恒大地产用财务投资铺垫了真爱：深深房A才是归宿！_

在房地产调控新政及高速大堵车成为坊间热议的这个国庆节长假期间，恒大集团的一则公告在金融市场引发了不小的震荡，有关于其回归A股市场的预期也再度进入到了投资者眼帘。

关注牛熊交易室（niuxiong2016）的投资者都知道，港股上市公司中国恒大（03333.HK）欲借壳回归A股，其连续举牌嘉凯城（000918.SZ）、廊坊发展（600149.SH）乃至万科A（000002.SZ）均被普遍解读为为借壳储备平台。

然而，令人感到意外的是，这家国内房地产龙头公司国庆节期间却置此前连番举牌于不顾，“意外”地宣布通过地产业务分拆的方式借壳深圳国资旗下房地产上市公司深深房A（000029.SZ）回归A股，让人一时摸不着头脑。

借壳“笔锋”意外转向深深房A

牛熊交易室（niuxiong2016）梳理的消息称，中国恒大10月3日发布官方公告，称公司已于当日与深深房及其控股股东深圳市投资控股有限公司(以下简称“深投控”)签订合作协议，协议约定将通过深深房发行A股或支付现金的方式购买凯隆置业所持有的恒大地产100%股权。深深房A已于9月13日宣布停牌，停牌前股价连续两日小幅放量上涨。

牛熊交易室（niuxiong2016）注意到，与此前举牌并实际控股嘉凯城以及连番举牌廊坊发展后相对“隐晦”的公告不同，中国恒大在此次公告中毫不避讳，就是通过借壳的方式完成恒大地产的A股上市。

具体来看，公告指出，借壳过程中，首先将恒大地产100%的股权注入上市公司，其次凯隆置业也将取代深投控成为深深房的信任控股股东。

资料显示，目前深圳市投资控股有限公司直接持有深深房A 63.55%股权，在不考虑控股权价值的前提下，该部分股权对应的市值约为67.36亿元（9月30日收盘价计算）。

此外，牛熊交易室（niuxiong2016）注意到，恒大方面显然对于此次分拆地产业务回归A股的进程做足了迎接困难的准备，其在公告中称和深深房之间在协议签署之日起安排了7个月的排他性洽谈期，并指出重组的方案除了要得到中国恒大和深深房两家上市公司的董事会以及股东大会的通过之外，还需要通过深深房的实际控制人深圳市政府和深圳国资委的批准，而最重要的两份批准则来自于港交所和中国证监会。

“虚晃一枪”的举牌或为改善负债率？

想必很多投资者此时的内心与牛熊交易室（niuxiong2016）一样：说好的“完美壳”嘉凯城、廊坊发展呢？许老板这是将大家“骗”了个遍啊！

然而，细想之下，恒大折腾了半年多的A股收购和举牌游戏，如今看来，虽不为借壳回归A股，但其实际用意亦在于为地产公司在A股上市铺平道路，因为经过一系列所谓的“财务投资”过后，其地产公司的负债率将得到显著改善，显然有利于随后借壳深深房A上市回顾A股市场的顺利展开。

牛熊交易室（niuxiong2016）注意到，根据恒大地产在要约收购报告书中披露的财务数据，尽管其截止到2015年底资产总额高达6504亿元，但是净资产却只有745亿元，使得公司的资产负债率达到了88.54%，高负债对于回归A股而言显然是不利。

聪明的许老板想到了“财务投资”，其方法便是通过杠杆资金举牌上市公司，继而寻机派出董事进入上市公司董事会，从而实现对上市公司的影响。

恒大许家印

牛熊君（niuxiongjun）获悉的“专业解释”称，从会计处理的角度，经过上述处理，原本将公允价值计量下的投资项目就可以变更为权益法确认投资收益，可以按比例将被投资公司的所有者权益按比例计入自家财务报表，这无疑可以有助于提升恒大地产的资产规模，降低负债率。

目前，恒大地产对嘉凯城的董事会调整已在9月完成，4名恒大系董事如期就位。廊坊发展方面，早在此前连续举牌过后，恒大的方面便明确表示不排除取得廊坊发展实际控制权以及行使股东权利合法参与廊坊发展经营管理的可能。

至于众所关注的恒大举牌万科A，按照目前外界的普遍预期：恒大方面确实有意向万科派出董事。

如此一来，事情视乎较为明显了：恒大在A股市场大费周章的连续收购、举牌，其目的的确是为了回归A股，只不过并不是为了“储壳”，而是为随后的分拆上市预先铺垫（改善地产公司负债率），深深房A才是恒大回归A股真正的“底牌”。

“恒大概念”也要换届？

随着“定情”深深房A，恒大借壳回归A股也终于抛开了此前曾先后传出绯闻的嘉凯城、廊坊发展。那么，牛熊交易室（niuxiong2016）所关心的问题也就来了，既然绯闻“已破”，是否意味着节前又火了一把的恒大概念股将要迎来调整了呢？

提到“恒大概念”，多数投资者与牛熊交易室（niuxiong2016）一样首先浮现的是这三家公司：万科A、廊坊发展、嘉凯城。如下图所示，3家公司在恒大买入万科A消息曝光后的8月均录得大涨，且由此催生了“恒大概念”股。尽管此后股价回调，但在节前一段时间“恒大概念”再度出现一波整体走高行情，令市场遐想无限。