后，是投资者的炒买炒卖，“股愈卖愈易，价亦愈涨落不定，而股份从此大坏市面”。最可悲的是，投资者们除了跟风买卖，其实很难有其他选择。因为，当时的上海金融市场，报纸上刊登的股票信息均无法真实披露股份公司的经营情况。虽然《申报》等报纸多刊登招股广告并且每日披露股价，但却甚少有真实披露公司经营业绩、经营业务、账目盈亏等讯息的管道。学者刘广京在一篇文章中还提出怀疑：就连公开刊登于报纸上，供投资者阅读的《招商局账略》记载的公司盈利情况，也很可能是依靠非法修改账目而来的。
可见，股份公司舞弊做假账的传统，早在晚清就存在。投资者在当时很难了解公司的真实讯息，于是就更倾向于以他人的投资和小道消息来决定自己的投资。这很大程度上是由于市场上的信息和股价无法真实反映股票的价值，普通投资者无从根据真实的信息来独立判断行情。
股市楼市双崩溃，大户亦不能幸免
这场大股灾让散户遭了殃，不过，当时的投资大户就能全身而退吗？实际上，即使是当时的著名土豪，也因为金融泡沫的崩盘而元气大伤。
在轮船招商局股票上市期间，具有洋行买办背景的唐廷枢和徐润出任轮船招商局总办和会办。这两人在商界有很高的威望和知名度，因此人们往往会直接受到二人的影响而认购招商局的相关股票。据记载，当时“承众商见信，凡有往来，如取如携，毫无难色”。可见投资购股的人们对唐、徐二人非常信赖。
轮船招商局的经营业绩在1882年前后实际上并不差，但是唐廷枢和徐润的个人投资当中，除了投资于轮船招商局自身，也有很大的资金量被投资于当时普遍看好、在1883年却出现股价崩溃的矿业公司。这种投资布局，为后来两人的损失埋下隐患。
金融风潮发生以前，唐廷枢本人投资甚巨。他在1877年便投资开平煤矿30万两，此后，他又与朋友投资热河承平银矿、平泉煤矿、安徽黄池煤矿等等。在唐廷枢所投资的公司中，股价下跌最剧烈的一家，在3年内下跌到最高价的约1/15。唐本人也遭受重大经济损失。
招商局另一位负责人徐润更是深陷投机的泥潭中。据统计，他以购买股票的形式在中国近代企业中共投资约127万两，除了轮船招商局外，还包括六家矿厂、一家缫丝厂、一家玻璃厂、一家保险公司，并且他还是八家当铺的合伙人。
更重要的是，徐润不仅是股票投资大户，更是当时的大地主，他在上海投资的土地房产总金额非常庞大。据统计，1883年徐润的总资产达到385万两之多，其中房地产就占了一大半。
当时，有二十多家钱庄接受了徐润的房地产抵押，贷款给徐润，总数计200万两。在金融风潮爆发期间，这二十多家钱庄出现流动性紧缺，于是一起去找徐润商量，要他出钱疏困。当时徐润手中现金也不够，不得已之下，只好贱卖持有的房地产。在整个市场都是房多钱少的情形下，房产价格也随之暴跌。这件事情，令徐润的财富大受折损。
在《徐愚斋自叙年谱》中，徐润回忆当时的情形感叹不已。假如当年他没有迫于形势贱卖自己二十多年积累的上海房地产，那么这些资产未来的总价值将超过1000万两。他写道，“废之半途，毁于一旦，反致大亏，命耶？运耶？抚今追昔，能不怃然！”可见，这次严重的亏损对于徐润的心理打击是相当大的。
有道是：覆巢之下，焉有完卵。无论是徐润、唐廷枢这样的投资大户，还是一个小小散户，没人能在1883年的金融风潮中全身而退。这场金融风潮，使得股市、楼市、债市全面崩溃，无数财富人间蒸发。
检讨原因，还在于整个金融体系的不规范，股市、债市操作中存在着种种违规行为和欺骗作假。利益驱使之下，人们将金融玩转于股掌间，却毫不在意当时的实体经济根本支撑不起这过于庞大的金钱游戏。
揭秘2001—2017：深圳楼市16载惊心动魄！
纪实 16载楼市风云
2001年 深圳楼市黄金时代的开始
2001年，这一年，深圳楼市也开启了新篇章，迎来它的黄金时代！
1 土地有形市场建立
2001年，《深圳市土地交易市场管理规定》正式出台，建立了全国第一个土地交易的有形市场。这是一次土地使用制度的革命，也意味着土地交易市场，将进入一个阳光交易的新时代。
2 万科做减法
2001年，万科将万佳百货以4.57亿元转让给华润集团，正式完成了“做减法”，成为一个专一的住宅房地产开发公司，走上了专业化发展房地产的道路。
