重磅！限购升级！今晚炒房者彻夜无眠！_

今天，北京楼市又传来新消息——

限购升级！

认房又认贷！！

二套房首付比例提至60%！！！

一、北京楼市调控升级：实施认房又认贷二套房首付比例提至60%

北京市住房和城乡建设委员会发布公告称，北京强化楼市调控措施，实施“认房又认贷”，二套房首付比例提高至60%。同时将加大商品住房土地供应，确保新建商品住房成交均价环比不增长。

公告称，从其他一些重点城市来看，去年底实行“认房又认贷”，提高个人房贷门槛，目前取得了良好的二手房市场调控效果。此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策，不但也实施了“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应：

即进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

此外，还明确规定企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。这一措施旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等。

二、处女贷政策：楼市大杀器来了

在调控措施上，北京的力度此前也远远落后于深圳和上海，深圳是在2016年9月就让“处女贷”重出江湖；上海是在2016年11月宣布的。

“处女贷”（认房又认贷，突出第一次贷款的重要性）之所以管用，是因为可以抑制住“离婚购房者”，以及通过迁移户口或者补缴社保的跨地域购房。

我们可以比较一下目前三大一线城市限购的细节：

1、户籍家庭只可以购买两套住宅，非户籍常住家庭（5年社保）只可以购买一套住宅。目前三个城市一样。
2、单身户籍人口，只能购买一套住宅。三个城市一样。
3、购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，再次购买住宅：
深圳：贷款首付款比例不低于70%；
北京：购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；
上海：购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
4、处女贷，购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的购房：
深圳：贷款首付款比例不低于50%；
北京：购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；
上海：购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
5、首套房（无贷款记录）首付：
深圳：30%；
上海：35%；
北京：35%

可见，北上深三大一线城市的限购政策到目前为止，基本上差不多了。其中深圳在首套房（无贷款记录）上力度稍弱，在处女贷上力度也稍弱。但在二套房上的力度，深圳超过上海，跟北京差不多。

目前在全国的热点城市里，深圳楼市最为稳定，近期略有放量迹象，但成交价依然疲弱。深圳是2015年下半年以来楼市上涨行情的带头大哥，最先上涨、最先大力调控，也最先见效。

三、限购！限购！限购！新一轮限购潮正在风起云涌！

在北京今天出手之前，近日多个重点三线城市纷纷启动限购限贷措施，与此同时，多个热点二线也纷纷升级了此前的限购限贷措施，调控力度加大。

据华尔街见闻整理，自2月28日以来，已经至少11个城市启动或者升级了限购限贷措施。3月15日就有青岛、赣州、南京三个城市宣布限购限贷措施。

江苏南京：3月16日起，南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，暂停向已拥有1套及以上住房的非南京市户籍的家庭出售新房或二手房；南京主城区（不包括高淳区、溧水区、六合区）已拥有2套及以上南京户籍家庭不得购买新房或二手房。

山东青岛：3月15日，青岛市出台新规：在市区范围内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。

江西赣州：3月14日，赣州市出台规定：在中心城区部分区域实施住房限购措施，抑制投资投机需求。限购措施包括：在中心城区无住房或在中心城区非限购区域内只有一套住房的本市户籍居民限购1套商品住房；能提供自购房之日起计算的前2年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或社会保险证明的（政策出台后不能通过补缴认定），且在中心城区无住房的非本市户籍居民，可在限购区域内购买1套商品住房；未成年人不得在限购区域内单独购买住宅。

浙江嘉善：3月13日，嘉善市通知：自2017年3月14日起，在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起，在全县范围内暂停向在我县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。

海南三亚：3月11日，海南三亚市出台规定：购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%；暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。

安徽滁州：3月9日，滁州市规定：居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。

江西南昌：3月8日，江西省南昌市限购政策加码：除特定区域外外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的南昌市户籍居民出售住宅；暂停向在南昌市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非南昌市户籍居民（不得补缴）出售住宅；未成年人不得在市区购买住宅。

河北张家口：3月7日，河北张家口的崇礼区升级“楼市限购令”，不仅增加了非户籍人口的购房条件，也提高了本地户籍人口购房的首付比例。

河北涞水：3月2日，河北省保定市的涞水县出台楼市限购政策：非本市户籍居民且连续缴纳社会保险或个人所得税一年(含)以上证明家庭，限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。

