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版权：来源 综合 深圳看房团（ID：ihouse0755） 作者 端五、作者 陈小瑛 樱桃小房子ID:cherryhouse2017 授权转载
楼市惊爆空前大招，深圳式棚改来了！
以迅雷不及掩耳之势，深圳空降“棚改大招”！
8月9日，深圳市住建局日前起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》在网上流出。
根据文件内容显示：深圳将“加快推广”政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”。
明确规定：棚改区改造的住宅部分，除搬迁安置房以外，全部用于人才住房和保障性住房。
在南山、福田、罗湖、盐田在4个区里，供应大量的保障性住房+人才性住房，并实现只租不售。
此外，本次棚改的界定时间，由去年7月棚改计划认定的30年减少到20年。
首先，这份文件对于整个国内市场而言，影响都是空前的。
本次文件最大的看点在于：政府主导+国企实施+公共住房，本次棚户改造后释放的所有房源，无论建设、上市、分配等供应环节，都将由国家主导完成。换句话说：未来的住房市场，政府的管控将更加严谨。
最重要的是：棚改将以保障性住房+人才性住房为主。
参考《深圳市十三五住房建设规划》，深圳将供应30万套商品住房+40万套保障性住房（含人才性住房），加上如今的棚改计划，深圳未来房屋供应量中，政府和国企控制的政策性住房、租赁住房，将至少超过一半。深圳也有望成为国内第一个实现“住房公有制”主导的城市。
这对于国家目前倡导的“长效机制”，将具有积极的推动作用和示范作用，对于楼市的后半场，都具有划时代的意义。
棚改是对棚户区的改造，棚户区是指：使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的危旧住宅、住宅区和城中村。
深圳快速发展的近四十年里，由于人口爆增，住房需求大，曾经创造三天造一层楼的“深圳速度”，存在房屋质量的问题，比如“鹿丹村”。以及特区独有“二线插花地”的“真空地带”，很多房屋甚至建造在铁丝网附近的山林地带，这些房屋的安全隐患巨大，管理混乱。
除此之外，深圳共有241个城市村+1009个老破小小区，这些都可能是未来棚改的主要对象，占据了深圳的住房市场半壁江山，将左右未来的住房市场。
深圳这次的棚改计划，对于城市竞争力也会有很大的提升。
本号曾多次提出，深圳发展空间很大，是一个以房选人的城市，走的路线也是精英化路线。未来棚改+城市更新释放的人才性住房，将成为深圳吸引人才、留住企业的重要筹码。另外这次的棚改修改了去年7月制定的界定时间，也将有效缓解深圳用地紧张的难题。
相对于城市更新，政府对于棚改区的态度比较强硬，主动权也掌握在政府手中。因为棚改区基本上都是违法建筑、以及安全隐患较大的房屋。文件提出：申请依法启动强制程序，主要分为：行政征收+行政处罚。
本次棚户区改造搬迁补偿安置将采取货币补偿、产权置换以及两者结合等方式。和城市更新、旧改的搬迁补偿相比，棚改区要低于两者，并且属于政府强制性征收，“钉子户”将会很难受。
但值得注意的是：棚改之后会有个比较突出的问题，就是大量的棚户区原住民将面临搬家的问题。深圳的棚改计划多为“只租不售”。
也就是说，购房需求可能会进一步扩大，另外这里的租房人群也将被迫转移。因此，短期内需求与供应难以对等，深圳的棚改也会影响到辖区内甚至其他片区的房价、租金。
最后总结：
1、此前一些试图博老破小旧改的投机分子，这次会得不偿失。另外，这对于购买小产权房的置业者来说，也具有警示作用，因为土地毕竟是国家的，危房等违法建筑纳入棚改并拆除改造，合情合理合法。
2、这次棚改对于商品房来说，却形成利好。因为城市更新范围更大，包括到了老破小和城中村，但现在来看，以后这些都将属于棚改范围。
这意味着：原来可交易买卖的商品房，主要供应链将会缩水，尤其是中心区，比如官方认定的保障性住房区域：南山+福田+罗湖，以及盐田，这些地方的商品房将更加稀缺，供应将更加紧张。同时也发出了一个信号：未来商品房真正的主战场在关外。