3 华侨城首提旅游地产
2001年，华侨城打出“中国旅游地产第一品牌”的口号，作为中国首个旅游和地产结合的项目，华侨城地产迅速走红全国。“地产+旅游+酒店+文化”的综合模式也成为华侨城日后主要的发展模式。
2002年 总统代言楼盘，楼市营销出奇招
2002年，深圳楼市迎来了新增住宅供应量最大的一年。也是王石在博鳌说的“圈地泡沫和投资过热已经出现”的一年！
1 首笔“地花”出现
2002年11月7日，建设银行深圳分行迪高乐实业(深圳)有限公司发放了一笔金额为人民币2000万元、期限为3年的7成土地使用权按揭(抵押)贷款，用于该公司向深圳市规划与国土资源局支付17万平方米的地价款，此举标志着国内首笔土地按揭贷款在深圳诞生，房地产开发进程加快!
2 水榭花都开盘，香蜜湖豪宅板块显露
2002年7月18日，水榭花都首期推出50套Townhouse和80套小高层单位在一周内售罄，以2.68万元/平方米(别墅最高价)创下“天价”记录。它的开盘及热销，奠定了香蜜湖豪宅板块的价值。
3 总统代言楼盘，史无前例
2002年，开发商想方设法卖房，营销方式也屡出奇招，就连美国前总统克林顿也出席京基地产的造势论坛。总统代言楼盘，这是地产史上的一次传奇。
2003年 戴口罩看楼，调控政策首现
2003年，深圳楼市也出现了新气象！
1 戴口罩看楼
2003年，SARS风暴一度让市场恐慌，各大楼盘都出现：戴口罩看楼的壮观景象。同时，生态健康住宅在2003年大热，深圳楼市逆境创新。
2 物管有法可依
2003年9月1日，《物业管理条例》开始正式实施，结束了我国物业管理行业无法可依的局面。
3 调控政策首先
2003年6月13日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，此被称为121号的文件拉响了政府宏观调控的警报。
2004年 深圳地铁时代来临，关外房价飞涨
2004年，深圳楼市却处处充满激情！
1 地铁开通，深圳城市“西移”
2004年12月28日，深圳第一条地铁线——地铁1号线（罗湖——世界之窗段）正式开通，宣告着深圳“地铁时代”的到来，同时也标志着深圳城市西移的开始。
2 关外房价飞涨
2003年底关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的启动，促成了2004年关外房地产的集中发力。“2004年深圳新建商品住宅均价5980元/平方米，宝安、龙岗分别以4186元/平方米、4172元/平方米，涨幅高达11%和20%
3 “政策年”
2004年，央行第一次加息，一年期贷款基准利率上调由5.31%提高到5.58%，从此宣告中国房地产市场进入加息周期，房地产市场进入了政策紧缩周期。
深圳开始调整房地产契税税率——普通商品房契税税率由1%调至1.5%，别墅、度假村等高档住宅契税税率为3%。
2005年 深圳房价疯狂上涨第1年，调控动真格
2005年，深圳的房价就如《速度与激情》的票房一样，疯狂上涨，但政府的调控也越来越严！
1 7040元/平方米
2005年，深圳楼市迎来史上第一波疯狂上涨。据有关数据显示：2005年深圳市商品住宅均价为7040元/平方米左右，同比上涨17.38%。
2 一楼盘平均每分钟卖4套
2005年，是深圳房价明显上涨的第一年，也是调控政策频繁出台的一年。抢房、售罄，成为当年楼盘开盘的惯用词汇。千万级别墅深夜开盘当晚售罄，关外成交一片红火，一楼盘平均每分钟卖4套。
3 调控动真格
2005年，深圳市进入了房产的第二轮调控时期。先是公布了房地产税收政策，之后又对二手房交易进行调控、对商品房销售进行调控、对个人出售进行调控，并对房地产市场秩序进行引导和规范。
2006年 楼市调控年，13项政策出台史无前例
2006年，这一年，深圳的楼市令人心跳加速！
1 13项政策出台
如果要用一个字来形容2006年楼市的话，那就是——控。因为在这一年，国务院为了促进房地产业健康发展先后出台了13项有关楼市调控的政策。例如：有名的“国六条”、外资限炒令等等。