河北涿州：3月1日，河北涿州市出台规定：非当地居民限购1套房，并且首付款比例不低于30%。

福建连江：2月28日，福建连江发布：对三种类型居民家庭，暂停向其销售县城关地区范围内建筑面积144平方米（含）及以下的商品住房。三类家庭包括：（一）县城关地区拥有2套及以上商品住房的本县户籍居民家庭；（二）县城关地区拥有1套及以上商品住房的非本县户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前2年内在本县累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本县户籍居民家庭。

四、《政府工作报告》起草组成员：今年既要去库存，也要稳房价

据中国网消息，3月17日，国务院新闻办举行吹风会，《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀解读《政府工作报告》修订情况。

1、韩文秀表示，这次《报告》修改共78处。补充了“健全购租并举的住房制度”、“遏制热点城市房价过快上涨”、“安全高效发展核电”、“对重点工业污染源确保监控质量”等内容。
2、在房地产调控方面，一是要落实地方政府的主体责任；二是要实行分类调控、因城施策，不同地方房地产市场库存、房价差异很大。今年既要去库存，也要稳房价。在加强短期调控的同时，也要抓紧建立健全房地产市场平稳健康发展的长效机制，这些长效机制也包括财税、金融、土地等方面的制度安排。
最近一段时间个别地方房价又有比较明显的上涨势头，一些地方政府也正在陆续采取措施。针对房地产市场变化的情况，包括房价上涨的情况，相信相关部门和地方政府会进一步采取措施。

五、未来房地产投资何去何从？

3月15日，记者提问李克强总理如何看待现在房价上涨问题，李克强回应称：房地产市场会平稳健康发展。

而在此前作政府工作报告时，李总理也指出，“我们需要坚持住房的居住属性”，他承诺要加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，加强房地产市场分类调控。

这几天，青岛、南京等城市也都相继出台限购限贷政策。

那么，在这样的背景下，未来的房地产投资将何去何从呢？

海通证券姜超认为，货币推涨房价，地产泡沫已现。随着人口老龄化的到来，地产会迎来大周期的拐点，因此本轮房价上涨其实已经与人口结构角度的刚性需求无关，而是彻头彻尾的金融现象。

经济学家马光远认为，中国的好城市和好房子是稀缺资源，未来只有20%的城市住房具有投资价值，只有20%的楼盘才值得买。北上深广的房子，实质是一张分享城市公共资源和福利的船票。

同时，他提醒，2017年有通胀风险，这是考虑要买房的新因素。而未来十年，中产投资要有避险思维。

幸好，面对乌合之众般的全民非理性，国家已经出手，力挽狂澜，把飞奔的瞎马从悬崖边上拉回！

全国的楼市现状是这样的，看完我沉默了！

春暖花开，人心思动。

朋友圈纷纷发送一票非核心城市、乃至县级的抢房新闻。

北上广深的价格没有出现去年底某些人士的臆想----“狂跌30%”，因此不少人抄底的心态伴随“再不抢就晚了”的口红，抓起“资产荒头盔”，义无反顾冲入楼市！

一些段子也出现：同事E带着两百万首付的预算，想在北京回龙观买个小两居，被中介当场冷笑。

同事F说首付160万，想在中关村买个小房子，求推荐。然后有人回他说可以买个车位。

某中介亲述，去年L家网平均年薪几十万，店长轻轻松松上百万甚至几百万。因此，一群高学历普通白领们，甚至有休假、请假，去兼职中介的冲动！

一、数据：

1、去年概述

统计局数据显示，2016年我国商品房情况：

销售面积15.73亿平方米,较上年增长22.5%，连续突破14亿、15亿两个大关，其中住宅销售面积增长22.4%。

销售额11.76万亿元，较上年增加34.8%，连续突破9万亿元、10万亿元、11万亿元3个整数关口，其中住宅销售额增长36.1%。

因此2016年是明显的“放量暴涨”情势。房地产开发商们的积极性被调动起来了。

2、“房子是用来卖的”

对应11.76万亿元销售额，全国房地产开发企业，当年名义上收到了（到位资金）14.42万亿元，比上年增长15.2%。

2016年，新建商品房销售额中，个人按揭贷款为2.4403万亿元，增长46.5%。测算二手商品房按揭贷款差不多有2.5万亿元，毕竟诸如北上深，其实都进入了存量交易为主的市场。

