近期，国内尤其是一线城市房地产市场延续年初以来的“疯狂”表现，“房产新政谣言致上海人排队离婚”的盛况想必在不少国人心中烙下了深深印记。长期以来关注国内房地产市场发展的牛熊君也被深深的震撼到了，冉冉升起的买房之梦也渐渐西落于“离婚”的时代“潮流”中。
言归正传，当下包括北京、上海、深圳等一线城市高房价下的“社会百态”折射出的中国房地产市场大泡沫正加剧膨胀的现状。更为令人担忧的是，似乎只要泡沫一天不破，市场的疯狂就始终难见平息。
带着一颗焦虑的心，牛熊君（niuxiongjun）无意间翻阅到了一篇名为《康波中的房地产周期研究》的研究性文章，这篇出自中信建投证券首席经济学家周金涛（系牛熊交易室专栏作者）的文章，系统阐述了全球房地产周期作为康波周期的子周期，其当前正处的周期阶段位置，并认为中美两国很可能将在2017-2019年迎来房地产周期的“共振衰退”。
为何如此？《康波中的房地产周期研究》一文作出了详细的解释，怀着对中国房地产负责的态度，牛熊君（niuxiongjun）对本文中与中国房地产相关的内容作出梳理，以期整理出上述结论的合理解释。
文章首先认为，一个康波周期（相关概念可自行百度查询）大致存在两个房地产周期，一个房地产周期时长约为25年左右，启动于回升期或繁荣期的房地产周期平均长度为30年左右，且上行期要短于下行期。
文章研究的结论指出，在全球房地产周期中，核心主导国、外围主导国、追赶国、附属经济体、资源国等不同层次国别之间存在着明显的领先滞后关系，且遵循着“核心主导国—外围主导国—追赶国—附属经济体、资源国”的传递顺序。
文章称，目前正处于第五次康波周期中，美国是全球技术创新和经济发展的主导国，因此属于核心主导国。对于中国而言，这一时期处于高速的工业化和城市化的进程，技术创新趋于活跃，因此属于典型的追赶国。
图1：第五次康博周期
文章的研究发现，主导国相对于外围国和追赶国具有较明显的领先性。而在第五次康波中，中国作为追赶国，其房地产周期要领先于新加坡、香港、巴西等国家和地区。
图2：主导国相对于外围国和追赶国具有较明显的领先性
随着1998年房改开始，中国于2000年左右正式启动新一轮房地产周期。而香港则于2003年见底，新加坡于2004年见底，巴西于2003年见底，这三个国家和地区滞后于中国大约3-5年左右。
另外，鉴于房地产周期长度约为25-30年，美国自1995年开启新一轮房地产周期以来，已经经历了21年，并在2006年美国房地产周期已实质性见顶。根据经验，这轮房地产周期的最终大底有可能在2020-2025年才会达到。
图3：美国房地产周期
因此，对于美国2012年房价回升的性质，文章认为其更有可能是房地产大周期下行期中的一次B浪反弹，其对于中周期的研究也验证了这次反弹的客观存在性。
文章的研究还发现，在中周期的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段，而房地产周期的低点则大致出现在中周期低点附近或之后。
文章认为，美国中周期从2009年开启，并在2015年见到了中周期的高点——亦即第二库存周期的高点，2019-2020年可能是本轮中周期的低点。
文章的观点称，根据经验，中周期的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段，因此，美国2012年房地产周期的B浪反弹大概率在2019年之前就要结束，即在2017-2019年大概率进入C浪下跌。
文章并指出，本轮房价的大底可能在2020年之后出现，亦即在2020至2025年之间见底。
文章的观点同时强调，其研究的房地产周期的传递关系表明，在第四次康波中，主导国美国的房地产周期要领先于香港和新加坡7-9年。
同时，由于第五次康波中，中国房地产周期领先于香港和新加坡，而美国自2006年见顶以来已有10年，据此推算，中国房地产上行期可能已接近极限。中国房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部，或于2017-2019年步入下行期。
基于此，文章认为，中美两国很可能将在2017-2019年同时处于房地产周期的下行阶段，即出现共振下行。
图4：中美房地产或共振下行
文章强调，从康波周期所处的阶段看，目前正处于康波衰退向萧条转换的阶段。这似乎意味着，即将到来的中美房地产共振衰退，将是使康波萧条加速到来的风险点。
对此，牛熊交易室（niuxiong2016）发出善意提醒：作为全球两大经济体，这种共振向下的影响和冲击将是未来全球市场的重要的风险因素。
本文为｜牛熊交易室（niuxiong2016）原创文章｜
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