2 深圳迅速响应
国务院调控政策颁布后，深圳响应迅速，很快出了地方十细则。然后又相继出台了：强征个税、加息、外资限炒令等等一系列措施。
每一条政策的出台都引起市场的骚动，牵动了开发商、中介、置业者、银行等各方楼市参与者们的神经……只可惜越调越涨，市场基本失控！
2007年 深圳楼市集体坐过山车，疯狂下跌
2007年的深圳楼市带给人的刺激，堪比跑车集体跳楼！
1 深圳楼市失去理性
2007年伊始，深圳楼价在人们的猝不及防中大涨，从1月的10872元/平方米，到10月已蹿升至17350元/平方米，涨幅高达70%。自住客和投资客都进入疯狂买楼的状态，整个市场完全失去理性。
2 9.27新政出台，楼市进入低迷状态
2007年9月27日，国家将二套房首付比例提高到五成，利率上浮1.1倍。从7月份开始，全国及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台。
深圳在出台一系列房地产市场秩序整顿的相关政策之后，又出台“限外令”。央行6次加息，5年以上房贷利率升到7.83%，最终直接造成市场降温的，是业内俗称的9·27新政（又称二套房贷款新政）。
9.27新政后台后，市场悄然生变，成交量一路下滑，低迷一直持续到当年12月。
2008年 深圳房价一路暴跌，开发商集体呼吁救市
2008年金融风暴席卷全球，全球的经济遭遇了巨大降温，这一年深圳楼市也一度陷入低迷！
1 楼价一路下跌
到了2008年，深圳楼市因为政策调控，形势急转直下，房价也一路下跌。2008年的前6个月，深圳新房均价除2月份达到16289元/平方米外，后来3个月直线下降，到2008年跌至11014元/平方米。
另外，国次级债的冲击对全球资本市场产生了极大的信贷危机，银行出现断供，甚至出现了中介关铺逃跑的现象。
2 开发商集体呼吁救市
2008年底的博鳌论坛上，全国的地产大腕与地产经济学家们共话楼市，呼吁救市。
2009年 买房好比买白菜，一年内房价翻一番
2009年，这一年深圳楼市也不断攀升，迎来了”空前盛大“的局面！
1 日光盘引爆楼市，深圳房价进入“2万元时代”
2008年楼市因金融危机一蹶不振，2009年财政放宽：不光零首付、负首付，买房不用钱，按揭还能以租抵供。在各种政策的刺激下，深圳楼市迅速复苏！
日光盘在一段时间内频繁出现，年底成交量冲破历史天量，新房单价由年初的1万元攀升至年底的2万余元，开发商们表示全年任务超额完成。
2010年 深圳限购令出台，史上最严厉调控给房价刹车
房价疯狂上涨，调控措施也纷纷出台！就在2010年，深圳颁发限购令，史上最严厉的政策来了。
1 史上最严限购令出台
2010年9月30日，深圳市政府办公厅发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》：
对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；
对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
2011年 国八条突袭深圳，限购、限价齐出招
2011年，深圳楼市在这一年遭遇了政策突袭！
1 新国八条
国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八条政策措施。
2 一房一价
3月15日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林在与中消协的座谈会上称，一个关于商品房明码标价的文件即将面世，开发商随意的日子将一去不复返。
3 四次加息
中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
4 二套房首付提至60%
国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
5 限购令
