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版权：综合 中国证券报、地产识局 ID:dcshiju、 财经韬略（ID：tttmoney8）
6月19日，近日走访燕郊、大厂、香河实地调研发现，目前“北三县”楼市成交明显趋冷，热门楼盘纷纷降价，均价大多已跌入2万元时代，尤其是曾一度涨至近4万的燕郊已呈现有价无市、一贷难求、利率上浮、“房虫”急出货的现象，购房者观望情绪渐浓，但六折甩卖仅为个别。
国家统计局发布了5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。
总体来看，70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，比上月增加1个。也即多数城市仍在上涨，少数下跌。
70城房价数据出炉，深圳降幅第一
今天，国家统计局公布了5月份我国70个大中城市住宅销售价格统计数据。与4月份相比，5月份房价下降及涨幅回落的城市个数均有所增加。
具体来看，一二线城市房价涨幅继续回落：与4月相比，5月份70个城市中新建商品住宅价格下降的城市有9个，比上月增加1个；涨幅回落的城市有26个，比上月增加3个；新建商品住宅中，深圳、海口的房价环比降幅最大。
来源：国家统计局网站
从上表中我们可以看出，一线城市北上广深中，北京和上海与上月持平，广州环比上涨0.9%，而深圳新建商品住宅价格环比下跌幅度位居70城榜首，下跌0.6%。
新建商品住宅价格下跌的9个城市为：南京、杭州、合肥、深圳、郑州、泉州、三亚、成都、海口。相信很多人都有所感觉，这9个城市中大部分都是大家关注的热门城市。
来源：网络
从城市排行榜来看，环比增幅前三的城市为蚌埠、北海和湛江，表明当前热点三线城市市场交易相对活跃，价格也有所抬头，也许是当下热门三线城市当局需要警惕的。
从环比跌幅数据看，9个城市出现了下跌，尤其是南京、深圳和杭州出现了下跌。比如南京，楼市调控持续加码，这也可能是一个信号，投资投机需求得到有效抑制。
从70城环比均值来看，5月上涨0.8%，相比3月和4月增加0.1个百分点。易居研究院副院长杨红旭表示：0.8%属于略偏热，因为年化增幅为9.6%，明显高于GDP和人均可支配收入增幅。
这也就意味着，当前全国的房地产政策，仍应保持偏紧态势。热点城市保持高压不变，其他城市去库存政策宜保持基本平稳，不要加码刺激了，反而少数新增的热点城市也应加入调控阵营。
二手房住宅价格指数：北京降幅第一
二手住宅价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个；涨幅回落的城市有30个，比上月增加8个；二手房中，北京环比降幅最大。
来源：国家统计局网站
有人说二手房更能说明一定的事实。从上表来看，一线城市中，上海二手房价格环比持平，广州和深圳分别上涨0.5%和0.3%，而北京跌幅最大，达0.9%。从中可以看出，作为全国调控典范的北京，忍痛断臂还是有成效的。
在新建商品住宅价格下跌的9个城市里，也仅有三亚和合肥二手房下跌，这也是另一种信号，被看成房地产晴雨表的二手房市场，对新房的降幅并不买账，也许某些热点城市的楼市调控还得继续收紧。
来源：网络
从二手房价格环比涨幅较大的城市来看，北海涨幅最大，上涨2.3%，蚌埠、西安、湛江、无锡、温州、徐州、沈阳、青岛、烟台、宁波、武汉等超过1%。房地产板块轮动继续中……
楼市拐点论奏效了？
从国家统计局发布的官方数据看，房地产热度似有回落，疯狂上涨不再，市场趋于稳定了。
时势如棋局。从限购、限贷再到限售，在大家眼中，楼市调控正在下一盘很大的棋。再往后，“严控房价涨幅”的基调下，2017年楼市的调控或将继续完善。
可能跌一半？这个一线城市，楼市遭到严厉警告！
6月20日，从香港传来一个大消息：香港政府的“第三把手”——财政司司长陈茂波对楼市发出了严厉警告。
据彭博社报道，陈茂波说：香港房地产市场处境危险，很容易出现回调。他还表示，没人知道调整将有多深或适宜的调整力度。