多渠道贷款和按揭的最终源出，都应该推定为银行，显然，在2016年楼市辉煌中，银行系统直接提供了近5万亿元。

我们推测2016年有9800亿元的个体性投机性需求。 9800亿元，相当于4大一线城市（北京+上海+广州+深圳）合计“全年新建商品住宅销售额”的2/3。

（上海住宅成交额5320亿元名列榜首；深圳为2499亿元，仅排在第8位。2016年北京市，商品住宅共成交114752套，环比2015年增长60.52%，成交额4116亿元）

这就是2016年我国楼市，轰轰烈烈，毫无疑问。

将2016年的楼市视为我国最大的消费升级，一点不为过。

现在全国最富裕的50、60后家长刮干淘净为80、90后的下一代在北京凑下100-200万首付；孩子们贷上200-300万贷款，在北京买下400-500万的一居小房子蜗居；之后，卖掉一居的北京小家庭，拿出攒了几年的100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套800-900万的两居；卖掉二居的有娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套1300-1500万的三居。

不少房地产专家已经解读过，这一轮房市的繁荣，最主要的购房主体不是富人阶层，而是中产阶级。富人群体，门路多多！比如身边就有卖出隶属中科院的北京二房，得款百万美元以上，前往澳洲与女儿一家颐养！

这张楼市“食物链”的描述，不止生动，而且刻骨！

二、库存

1、总量

截至2016年12月底，全国房地产库存在连续9个月下降后再次提升。

至2017年2月末，商品房待售面积70555万平方米，比去年末增加1016万平方米。

房地产市场的库存，总量朝着越去越多方向前进（其实十多年以来一直如此）。

总量如此，看看城市情况。

2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，较2015年加快16个百分点。

其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点；二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点；三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。

目前，三四线城市分化明显，浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆，辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。

销售火爆的三四线城市主要分为三类：其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市。

北、上、深不够卖，已经不是新闻。这才有了三四线去库存的两会要意。

但，什么是三四线？并无明确的城市分线标准，学界和市场通常把三四线城市视作除一二线以外的其他地区。

即，如果仅以地级城市论三四线城市，三四线城市数量高达260-270个左右。如果加上县级市，三四线城市数量则高达600个以上。

国家统计局此前发布的房地产数据显示，截至2017年2月末，全国商品房待售面积70555万平方米，比上年同期下降4.6%，去库存初见成效。

但，需要认知到，数据展示的“待售”，只是竣工后未售出的现房面积，还不包括大量的在建未竣工及未开工的潜在库存，比如挖个坑开始建售楼处，然后认筹。

可以说，过去十年间，中国房地产最大基本面从人民日益增长的房屋需求，进入总量过剩的局面。而大多数主要城市居民，目前基本在筹划或者设想，从“居者有其屋”进步到“居者有大屋、居者有多屋”。辅助这些筹划与设想的，就是银行房贷！

2、三四线

可以采用《第一财经周刊》为338个中国地级以上城市分级来看看。其将我国城市中，划分出70个三线城市、90个四线城市和129个五线城市。

众多三四线中，即便按照本轮楼市飞扬前的2013年底、2014年底相关数据去分析，也不难发现三四线去化的困局。

如，江阴人均住房面积最高，2013年人均住房面积达47.4平米/人，市场饱和程度较高。

东营、焦作、连云港人均住房面积也均在35-36平米/人，绝对值较高，所以市场需求难以有较大释放空间，即来自本身的刚需、改善动力较弱。

九江和徐州2013年人均住房面积达33.2平米/人和35.8平米/人，处于中等偏上区间。

另，徐州这样的城市，因其大，还存在内部差异。可以说，众多三四线城市内部差异也很大。一个地级市既包括城区、市区(市辖区)，还包括下辖县(县级市)；在县内部，既包括县城，还包括下辖建制镇。

此外，在同样是传统农民工输出大省，2015-2016年江西商品房销售面积累计增幅高达54%(扣除二线)，湖南、安徽接近40%，河南为34%，而四川、湖北则不到30%，重庆只有23%。