3、但相对来说，深圳将出现大量人才房、保障房，其中有一大部分还将集中在中心地带，在未来，深圳的核心区域也将以租赁为主。
此外，“深圳式棚改”即降低了住房成本，又减轻了一部分人购房的紧急需求，同时保持了深圳的核心竞争力和人口凝聚力，形成了“双赢局面”。
4、深圳市的棚改方式，将增加一部份改善型的住房需求：原棚户区居民获得补偿后，将购买新的住房。
目前该文件还不是正式版，但相信不久后会公示于众。并且，“深圳式棚改”将成为“公有制住房”打响的第一枪，未来可能会有更多的一、二线城市效仿实施，中国住房改革在加快，新的时代已经降临！
深圳已沦为赌场，收入3万月供5万的炒房客比比皆是
如今，深圳更像是一个赌场，屌丝都在楼市下赌注，能否逆袭富豪，就在这几年。
过去，深圳是年轻人造梦的天堂。
如今，深圳更像是一个赌场，屌丝都在楼市下赌注，能否逆袭富豪，就在这几年。
过去两年，投机炒房客如鱼得水，只要你胆子大，敢于用杠杆，且能即时套现，你的阶层就妥妥的稳固了。
然而，很多人依然贪心不足，赌博心理严重，而且对市场过于乐观，因此，宁愿扛着五万十万以上的月供，不赚足最后一杯羹不甘心离场。
而这个信奉自由经济的城市，刚好又有小政府的良好环境，让很多盼望房价下跌，但迟迟不见效，还挣扎在咬牙买房一线的刚需，以为政府有护盘，维持高房价的意愿。而这又给了投资者赌博的信心。
1 投资客杠杆太高
今年3月份之后，深圳二手房价温和上涨，市场很平静。
虽然房贷利率折扣逐渐上调，回到基准，目前又普遍上浮10%，但月供五万的小李，并没有感到任何不适，因为基准利率没变，这些利率变化暂时对他没影响。
2014年，小李在深圳关外还只有一套六十多平米的小两房，200万市值，但经过两年的操作，现在深圳有2套市值2000万的房子，内地省会还有2套，也升值了50%以上。
小李总共负债800万，加上内地房子，净资产已近1500万，这是他工作一辈子，也难以赚到的财富。
他就是通过不断加杠杆，将升值的部分套现，做抵押贷款，贷出来现金，再去买房。步骤如下：
第一步：卖掉龙华某小区60平米两房后，套现200万，2014年5月，买入南山区某新盘88平米，总价230万，他当时首付付了 7成，贷款70万元（实际上首付只需要3成，当时还没想炒房）。
一年时间，涨到500万，实际上开涨也就是政策放松前后的两三个月时间，小李被诱惑到了，心里直痒痒，房价一旦上涨，一年是止不住的，剩下还有涨幅空间，于是他赶紧通过银行转按揭，想办法先还掉70万元，自己没钱可以通过机构借70万元过桥资金。
红本在手后，做抵押贷款，利率虽然比按揭贷款高，但可贷出7成350万元，减去借的70万后，则套出来280万元现金，首付三成，足够买一套市值近1000万的房子。
第二步：2015年6月，小李以700万总价买入福田区第二套新房子88平米，贷款7成，490万。
这其中的技术在于，首先要有买房名额，该离婚时就离婚，短炒买二手房不买新房，方便转让，新房是期房的，拿到房产证要2年，如果是长期投资买新房最好，升值潜力大。然后通过做高评估价，以及贷款人的现金流，尽量做到首付两成，贷款8成，加大杠杆，一般低于市场价的笋盘，则可以提高评估价，做高贷。
第三步：2016年，南山区新房子又涨到700万元，而福田区的第二套新房子涨到了1300万元，比700万的成本涨了600万。
5万的月供，如果靠工资收入，小李是肯定供不起的，那怎么办呢？
月供可以从银行套出来，因为房子涨了嘛，那就把住房按揭贷款还掉，再做抵押贷款，比如1300万，可以贷出7成，就是贷款910万，比原来的住房按揭贷款490万，多贷出了420万，这钱就可以用来慢慢还月供。
小李没套那么多，但现金流也比较充足，手头留有200万元做月供，加上出租收入每月有八千，三四年月供没问题，他的理想是，等待下一波房产暴涨的时候卖掉一两套，就可以实现财务自由了，如果仅仅是靠奋斗，离这个目标就太遥远了。
小李说，他身边的朋友，都是这么操作的，从银行套出几百万，放手里还月供，现在银行信贷依然宽松，消费贷，抵押贷，只比按揭贷款的利息高15%左右，跟08年加息到接近百分之七相比，现在利息真的便宜，还四五年月供绰绰有余，完全不怕调控。
