王健林潘石屹同时甩卖资产，透露了什么信号？_

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版权：综合作者陈楚来源证券时报作者自由的阿甘来源阿甘看天下

2017年年初，王健林就在万达工作报告中，明确指出要加大旅游投资，计划到2025年全球开业25个万达城，其中海外开业5个万达城。仅仅半年，王健林就忘记了自己的小目标，将万达城和万达旗下酒店一齐打包卖了。

近期不仅王健林在卖卖卖，他的同行潘石屹也在卖卖卖？两个地产大佬同时甩卖资产，究竟透露了什么信号？

这几天，房地产市场最大的新闻，要数万达集团将酒店和文化旅游项目以631.7亿元人民币出售给融创中国。万达为什么要将自己的“家底”出售？其中原委众说纷纭。但联系到潘石屹、李嘉诚纷纷抛售地产，一个信号其实已经非常明确了：房地产市场确实要“变天”了。

地产大佬争相甩卖

2017年7月10日上午，万达集团将旗下的13个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国，共收资金631.7亿元。其中，13个文旅项目91%的股权作价295.75亿元，76个万达酒店作价335.95亿元。针对此举，王健林说，转让这些项目能大幅降低万达商业的负债率并将企业向轻资产型转化。

与此同时，SOHO中国也在不断卖地。旗下光华路SOHO、凌空SOHO纷纷被卖出，董事长潘石屹说：“只有上海外滩SOHO和望京SOHO，是永远不能够销售的。”而对于华人地产大亨李嘉诚来说，甩卖地产项目也是接二连三。从2013年8月起，李嘉诚就陆续抛售内地投资性物业套现。李嘉诚的商业嗅觉早已被过往所验证，当一个行业的冬天来临时，他总是能提早出手，安全脱身。

这三位地产大佬甩卖地产物业的行为，给了市场无数的遐想：好端端的地产“印钞机”，为啥要卖了？难道行业要变天了？其实，中国的房地产市场，真的到了变天的时间段。这是与整个经济发展阶段紧密相连的。

从经济的驱动力来说，地方政府的财政收入一直以来大部分来自于土地财政，没了卖地收入，地方政府一下子就断了炊，这是地方政府绝不愿意看到的结局，也是多次房地产调控“上有政策、下有对策”的一大原因。同时，房地产行业牵涉到接近七八十个行业的发展，房地产行业不行，这些行业就受影响，从而影响到就业和社会稳定，这也是大家不愿意看到的。房地产投资旺，固定资产投资就旺，经济增长就有动力。房地产是国民经济发展的支柱性产业，就是这个道理。

从金融的角度来说，大大小小的房地产企业，大部分的资金来源都是银行信贷，银行的利润，很大一部分来自于地产企业的贷款。同时，围绕房地产行业的各种产业投资基金、信托产品等，都在围绕这个产业链滋润地活着。尽管房地产行业的调控这么多年来一阵紧过一阵，但大部分陷入了“空调”的怪圈。主要的原因，无非是两点：一是地方政府断不了土地财政这口奶；二是房地产行业也不能急速下滑，否则影响到经济的增长和银行信贷的质量。

从人口结构来说，随着人口增速下滑，居民对房地产居住的需求会下降，房地产的投资和投机属性越强，对经济稳定增长潜在的杀伤力就越强。部分三四线城市新楼盘空置率居高不下，一旦房地产的泡沫破灭，后果堪忧。

房地产业的冬天，可能比你想象的还要提前

六月惊雷

时光匆匆，2017上半年弹指而逝，集万千宠爱于一身的房地产业开始了华丽丽的蜕变。先从6月份一声平地惊雷说起。

6月6日，2017中国城市百人论坛上，中国工程院院士、京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨表示，将试验房地产发展新模式——既能够发展房地产，又能够控制房地产价格，保障居民住房需求。话音未落，国土资源部调控和监测司巡视员董祚继马上接茬，应将70年土地批租制，改为土地年租制，发挥土地国有优势，创新用地制度……董祚继先生接下来是这么说的——

“土地的产权以及租金仍需通过拍卖取得，只不过拍卖对象不再是70年，而是年度或3至5年时间，年租金与房地产税实行合并征收。这样一来，一方面实现了坚持土地国有制度，另一方面坚持了市场化配置土地，保持了竞争方式。此外，居民也拥有了住房的居住权与产权。”

