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之前写过一篇《买房的最佳时机是什么时候？》，观点是鼓励大家找笋盘。
这篇算是一个补充。
如何找到笋盘，其实倒没有什么特殊的技巧。手里加上几十个中介的电话，经常跑盘观察市场。
秘诀，就在于勤快。
当然在大牛市的时候，开发商、房东不涨价已经是菩萨心肠，就不要指望还找笋盘，及时锁定才好。
在房价下行的时候，发现笋盘的几率会比较大。因为有着急用钱，想快点出货的卖家。
所以，同志们，楼市不行了，我们可以不买，但是不要观望。
想想牛市的时候，我们是多么饱受欺凌，一晚上砍价最终多花十几万，
淡市了！轮到咱们砍价了！我们终于可以翻身当大爷。
我们要迈开勤劳的双腿，闲庭信步的扫楼盘！
PS：对于投资客还是消停点吧。明年并没有投资机会。房子是用来住的，不是用来炒的！
房价下跌最直接的信号：二手房下跌才是真跌！
目前真正在下跌，或者很有可能会下跌的城市有哪些呢。
我们来看统计局给出的数据，有人说统计局的数据不准确。其实这样讲是不对的。我们本来就是一个政策市，行政手段的干预是可能改变房价的，也会改变预期。所以我找出11月份二手房数据下跌、或者保持持平的一些城市。
这里还是要重复一个概念：只有二手房价格才能反正真实的市场。新盘价格定价权在于开发商，调控的时候有政府的备案价。新盘价格是被操纵的，不真实。
一线的北京、上海还在下行。（深圳广州显示环比上涨了0.1%，也没什么关系。深圳、广州楼市现在是很稳定的，而且深圳、广州调控的时间也比较早。）
二三线有天津、石家庄、南京、合肥、厦门、福州、济南、郑州、海口、秦皇岛、无锡、扬州、蚌埠、安庆、北海。
对比2015年的数据，这些城市大部分都是大涨过了。有些人问大涨过就不会涨了吗？从市场的角度说，商品价格大涨过以后就会有调整，这是规律。所以任何上涨的城市都会有回调的。至于回调幅度是多少，要看这个城市上涨的时候脱离了原本价值的幅度。要因城而异了。
新房，要学会薅开发商羊毛
一位老司机说， 买新房，一定要抓住开发商的痛脚，趁他病，要他命。
这话也太歹毒了些= =。但是熟悉开发商的那点营销套路，我们就可以反套路买房了！
淡市的新房可买
以上城市，在房价大涨的时候，几乎没有什么新盘在卖。开发商大多都在捂盘。随着年底了。反而逐渐开始卖盘了，而且很多城市的开发商像商量好似得，一下子放出很多楼盘，比如南京、郑州。
这是为什么呢？
其实这涉及到开发商的营销策略。首先，开发商卖房子，一定是以获取最大利润为首要目的。在牛市的时候，房子不愁卖，政府还用备案价压着，那咱们就死磕，看谁耗得过谁。
等牛市过了，市面上钱也紧张了。开发商的目的从获取最大利润变成了“尽量回款，保证现金流”，毕竟，有钱维持运转，才能活的长远。
淡季，一般的买房者是处于观望状态的。
只有少量有实力的刚需，还有部分抄底的投资客才是开发商的客户。
所以，虽然楼市新盘少了，可是大家都觉得房价要跌。这个时候，你要快速出货。先筛选有实力的买家，全款。等这部分客户消化了，就只能走低价策略了。再不行，那只要搬出“零首付”“分期付款”的绝招了。
着急用钱的KFS，只求走量，不求涨价，这个时候买入，也是很合适的。（不着急用钱的KFS，比如顶豪们，那就慢慢卖呗。豪宅卖了10多年还没卖完的现象也很多）
一期开盘的新盘可买
新楼盘开盘，基本都是低开高走的策略。
新房的价格，一直都是单边上涨。
开发商的营销套路，都是告诉你，这个地段多么好，将来如何升值。
所以，在政府没有强势介入备案价的时候，新房的价格=新房的真实价值+预期上涨的价格。
你买入新房的价格，是包含了未来上涨预期价格的。
新房的上涨，都是纸面财富。
但这不妨碍销售员说，昨天还是8000块，今天就涨9000块。恭喜昨天买房的客人一天赚10万。这样客人美滋滋，销售员也美滋滋。
所以，新盘都是第一期价格最低，第二期会根据第一期的销售率上调价格，销售率越高，上调的越高。第三期类推。
知道这个道理后，买前几期还是比较实惠的。因为虽然不是真正的买入即赚，但至少买的时候比以后便宜嘛。
这里再说一下，打折尾盘也可以买。但前提是消息灵通。由于大部分楼盘卖光，开发商没有资金压力，尾盘往往是很便宜的，但销售员不会直接告诉你。需要多套路，多打听。毕竟当新盘全部卖光成为二手盘的时候，没人知道哪个是尾盘。尾盘，也是跟着整个小区的价格一起走。
还有比较罕见的，小开发商负债过高支撑不下去、大开发商吞并小开发商，这两种情况下，为了资金快速回流，楼盘一定会打骨折卖，如果出现这种情况，比如恒大、融创的楼盘，可以果断买入。
二手房，把握季节行情
凡是市场，一定有自身的规律。
我们看下图，下图是中国指数研究院的二手房指数走势。
找找房价指数走势低谷的时间段。有没有发现什么共同点？
没错！从05年到17年，除了大涨的年份，房价指数低估阶段大多集中在12月份到明年的3月份之前。即使是大涨的年份，这个时间段房价走势也是相对平缓的。
于是，我们得出结论：
12月份到明年的3月份，这一段时间楼市很冷。而3月份之后，楼市房价才开始上涨。
造成这种现象是偶然的吗？当然不是。
原因是我们要过春节。
进入12月，春节的气息就很浓了。很多北漂、沪漂都无心工作，商量怎么订票回家，怎么可能还有心思看房……
哪怕是本地人，也倾向于把攒了一年的钱存起来。享受下有钱的感觉。至于买房这种大事，当然是“过完年再说”。
而开春后，该上班的上班，该买房的也开始行动了。
所以，业内把3月份叫做小阳春。3月份后，二手房市场逐渐活跃，开发商也开始推盘。
有经验的投资客，或者牛逼的销售总，会根据3月份的楼盘定价和去化量判断将来一年的走势。
而我们买房的时候，可以反其道行之。买在淡市。
买家不着急买，不代表有卖家不着急卖。卖家明年也做好了要置换或者其他计划，希望在年底这段时间把房清出。在买家不多的时候，你会挑选到不错的低价房源，而且还没人跟你抢。
总结
当然，以上分享仅仅出于我个人的经验，也不完全对。
本质上，年底买房是一个好时机，但是楼市是比较复杂的。我并不能保证说，在年底买的房子一定比明年便宜。因为，未来房价如何谁也无法精准判断。即使一个城市，不同区域也是有变化的。
很多人喜欢听预测房价，比如未来1年，2年，3年，但是谁能100%预测正确？任大炮也不能。他说是长期看涨。通过预测房价去做买房的决策，我认为有点像买彩票。
我们要赚的是容易的钱，买彩票太难了。所以，在淡季买入，大几率确保你能买到当下比较划算的房子，这是你买了就能确定要赚的钱。
