6㎡“鸽笼房”半天售罄、深圳千人疯抢“日光盘”……然而，这一切都是假的，在当前国内房地产泡沫高企的现状下，一切似乎都在无端膨胀着，新楼盘可以肆意夸大售楼数量、媒体可以无忌惮的报道民众“排队”买房，土豪可以一次买下“成吨”数量的楼房，夫妻甚至于为了多买几套房可以去排队离婚，连上市公司也可以靠卖两套房扭亏，以避免退市的厄运……
网传6平米“鸟笼房”内部
人们担心房地产泡沫会破裂，然而，在利益的驱使下，人们更愿意前赴后继的涌入其中，因为在最后一个接盘者被证实前，谁都不太可能成为那一个，正如去年股灾发生之前，面对大顶的言论，更多的股民选择“嗤之以鼻”，因为我们总是相信“聪明”的自己不是最后接盘的“傻瓜”。
如今，房价确实涨个不停，官方的政策也从两年前的“大松绑”到现在重回“五花大绑”，已经买房的期望房价的“泡沫”继续放大，没有买房的则暗自期许或者说盼望着泡沫早日破灭（殊不知覆巢之下无完卵）。
泡沫上的房地产
这其中，有一点似乎是共识：谁都知道短期涨幅过大，毕竟各个指标都摆在那里。然而，从数年前就呼喊着房地产泡沫开始，到如今，房地产真的就是一个“泡沫”吗？
牛熊交易室（niuxiong2016）注意到，对于上述问题，普通人和意见领袖均有着不同的看法，更有好事者以此为噱头，喊出一些博人眼球但缺乏论证的极端观点。撇开这类人的“瞎操心”，相对理智的宏观经济学家则多从数据论证的角度对房地产问题给出了分析。然而，他们对这一市场走向的分歧真的很大。
牛熊交易室（niuxiong2016）此前多次发文对当前房地产行业状况作出梳理，这一次，来看看那些被认为是基于“客观”事实出发的经济学家是如何看待当前房地产市场的。
海通证券姜超：2016年系房市历史大顶
海通证券首席宏观分析师姜超本周给出了最为博人眼球、也是最为直接的观点：2016年或是中国地产市场的历史大顶。
海通证券首席宏观分析师姜超
其对该结论的核心论据牛熊交易室（niuxiong2016）本周稍早前曾梳理过，即：人口论加杠杆极限论。
其人口论的支撑依据是：中国年轻人口数量已经见顶，按照全球经验看意味着地产销量和新开工出现拐点，因而16年的地产销量激增与人口角度的需求无关。
杠杆极限论的依据则是：当前地产蓬勃发展其实是金融加杠杆下的投机现象。其认为，2016年居民拼命贷款买房，月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国07年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，因而2016年或是中国地产市场的历史大顶。
另外，在本月稍早前的研报中，姜超曾指出，当前中国房价的疯涨是彻头彻尾的货币现象，既然是货币现象，就没有不破的泡沫。其并指出，当前的房地产还称不上全面性的地产泡沫，而只是结构性的地产泡沫。
方正证券首席经济学家任泽平
其关于国内房地产系泡沫现象的观点与另一位宏观经济学家的观点类似，牛熊交易室（niuxiong2016）此前文章曾引述方正证券首席经济学家任泽平的观点称，当前中国房地产呈泡沫迹象，主要是货币现象，并给出了未来房地走势的三种前景：
货币政策回归中性稳健，房价上涨周期接近尾声，未来横盘消化；继续货币宽松，货币超发和低利率，房价可能不断创新高；利率上升（被动或主动），房价面临调整压力。
光大证券徐高：对房地产后市乐观
然而，牛熊交易室（niuxiong2016）注意到，来自光大证券的首席经济学家徐高并不认同房地产发展是货币政策所致的观点，在他看来，当前一线城市房价上涨背后有坚实的基本面因素，房价上涨的根本动力不是货币而是土地。
光大证券首席经济学家徐高
徐高指出，由于我国居民买房首付比率较高，地产市场的杠杆率依然远低于股市和债市。同时，考虑到广大三四线城市房价涨幅依然温和，一线城市已经再次收紧了限购政策，地产市场整体风险可控，远不是有人所渲染的危如累卵的局面。
基于此，徐高对长期的房价走势的看法较为乐观。在他看来，货币紧缩或者限购限贷方面的政策只是对需求的短期抑制，而非真正消灭。
他并认为，紧缩货币政策还会打压地产投资，导致两三年后地产市场更为严重的供需失衡，于是，每一轮紧缩都为下一轮房价报复性反弹埋下了种子。
瑞银证券汪涛：谈泡沫破裂为时尚早
相较于上述两类相对“极端”分化的观点，牛熊交易室（niuxiong2016）注意到，瑞银证券中国首席经济学家汪涛的分析则要相对“中性”一点，她表示当前中国房地产市场确实存在“狂热”的状态，但这份“狂热”尚未带来泡沫破裂或重大冲击的风险。
瑞银证券中国首席经济学家汪涛
汪涛认为，目前部分城市房市的狂热尚未传导到大多数城市，居民负债也没有攀升至警戒水平，地产建设活动也并未大幅提速，现在就谈泡沫破裂并带来重大冲击还为时尚早。
当然，汪涛也提醒到，在这种“狂热”状态下，如果政府不出手收紧地产政策、信贷继续加速扩张，房地产建设和经济增速有超预期的可能，而如果房地产强劲复苏延续到2017年，那么之后大幅回调的风险也会相应增加。
至于地产市场的下一步会何去何从，泡沫将要破裂还是大幅助推增长？汪涛的答案是“短期之内，可能二者皆非。”
海通证券李迅雷：房价背后是疯狂的人性
相比于上述经济学家对房地产泡沫及泡沫何时破灭的分析，海通证券首席经济学家李迅雷则直接把矛头指向了疯狂的人性，指出房价不断大涨的背后系人性特点所致。
海通证券首席经济学家李迅雷
李迅雷认为，当前地产市场的泡沫肯定是存在的，但是泡沫充斥的程度其实是很难衡量的，更别说度量这轮楼市的价格上扬还能走多远。
在李迅雷看来，从价格低估到价值实现是容易度量的，而如果将非理性因素考虑进去，尤其是在当前房价逼空的背景下，要想估算后面的价格走向是很难的，因为越来越多的人会相信“房价不败”的神话（因为人性使然）。
基于泡沫肯定存在的观点，李迅雷也对若干年后的房地产给出了大致的展望：当投机的力量耗尽，人们会幡然醒悟，原来购房刚需会随着房价的下跌而突然消失，土地稀缺的故事亦是那么的不靠谱。
通过牛熊交易室（niuxiong2016）对上述不同经济学家之于房地产市场不同看法的梳理可以看出，与普通民众一样，基于基本认为当前房地产存在泡沫的前提下，“理智”的经济学家也存在着明显分歧。
按照市场运行的一般规律，只要空头、多头都还在，市场往往还会沿着原来的趋势走下去。而只有当越来越多的泡沫论拥护者在不断上涨的房价刺激之下，转而质疑是否真的存在“泡沫”之后，房价或许才会开始真正的转折……