并且，在一个省内部，各地区的差异也很大，比如2015-2016年江西的萍乡市累计增幅高达140%，景德镇市累计增幅则不到2%。总之，三四线城市内部分化明显，并仍将持续，一些城市逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。

3、观点

总的来说，在人口迁移趋势上，我们维持人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移趋势不变，并强调在农民工回流背景下三四线城市内部分化明显。

因此，中原地产首席分析师张大伟认为，展望2017年，一二线热点城市成交量将受政策限制而出现同比大幅回落，三四线城市虽然继续有去库存政策利好，但市场基本面难以支撑高增长，销量同样将出现回落。

整体来看，全国住宅成交量将恢复到2015年水平。同时，由于库存仍在高位，新开工面积预计也将出现负增长。全国楼市告别高增长，回到相对平稳水平。

三、现状

1、限购

首先大家基本了解的一点是，我国商品房主要分为住宅商品房、商业营业用房、办公楼商品房三种类型，其中住宅商品房在我国商品房中占有主要地位。

住宅、住宅、住宅是最大重点。而各类限制购买措施，基本都是指向住宅市场。而诸如商业用房，存量去化困难！

自2月28日以来仅仅半个月时间，据不完全统计，共有11个城市出台限购或者限购升级措施。

2、数据

从任泽平团队整理的46个城市一览，来看看。

从1-2月数据看，三四线样本城市销量同比增速仍然保持高位，但较2016年12月下降。

那目前各线城市实际库存如何呢？

截至3月12日，中指播报了14个主要城市库存，总量环比下降1.97%。14个城市中仅深圳库存环比上升0.19%，其余13个城市均有不同程度的下降，其中蚌埠降幅最为明显，为4.64%，广州次之，为4.36%。

【中指院：2017年第十周，29个主要城市整体成交量环比下降1.8%】

中指数据显示，重点监测的29个城市成交面积环比下降1.8%。其中16个城市环比均有所下降，占监测城市的55%；与去年同期相比，29个代表城市成交量整体下降26.0%，其中19个城市同比均有所下降。

分城市来看，二三线城市成交量环比下行，一线城市环比微升。环比来看，二三线代表城市成交均下行，其中三线代表城市降幅明显。

同比来看，各线城市均有所下滑，一二线城市则降幅显著均超3成。连云港、三亚、汕头，三个城市同比上升。

重点城市看，武汉、上海和广州成交面积稳居前三。从累计同比来看，除南昌和广州分别增加54.78%和19.30%外，其他城市则均呈下降态势，深圳同比降幅较为明显，达78.33%，其次是苏州，同比降幅超七成。

有人可能不信！因为各类中介与朋友圈，以及各地关心房产的好友们，听闻的、看见的，都是热浪滚滚、抢房运动啊！怎么会是成交下降呢？

更有新闻说，【北京3月上旬二手房成交量上升 2月份看房次数近70万】 14日讯，根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年3月上旬，北京全市二手住宅共网签6166套，与2月上旬同期相比增加40.1%；

日均网签616套，较2月日均434套的网签量增加41.9%。另据链家公布的数据，北京2月的带看次数（就是跟着中介的小电瓶车去看房的次数）接近70万次，是去年3月以来的最高点。（券商中国）

我们要注意的是，前述营销机构的数据，是与2月上旬比较，当时有春节因素。同时，看房人数确实较多，但并不能说明实际成交也多！尤其是二手房，总是百看千选！那再来看看3月6日-3月12日主要城市房地产市场成交情况列表一览，再以周成交为数据基础，同比去年3月份！

四、小结

看了诸多实际数据后，能直观说明的是，全国市场而言，最先调整的深圳，已经趋于平静和稳定态势，因此当地中介们开始放风深圳特色（小产权）的确权消息，试图激发起广大人民群众抢购该类房产的浪潮！

毕竟小产权类总价更贴近刚需们的实际可支付能力！同时，中介们是以交易量为生存基础的，假设每套房都是10亿元，10年只成交1套，也是毫无意义的。

一线、二线，乃至三四线，大多数地区，已经处于普遍的成交缩量趋势中，但是均价并没刹车，这个要看清，看懂！

另，以环京为代表的楼市，很多购房者听闻而上的盘子，并非普通住宅，大量为商住楼、商住公寓之类，确实是在帮着去库存。