2017年11月14日 21:45:16 牛熊交易室

11月14日,A股市场下跌0.53%,打破了6连阳的节奏,很大程度上是因为10月M2增速再次创下历史新低。

M2增速数据从2015年11月开始就一路下滑,不断创新低。尤其是从2017年5月,M2增速进入个位数时代,直至10月仅为8.8%,这是1995年M2有统计数据以来的最低,也就是说创下了22年历史新低!

M2增速下滑,一方面有金融去杠杆的政策因素影响,也有经济活动变化导致的统计口径发生变化。譬如M2统计的是现金和存款,但近几年居民和企业存放货币的途径增多,理财、货币基金、互联网金融产品等都逐渐成为越来越重要的货币储存手段,而这些并没有完全在银行体系的报表里体现。

结合10月信贷数据可以推算出,10月M2下行的主要原因来自房地产市场的冲击。基于贷款创造存款的逻辑,因为房地产市场接连遭遇按揭贷款利率上调、多个城市限购限售、消费贷禁止入市等调控,导致进入房地产市场的资金大减,由此M2也受到影响。

首先,看正宗的房贷,10月份新增居民中长期贷款3710亿元,环比少增1076亿元,同比少增1181亿元,地产销售回落对居民按揭贷款需求的滞后影响逐步显现。不过,新增居民中长期贷款占全部新增贷款的比重由上月的38%升至56%。剔除季节性因素,居民中长期贷款规模依然很大,其主要原因是棚户区改造的货币化需求以及三四线城市房地产仍在热销。

近两年居民部门加杠杆速度飞快,住房贷款余额2014年四季度到2017年三季度,这3年中增加了10.1万亿,即3年翻了一倍。截止9月末的中国居民部门杠杆率已经达到55%,远超发展中国家平均水平。

其次,看居民短期贷款,在监管部门严查消费贷入市的情形下,从9月的2537亿元大幅度下滑至10月的791亿元,大幅回落 1746 亿元,说明 9 月以来限制消费贷违规进入房市政策逐渐在起作用。前三季度新增居民短期贷款1.5万亿元,同比多增1万亿元,部分居民短期贷款违规进入房市。9月29日,银监会表示要严查挪用消费贷款资金,严厉打击“首付贷”。

第三,地产销售回落带来企业存款下降,10 月企业存款的同比下行 1957 亿元。

                               

综合上述的分析来看,因为房地产市场在一系列的调控,市场整体有所冷却,部分地区房市陷入寒冬。这使得房地产市场中各项货币数据下降,最终使得M2增速下滑,其实也是金融去杠杆的一个核心体现。

说到房地产市场,近期媒体持续关注燕郊,又多了一个房地产泡沫破裂的样本!

北三县燕郊,素有环京楼市“晴雨表”之称,紧邻北京曾经房价如火如荼,如今却仍无人问津。

燕郊楼市与北京楼市唇齿相依,房价涨落随北京变化而变化。2008年北京办奥运,燕郊楼市出现转折。2009年北漂外溢,燕郊房价从3000元/平方米涨到 6000-7000元/平方米。2010年北京出台限购政策,燕郊房地产迅速膨胀,其房价突破万元大关。

从2015年夏天开始,特别是北京副中心通州确定,大批投资客的涌入,燕郊房价由2015年年初的8000元/平米迅速拉升到了3万多每平米,涨幅远高于北京。到了2017年3.17限购前夕,燕郊楼盘最高报价已接近4万元,涨幅甚至高于北京楼市。然而随着北京限购政策的到来,燕郊楼市急速降温,到目前为止每平方米下跌平均1万元左右。

但2017年4月千年大计雄安新区横空出世之后,改变了环京区域的楼市投资价值版图。此外以及廊坊市在2017年3月和6月分别出台了力度空前的调控政策,2017年4月份开始燕郊乃至整个廊坊的房价开始下滑。

                        

根据房天下网公开数据分析发现,从“3.17”限购出台以来,燕郊二手房平均成交价格从三月的31507.65元/平方米下跌到6月的25000元/平方米,整体跌幅超过20%。二手住宅单价普遍下跌1万元,个别楼盘甚至暴跌2/3,成交量仍萎靡不振。

按照目前的情形,很可能要跌破2字头。易居研究院院长杨红旭表示,环都市圈的房价,比都市区波幅大,这是一条基本市场规律。比如过去十多年,每轮楼市降温,燕郊的房价跌幅都大于北京市区,本轮亦如此,至少要下跌30%。

以目前的价格出售,很多二三月高点购房的人就会赔掉首付。现在已经有些人还不起月供,不得不低价出售了。降价卖房,还不一定能卖得出去;如果不降价卖房,现金流又是大问题,大多数炒房客选择边挂牌边观望,寻找资金试图渡过寒冬。

据当地多位中介透露,有许多投资客已经“赔掉了首付”,此情此景不禁令人唏嘘不已,要知道燕郊最火热的时候可是找关系都搞不到买房名额的,曾经最火的时候一天就能成交近千套房!

燕郊街道上行人寥寥,曾经红火的房产中介店铺门可罗雀,甚至白天就将防盗门拉下了一半,不再对外营业。链家之前在燕郊有100多家门店,现在收缩到了70多家。现在的京榆大街上,房地产中介门店的空置率可达五成以上,曾经摩肩接踵的“中介一条街”也在限购的重压下名存实亡。

除了掉头向下的燕郊,还有南城的固安,因为机场二高速和大兴地铁的南延在去年坐上了楼市上升的“特快专列”,如今也同样因为严格的限购政策,价格和成交量都如过山车般一路向下。

可以说,燕郊成为中国房地产的一个泡沫破裂的新样本。之前有温州和鄂尔多斯。

2011年之后,温州和鄂尔多斯房价大跌五成左右,而且持续调整了五年左右。2015年初温州房价大跌至底部时,房价已经低于2008年底的水平,也即将2009-2010年两年累计涨幅全部抹去。近6年来,从全国来看,温州是全国70个大中城市中2011年以来房价唯一下跌的城市。2015年末见底后,在2016年有所反弹,但2017年开始继续下跌。

从7年前的温州、鄂尔多斯,到今天的燕郊,中国房地产历史上不断增加鲜活的泡沫破裂的案例。和之前的楼市泡沫背景还不一样的是,当前M2增速正在不断下降,乃是出于降杠杆的需求。

周小川在10月1出席了G20财长和央行行长会议上表示,“中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,并不断综合施策,补短板、去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。”这是周行长第一次提到房地产市场泡沫风险。

在“房住不炒”的最高指示下,随着货币政策的收紧、房地产调控的持续加强,房子一定会从曾经抢不到的商品品变成卖不掉的商品。

中泰首席经济学家李迅雷2016年10月曾言,大家都在抱怨购房难,买房要抽签,甚至通过打麻将的胜负来决定谁得房,但相信不久的将来,大家一定会抱怨卖房难,楼市的流动性远不如股市,届时卖房的难度一定会比抛股难。

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