其实我也见过很多，家庭月收入只有2万，还4万的月供，收入只有3万，还5万的月供，收入只有5万，还八万十万的月供，操作手法跟小李也是大同小异，都是利用银行杠杆在炒房，没名额也有办法解决，除了不断离婚结婚再离婚，反复操作，还可借亲戚朋友员工名额买房，这种情况在深圳是遍地都是，见怪不怪，我不想得罪朋友，具体就不展开举例了，相信在深圳的中产，环顾四周，都不乏这样的投资客。
因为房子升值了，升值部分从银行做抵押贷款出来，这些投资客根本不担心现金流不够。
当然，这指的是你房子至少是升值了20%以上买的，如果在去年三季度的高峰期买入，算上税费，到现在只是持平甚至略亏，或者银行评估价还有所下调的房子来说，月供资金就要经受考验。
很多投资客只预留了两三年的月供，因为他们笃定，市场最多调整两三年，政府最多调控两三年，必定会放开。
这其实就是和政府对赌，看谁最先熬不过经济寒冬。
深圳，现在给我的感觉，不再是一个充满梦想，为了理想而奋斗的地方，就是一个遍布赌徒的城市，很多人都在下赌注，利用政策机遇，短短几年内就实现财富激增乃至财务自由。
在有的人看来，深圳不缺机遇，缺的是胆量。
今年4月，我公号也写过文章（深圳小伙借1500万炒房，高位被套进了看守所！），这个人来深圳才一年多，就借到了1500万，是赌徒，也是个人才，但不幸的是，进场时机晚了点。
2 政府假装在调控
深圳对楼市调控的态度，也很暧昧，甚至是沉默不语。从来就没有公开表态，要坚持房地产调控不动摇，这跟上海、广州、北京政府的态度反差非常大。
比如在商住房上，跟北京上海不同的是，深圳根本就没有出台调控措施。
去年2次调控，都是跟在上海屁股后面，上海怎么做，深圳就照猫画虎的表个态度。
怎么都让人感觉，深圳这个改革开放的排头兵，啥时候成了缩头乌龟不敢做出头鸟了。作为热爱深圳好市民的我，真是憋的难受。
深圳住户存款和住户贷款的比例超过了150%，这个比例是明显高于北京和上海。难道是深圳深知这个城市的杠杆太高，不敢调控吗？害怕刺破这个城市的泡沫吗？
在某些方面，真的要批评深圳，比如市场乱象监管，做的就不到位，让深圳也出现跟内地城市一样，新盘为了变相卖高价，也在搞捆绑销售，搞双合同，比如上个月底开盘的光明新盘龙光玖龙台，单价在4.3-4.6万/平，并强制绑定了4500元/平的装修费用。加上装修费单价都超过了5万/平。还有某龙头房企的楼盘，也出现将装修费用另外捆绑销售的情况。
开发商也叫苦不迭，地价高了，不卖高价赚不了多少钱，政府又想控制房价，又不降地价，让开发商吃土吗？
那咋办呢，是让政府让利？深圳财政不需要依靠房地产，今年上半年GDP还有8.8%的增速，高于全国和北京上海不少。
所以我也没有搞明白，深圳遮遮掩掩为房地产护航的目的何在，深圳今年上半年的地税收入就将近1400亿了，比湖南、河南两省的地税收入加起来还多，以深圳的财力，是完全有能力在楼市调控这一块做的更好。
3 新房供应断崖式下跌
前几天有一个迷惑大众的新闻，受去年10月颁布的“深八条”的影响，房价自2016年10月开始出现“十连跌”，2017年7月成交均价54446元/㎡。
然后，央视采访了深圳的情况，得出结论，在目前楼市稳中有跌的情况下，深圳楼市没必要再出台更严厉的政策。
虽然对于新房，政府确实是在限价，高出政府指导价的，不给发预售许可证。但最近两个月，售价10万一平米的楼盘被批准入市后，也扭转了市场的预期，这可能说明政府认可这样的高价格。
其实这新房均价下跌，还真是一个数字游戏。看看下面的图，如果还以深圳五个大区分，新房供应量主要集中在宝安和龙岗，龙岗房价最低，只要在龙岗边远的郊区多上市几个项目，就立刻拉低了全市的均价。
深圳如果真想让房价下跌，就应该督促加大新房供应量，没有供应，谈何下跌？
我们再来看住宅供应的面积，今年上半年，新房供应面积同比下滑了64%，看看下图，是最近七年来，供应量最少的半年，供给明显断档。
不知道深圳这是使的哪一招，拖拉术？开发商不按指导价开盘就不让开？直到开发商资金链扛不住了，再降价？
深圳一个月前说今年要新增安排建设商品住房8万套，现在看来深圳没有放空话！
ps：附全文内容，具体请对号入座：
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