为什么香港楼市很危险？陈茂波认为主要是两大原因：第一，目前香港楼市基本上是全球最贵；第二，香港没有独立的货币政策，港币跟美元是联系汇率制，也就是说，香港只可能保汇率，不可能保房价。当美元持续加息的时候，香港只能跟随。
众所周知，最近几年来，香港楼市不断上涨。今年以来，更出现了两个极端案例，和一个令人瞠目的新趋势。
案例一：5月16日，在香港中环美利道地块拍卖中，诞生了所谓“史诗级地王”，这块商业办公用地的楼板价达到54万港币每平米，相当于北京、上海同类地块的10倍。
案例二：6月，在港岛西营盘维港峰住宅区，一个稍微特殊点的停车位以518万港币成交，折合人民币每平米25.8万元。
新趋势：在2017年香港住宅用地的拍卖中，包括李嘉诚、李兆基在内的香港地产巨头被全面挤出市场，所有住宅地块全部落入内地开发商手中。我此前预言的“香港开发商将无法在香港买到土地”的局面，将全面到来。
从两个极端案例，可以看出当前香港楼市面临着巨大的上涨压力，事实上港府不断出台各种“辣招”，以遏制炒房热。在香港，当地人购买二套房，内地人购买首套房，仅印花税就达到房价的30%。但这仍然遏制不住购房者的热情。
为什么香港楼市会出现巨大的上涨压力？
其实上面那个“新趋势”再清楚不过地告诉了我们问题的实质：香港房价上涨，固然有供应量小的，港人实际需求旺盛的因素；更主要的因素是，内地热钱涌入的压力巨大。
由于货币超发，人民币从中长期看面临显著的贬值压力。但由于中美贸易存在巨额逆差，所以在特朗普政府的制约下，人民币汇率无法市场化。近期，还出现了升值现象。
由于国家严格管控投资性需求，禁止普通民众在海外投资，严格限制企业在海外投资，所以中国外汇储备目前尚能保持稳定。但事实上，无论是居民家庭还是企业，都有强烈的配置海外资产的愿望。而香港是内地资金出境的第一站，港币资产被内地投资者理解为准美元资产，有强烈的购买欲望。
比如最近有报道说，让腾讯利润大幅上升的游戏“王者荣耀”的关键人物——腾讯副总裁、腾讯互动娱乐天美工作室群总裁姚晓光，在拿到大约2亿元年终奖之后，马上花了9800万港币在香港买入一套200多平方米的复式住宅，涉及税费1470万港币。
事实上，内地富豪在香港购房是不计价格的，而且专门买最贵的房子。在他们看来，现金才是最危险的，变成香港的砖头瓦块才能真正保值。因为香港的砖头瓦块，就是准美元资产！
内地目前的广义货币M2达到了160万亿，香港的M2只有12.5万亿港币。在内地“高水位”的流动性压力下，香港资产价格不涨才怪呢。
那么，香港楼市真的像陈茂波说的那样危险吗？我觉得最大的危险其实未必是美元加息，和由此带来的香港加息。这当然是利空，但只要内地资金稍微增加一点，就足以抵消这个利空。
最大的风险来自中央的政策。内地资金南下香港，把“抢奶粉”变成“抢房子”，这对于香港的杀伤力将更大，也更容易引发民间的不满。此外，还会带来人民币贬值的压力。
因此，中央政府必定会管控内地资金涌入香港楼市，甚至可能不惜通过一场下跌来教训这些资金。这时候，内地政策变化如果跟香港加息结合起来，就可能引发香港楼市的剧烈波动。毕竟，香港是一个资金来去自由的经济区，还是一个“只会优先保汇率，不会优先保资产价格”的自由港。
在6月15日美联储宣布加息之后，香港已经宣布跟随美联储加息0.25个百分点，而中国央行则按兵不动，由此可见两地货币政策的不同。
德银最近有报告认为，未来10年香港房价可能会跌去一半。德银的理由是，香港人口正在老龄化，而房屋供应量会增加，未来香港的房屋空置率将会由4%上升到9%。
这个预言会兑现吗？我觉得难度很大。因为政策都不是静止不变的，香港固然有老龄化的问题，但内地有多少人希望移民香港？而香港对于内地移民，一直是严厉管控的。香港目前的人口密度，只有深圳的60%，只要移民政策稍微放松，将有大量人口涌入香港。
而且，未来将有越来越多的资金，会千方百计进入香港。对这些资金来说，进入香港就是胜利，买到房子就是胜利，至于价格，他们是不考虑的。
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