刚需们年底可以看房了,降价的信号已经到来!

刚需们年底可以看房了,降价的信号已经到来!
2017年12月24日 22:46 观点

转载自猫叔聊财经,ID:maoshucaijing,不代表观点,欢迎关注。

之前写过一篇《买房的最佳时机是什么时候?》,观点是鼓励大家找笋盘。

这篇算是一个补充。

如何找到笋盘,其实倒没有什么特殊的技巧。手里加上几十个中介的电话,经常跑盘观察市场。

秘诀,就在于勤快。

当然在大牛市的时候,开发商、房东不涨价已经是菩萨心肠,就不要指望还找笋盘,及时锁定才好。

在房价下行的时候,发现笋盘的几率会比较大。因为有着急用钱,想快点出货的卖家。

所以,同志们,楼市不行了,我们可以不买,但是不要观望。

想想牛市的时候,我们是多么饱受欺凌,一晚上砍价最终多花十几万,

淡市了!轮到咱们砍价了!我们终于可以翻身当大爷。

我们要迈开勤劳的双腿,闲庭信步的扫楼盘!

PS:对于投资客还是消停点吧。明年并没有投资机会。房子是用来住的,不是用来炒的!

房价下跌最直接的信号:二手房下跌才是真跌!

目前真正在下跌,或者很有可能会下跌的城市有哪些呢。

我们来看统计局给出的数据,有人说统计局的数据不准确。其实这样讲是不对的。我们本来就是一个政策市,行政手段的干预是可能改变房价的,也会改变预期。所以我找出11月份二手房数据下跌、或者保持持平的一些城市。

这里还是要重复一个概念:只有二手房价格才能反正真实的市场。新盘价格定价权在于开发商,调控的时候有政府的备案价。新盘价格是被操纵的,不真实。

一线的北京、上海还在下行。(深圳广州显示环比上涨了0.1%,也没什么关系。深圳、广州楼市现在是很稳定的,而且深圳、广州调控的时间也比较早。)

二三线有天津、石家庄、南京、合肥、厦门、福州、济南、郑州、海口、秦皇岛、无锡、扬州、蚌埠、安庆、北海。

对比2015年的数据,这些城市大部分都是大涨过了。有些人问大涨过就不会涨了吗?从市场的角度说,商品价格大涨过以后就会有调整,这是规律。所以任何上涨的城市都会有回调的。至于回调幅度是多少,要看这个城市上涨的时候脱离了原本价值的幅度。要因城而异了。

新房,要学会薅开发商羊毛

一位老司机说, 买新房,一定要抓住开发商的痛脚,趁他病,要他命。

这话也太歹毒了些= =。但是熟悉开发商的那点营销套路,我们就可以反套路买房了!

淡市的新房可买

以上城市,在房价大涨的时候,几乎没有什么新盘在卖。开发商大多都在捂盘。随着年底了。反而逐渐开始卖盘了,而且很多城市的开发商像商量好似得,一下子放出很多楼盘,比如南京、郑州。

这是为什么呢?

其实这涉及到开发商的营销策略。首先,开发商卖房子,一定是以获取最大利润为首要目的。在牛市的时候,房子不愁卖,政府还用备案价压着,那咱们就死磕,看谁耗得过谁。

等牛市过了,市面上钱也紧张了。开发商的目的从获取最大利润变成了“尽量回款,保证现金流”,毕竟,有钱维持运转,才能活的长远。

淡季,一般的买房者是处于观望状态的。

只有少量有实力的刚需,还有部分抄底的投资客才是开发商的客户。

所以,虽然楼市新盘少了,可是大家都觉得房价要跌。这个时候,你要快速出货。先筛选有实力的买家,全款。等这部分客户消化了,就只能走低价策略了。再不行,那只要搬出“零首付”“分期付款”的绝招了。

着急用钱的KFS,只求走量,不求涨价,这个时候买入,也是很合适的。(不着急用钱的KFS,比如顶豪们,那就慢慢卖呗。豪宅卖了10多年还没卖完的现象也很多)

一期开盘的新盘可买

新楼盘开盘,基本都是低开高走的策略。

新房的价格,一直都是单边上涨。

开发商的营销套路,都是告诉你,这个地段多么好,将来如何升值。

所以,在政府没有强势介入备案价的时候,新房的价格=新房的真实价值+预期上涨的价格。

你买入新房的价格,是包含了未来上涨预期价格的。

新房的上涨,都是纸面财富。

但这不妨碍销售员说,昨天还是8000块,今天就涨9000块。恭喜昨天买房的客人一天赚10万。这样客人美滋滋,销售员也美滋滋。

所以,新盘都是第一期价格最低,第二期会根据第一期的销售率上调价格,销售率越高,上调的越高。第三期类推。

知道这个道理后,买前几期还是比较实惠的。因为虽然不是真正的买入即赚,但至少买的时候比以后便宜嘛。

这里再说一下,打折尾盘也可以买。但前提是消息灵通。由于大部分楼盘卖光,开发商没有资金压力,尾盘往往是很便宜的,但销售员不会直接告诉你。需要多套路,多打听。毕竟当新盘全部卖光成为二手盘的时候,没人知道哪个是尾盘。尾盘,也是跟着整个小区的价格一起走。

还有比较罕见的,小开发商负债过高支撑不下去、大开发商吞并小开发商,这两种情况下,为了资金快速回流,楼盘一定会打骨折卖,如果出现这种情况,比如恒大、融创的楼盘,可以果断买入。

二手房,把握季节行情

凡是市场,一定有自身的规律。

我们看下图,下图是中国指数研究院的二手房指数走势。

找找房价指数走势低谷的时间段。有没有发现什么共同点?

没错!从05年到17年,除了大涨的年份,房价指数低估阶段大多集中在12月份到明年的3月份之前。即使是大涨的年份,这个时间段房价走势也是相对平缓的。

于是,我们得出结论:

12月份到明年的3月份,这一段时间楼市很冷。而3月份之后,楼市房价才开始上涨。

造成这种现象是偶然的吗?当然不是。

原因是我们要过春节。

进入12月,春节的气息就很浓了。很多北漂、沪漂都无心工作,商量怎么订票回家,怎么可能还有心思看房……

哪怕是本地人,也倾向于把攒了一年的钱存起来。享受下有钱的感觉。至于买房这种大事,当然是“过完年再说”

而开春后,该上班的上班,该买房的也开始行动了。

所以,业内把3月份叫做小阳春。3月份后,二手房市场逐渐活跃,开发商也开始推盘。

有经验的投资客,或者牛逼的销售总,会根据3月份的楼盘定价和去化量判断将来一年的走势。

而我们买房的时候,可以反其道行之。买在淡市。

买家不着急买,不代表有卖家不着急卖。卖家明年也做好了要置换或者其他计划,希望在年底这段时间把房清出。在买家不多的时候,你会挑选到不错的低价房源,而且还没人跟你抢。

总结

当然,以上分享仅仅出于我个人的经验,也不完全对。

本质上,年底买房是一个好时机,但是楼市是比较复杂的。我并不能保证说,在年底买的房子一定比明年便宜。因为,未来房价如何谁也无法精准判断。即使一个城市,不同区域也是有变化的。

很多人喜欢听预测房价,比如未来1年,2年,3年,但是谁能100%预测正确?任大炮也不能。他说是长期看涨。通过预测房价去做买房的决策,我认为有点像买彩票。

我们要赚的是容易的钱,买彩票太难了。所以,在淡季买入,大几率确保你能买到当下比较划算的房子,这是你买了就能确定要赚的钱。

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