2011年市政府厅下发了《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，对遏制投机性购房，合理引导住房需求等做出新规。
6 二手房按评估价征税
7月11日起深圳将对交易价格明显偏低且无正当理由的存量房，实行按计税参考价格核定计征各项税款。
7 深圳片区限价
5月1日起深圳市将限价目标分解到各区片，并直接对单个楼盘的预售价格进行限制。
2012年深圳楼市回暖，房地产市场不断规范
2012年，世界末日没有到来，一切都照着正常的样子运转。深圳楼市也在激荡中走向平稳缓和，进入规范的状态！
1 深圳再现千人抢房潮
2011年4月29日位于龙华新区的星河盛世于营销中心开盘，当日共推出住宅886套。而该项目在开盘的前一天晚上便有上百名客户通宵排队等候，开盘当天更是吸引了上千名客户到场参与选房。
2 深圳住房公积金贷款上线
2012年7月16日，《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》（征求意见稿）公布，深圳公积金贷款政策逐渐浮出水面。
3 深圳“土地改革”提出八大重点
列举了八大改革重点和20个改革事项。其中包括完善国有土地产权制度、完善土地市场运行机制、创新土地资产资本运作机制、创新土地二次开发利用机制和统筹协调区域土地利用等方面的试点改革。
2013年 新“国五条”、“深八条”纷纷落地
2013年深圳的楼市又有一些什么大事件呢？
1 新“国五条”出台
2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措。
2 “深八条”出炉
2013年10月11日上午，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，提出八项措施，简称“深八条”。其中最引人注目的是限贷政策可能将调整。
2014年 930新政出台，深圳楼市再度疯狂
2014年，深圳楼市因为政策出现了另一番疯狂的局面！
1 930新政出台，深圳楼市疯狂
2014年，中央放出房地产政策大招。930政策一出，深圳楼市陷入疯狂的状态：、“日光盘”频现，“3小时售罄”、“几千人抢房”、“通宵排队买房”......
2015年 住宅产业化，临深置业热潮开端
2015年，深圳楼市这一年也迎来了一些小变化：
1 住宅产业化元年,写字楼崛起
2015年，作为全国首个试点城市，深圳将领先全国全面推进住宅产业化。同时，政府奖励如存量土地采用住宅产业化建房，可申请建筑面积3%的奖励，项目施工进度达三分之一时即可申请预售证。
2 临深置业潮来临
深圳客涌入临深片区交通便利，房价较深圳低，深莞惠一体化成为众多深圳客到东莞惠州买房的理由。
2016年深圳楼市在与政策博弈中前行
2016年，看的见得的手与看见的手，相互拉扯。房价涨涨跌跌，调控政策也不断出击。
1 房地产市场跌宕起伏
2016房地产市场跌宕起伏，从年初中央层面“降首付、降利率”等“去库存”政策进一步刺激楼市升温，热点城市投机比例高企。到十一黄金周多地集中收紧政策，“抑泡沫、防风险”被提出，房地产市场跌宕起伏。
2 3.25新政出台
2016年，深圳出台新政推进住房供给侧结构性改革。2016年3月25日晚间，深圳市人民政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》。
调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷，购买第2套房时，首付由3成提高至4成。
2017年 深圳楼市，刺激or惊喜？
看完了2001到2016深圳的楼市大事记，小编的心脏的心脏一直砰砰跳个不停，果然楼市的速度与激情也是令人刺激！
相信大家现在都很关心：深圳是否会跟进调控？深圳楼市又会带给人怎样的惊喜与刺激？
来源 南方都市报、网易房产、深圳壹地产、房多多深圳站等
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