笔者当时的评述是——

“这段话对将来房地产业的引领趋势和影响，无论怎么浓墨重彩渲染，都并不过分！道理很简单，倘或没有话语权圈子内成熟的意见背书，很难想象一个司局巡视员的口中会随随便便吐出这样的惊人之语！”

雷声响过之后，吹起了一阵阵奇怪的风。

七月怪风

进入7月份才短短十几天，房地产界接连发生了几件惊心动魄的事件，让人目不暇接之余细思极恐。

先是7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，开启了“整体持有只租不售”的新模式。公告显示，这两块地平均地价均不足6000元/平，远低于市场招拍挂价格。请记住这是在寸土寸金的魔都上海！

这个事件昭示出的重要意义在哪里呢？嗯，呼应上文董祚继巡视员的话，政府土地出让价格终于开始下降了。房价构成因子毋需赘述，面粉之后的面包价格回落，还会远吗？马云先生在2016年底说了一句话“未来房子会像白菜、大葱一样便宜”，随声附和的还有以房地产起家的王健林和王思聪父子。半年之后回味这个细节，不得不说马大神还当真是说了一句良心话哇！

大佬们不光嘴上说，还在身体力行去做！继6月26日潘石屹的SOHO中国以35.73亿元出卖了上海虹口SOHO之后，7月4日，SOHO中国又宣布整售北京光华路SOHO和凌空SOHO两个项目，其中北京光华路SOHO是SOHO中国的核心物业。

王健林玩得更加匪夷所思！为融创提供296亿贷款，只为让后者收购自己旗下价值632亿元的万达文旅！借钱给别人收购自己，万达的这个玩法当真让各路吃瓜群众大开了脑洞。究竟是什么原因让这些房地产大佬迫不及待高位甩盘？

说穿了其实狠简单，资本市场越收越紧，那么大的土地盘子后续融资越来越难，开发不动了。而一个上市公司的资产负债表，是需要说服投资人继续投资的。然而，这还仅仅只是表面原因，更深层次原因是什么呢？暂且一放，后文点透。

再来看另一个重磅消息，还是发生在上海。

7月7日上海发布住房发展“十三五”规划，将新增170万套住房，较“十二五”足足增加了60%，并将进一步健全房地产市场健康发展长效机制。

根据规划，“十三五”期间，上海市城镇住房供应总量以及用地供应总量将显著增加，住房用地供应5500公顷。商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。明显可以看出，在确保供应保障性住房用地的前提下，租赁住房在大幅增加。

联想到三天前7月4日的“只租不售”创新土地模式出台，市场对此解读惊人一致——这仅仅是探索尝试，租售结合将成为房地产发展的新趋势，未来这样的土地供应将非常普遍。而这，又深度契合了“房地产市场发展的长效机制”。

和邬贺铨、董祚继这些智库们的高屋建瓴，有没有遥相呼应的意味？那当然咯。

半年房市瞭望

看完了局部，鸟瞰下整体。

回顾半年来的房地产市场，一线和二线热点城市就如同钱钟书先生笔下的围城一般——城外的冒死想挤进去，城里的拼命想杀出来，但在国家一系列“限”字辈调控手段下，双方却任谁也难以做到。为什么？因为市场流动性已经被人为冰冻，房子已经不能用来炒了，今天是一二线，那么三四线还会远吗？而一种光有价格标签没有成交量，这种东西还能被称为“资产”吗？

嗯，生来就是打工命的群体，是不配拥有资产的。因为资产升值意味着不劳而获，那不是所有人都可以玩的模式。小老百姓如果都这么玩了，那还有谁肯去做苦力实实在在创造财富、供这个社会享用呢？

反观三四线城市，如火如荼的高价去库存策略，辅之一二线外溢出来的充沛资金，忽悠着一批又一批敢死队员进场接盘。房产商的资金杠杆在一步步降低，银行的风险资产在一批批减少，而只要有人得到解脱，就必然有人充当了解放军，对应着的自然是居民的储蓄存款在一点点缩水，以及按揭信贷在一点点上升。当然，还有希冀榨取最后一个铜板的投机客们，在执着、一步一个脚印的紧抱杠杆向楼顶攀登，无限风光的楼顶呵，在杠杆崩断之日，是债务一次性解脱的理想去处。