作者 陈纪英 财经故事会
一直高悬的利剑终于落了下来，然后，劈头斩断了所谓中产改善住房的希望。
看到政策，打算换房的我不知是喜是悲，喜悦的是短期内北京房价不会大涨了。悲伤的是有过贷款记录的我，未来要改善住房，最低6成（其实是8成）首付，换句话说，我要换房，手中的首付筹码必须翻番！
我的朋友老W，昨天还在分享他看好的户型，房子800万，原本首付只要280万，现在提升到640万！他说，“还是观望吧”。
比老W更纠结的是小S，前两天刚刚签了一套价值过1100万的学区房。根据新政，首付从不到400万直接涨到880万！政策下午出来，除非她能在今天完成网签，才能逃过政策的紧箍咒，但是正常的购房资格审核，都需要十个工作日。
在变动的房产政策面前，所谓的中产，完全无法左右和预测自己的命运，落花流水不堪一击。现在让我们看看，到底政策有啥影响。
先看看拗口的原文。
一，二套房的认定标准，既认房又认贷，已经结清的贷款认不认？外地置业的贷款算不算？
答案：算；算！
先来看看政策原文：居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策。
只要你有过贷款记录，不管是北京还是在外地，不管已经还清与否。没有任何侥幸，都算贷款记录！
最悲催的是我的一个朋友小Z，她和老公工作居住在北京。因为要结婚，在老家买了套房子，昨天刚批贷，她说自己在单位被工作刁难被老板怒骂没哭过，但是今天，被政策怼哭了！“我今天真的特别悲伤，太天真了。”
建议：如果你未来要在北京买房，千万珍惜处女贷，不要把首贷资格浪费在外地和环京！
二，首付到底是6成还是8成？
居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
所以，到底是八成还是六成首付，关键看是否是普通自住房。从字面意思看，大部分自住房应该都是普通房吧，呵呵，你天真了。
普通住宅的认定要满足三个要求：
（1） 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上
（2） 单套建筑面积在140平方米（含）以下
（3） 实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。
以上三条，满足其一即可，第一条、第二条很容易理解，第三条最容易被忽略，什么叫平均交易单价或套总价的1.2倍？
照此计算，五环内住房平均交易单价为2.2*1.5=3.3万元/平方米, 套总价为260*1.5=390万元；五至六环之间住房平均交易单价为2.2*1.2=2.64万元/平方米，套总价为260*1.2=312万元；六环以外住房平均交易单价为2.2*0.9=1.98万元/平方米，套总价为260*0.9=234万元。
按照这个标准，整个北京城内，正在交易的房产，大部分是非普住房，适用8成首付标准。再说，二套房本来也是改善型住房，面积、单价、总价都肯定都处于较高水平。
三，利好首次买房客户，请珍惜处女贷资格，不要浪费在环京和外地，加大杠杆，一步到位！
虽然政策对于换房人群比较坑爹，但还是利好无房、无贷记录、有购房资格的首套房客户。对于这部分客户，我的建议是，不要着急上车，可以观望一段，一旦决定上车，一定仔细分析自己能够承担的首付额度，和未来每月的还款额度，最大倍数放大杠杆，因为，35%的处女贷只有一次，可以撬动近3倍的杠杆。如果低杠杆浪费了首贷首套资格，未来撬动1.25倍的杠杆。
举例，不计算税费等，假如你现在有200万，首套首贷，最多能买570万的房子，但假如是二套房，你最多能买到166万的房子！
四，二手房市场走势会怎样？
短期内成交量会迅速遇冷，高达8成的二套房首付，对升级换房需求带来沉重打击，也就说，这次严苛的新政，其实是通过打击需求、降低交易，最终稳定价格的。春节过后一俩月，北京二手房市场继续猛涨。房产的投资、投机、金融属性，一次一次放大的政策效应，这次依然不例外。
未来一段时间，二手房市场必定经历一个冷冻期，挂在链家网上的价格也许不会下降，但是没有交易变现的价格，没有意义。
但是，也不能完全排除短期内小幅降价的可能————毕竟2014年，北京房价就有一段短暂下跌，但大跌可能性很小。所以，首套房购房者，不妨稍微观望一下。
五，离婚购房遭遇打击，换房遭误伤。
采用了认房又认贷的方式，离婚买房的漏洞堵上了。但是这个政策也误伤了很多换房者，比如我，我想换到更新的小区，我的初衷是为了改善生活住宿条件，并非为了炒房，但是8成首付一出来，像我一样的所谓白领，压根换不起了，我今天深刻的认识到，我是“真屌丝、伪中产”！
六，政策会执行多久？会在一线城市推广吗？
不会短期突然终止，考虑到中央稳定房价的决心，至少会持续一两年。其实，深圳、上海都已经执行类似政策。而北京推出类似政策，肯定是因为政策在上海、深圳得到了验证。当然，相比于上海二套房，普通5成、非普7成的政策，北京6成、8成的首付，更为严苛，也显示政策制定者的决心之大，自然不会在短期内终止政策。
有个老段子：按照现在的北京房价，两个北京土著结婚，相当于两家上市公司合并。外地人跟北京人结婚相当于借壳上市；外地人在北京买房相当于IPO。要是其中一套房划片为上学区相当于定增。
但是，现在，又增加了新段子。
男女相亲。
男：“我就问你一句话。”
女：“贷过！”
男：“你走吧。。。。”
段子很可笑吗？换不起房的我却无限伤感。其实，对多套房征收高额房产税，相对于认房又认贷、也许是更有效、更公平的政策，可以倒逼手中多套房的真正的炒房者，把手中的存量房投放到市场，增大供应，同时提高持有成本，相比于换房者，他们才是房地产市场真正的食利者！
但是，为何不征收房产税呢？第一，房产税的立法过程比较复杂。第二，只压制新增交易，对存量市场无动于衷，也许是为了保护那些手持很多房的人吧，他们是谁？你猜！
不管你猜到猜不到，反正我只知道，在摇摆动荡的政策面前，我这样一个所谓的中产，在打算换房之时遭遇迎头痛击，提升住房水平的美梦，短期内彻底幻灭了！
ps：图片来源于网络
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