杭州调控再加码，富阳、大江东纳入限购，非本市户籍人群购房需连缴两年社保，本地限购第三套房。对于政策调控升级，还是那句老话，敬畏政策，敬畏市场！
政策要点
扩大限购实施范围、升级非本地户籍居民限购措施和增设本地户籍居民家庭限购措施。
（1）扩大限购实施范围，自2017年3月3日起，富阳区、大江东产业集聚区纳入限购范围，即在市区范围内(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区)统一执行限购措施。
（2）调整非本地户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年限要求，由原有“自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上'调整为'自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上”，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
（3）增设针对本地户籍居民家庭的限购措施，明确暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。
政策解读
自2016年国庆期间各热点城市集中出台商品住宅限购政策之后，上海、天津等地相继继续加码限购政策。在2016年11月29日《上海限购政策点评》中，我们就明确提出，如果房地产市场在限购政策后仍持续高温或未出现降温迹象，政府仍会继续加大限购政策力度。
同时，2016年年底中央经济会议中明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。各地政府为落实中央政府会议精神，房地产市场高烧不退的城市必然将面临更为严厉的政策打压。
一、杭州调控政策出台背景：高价格、高成交，低去化周期
2016年限购政策相继出台后，虽然杭州市商品住宅成交量得到短时间的控制，但是房地产市场和土地市场仍处于高热，商品住宅成交价格不断上升，去化周期维持低位。在此背景下，限购政策的再加码，可谓是必然事件。
同时本次杭州在原来限购的基础上，还将富阳区、大江东产业集聚区纳入限购范围，主要防止出现“压东边，涨西边”的现象发生。由于本轮采取的是限购政策，打压力度远强于限贷政策。预计，短期内杭州市房地产市场火热势头将会得到一定遏制，但政策仍会相机而动。
图：2012-2017年2月杭州销售面积（万平方米）及同比
图：2013-2017年1月杭州成交价格同比
图：2013-2017年2月杭州去化周期（月）情况
二、消费者购房热情持续高涨，限购城市将不断增多
本轮房地产市场行情自2015年下半年开始上行，截止到2017年三月，热点城市高位运行时间已经超过一年。2016年10月，热点城市限购政策轮番出台，购房需求向周边三四线外溢明显，导致这些三四线城市也成为限购政策出台的高发地区。
由于当前投资者仍握有大量闲钱，并且部分城市限购一定会造成资金外溢，流入到其他未限购，且具有价格炒作空间的城市。若未来房地产市场投资热情持续高涨，预计将有更多的城市加入限购限贷的大潮中，例如3月1日，北京周边城市涿州也开始实施限购政策。
三、政策相机而动，企业常怀敬畏之心
当前，企业应保持对市场、对政策的敬畏之心，2017年企业将面临更严峻的政策环境，一方面是限购限贷政策的打压，另一方面是政府对土地供应的增加。因此，当前企业应以“去化为主、现金为王”的方式降低企业运营的风险。
正如我们此前预测的因城施策可能会导致三四线城市的回暖，而目前来看这种可能性正在变为现实。从2016年十一前后针对一二线重点城市的调控开始，一些表现较弱的三四线城市已经开始出现复苏的迹象。相对较强的三四线城市，包括宁波、温州、无锡、常州等城市已经在2015年中就开始出现复苏迹象。
一方面，我们观察到一些仅有数据的弱三四线城市去化周期显著缩短，似乎类“合肥式”回暖的前提正出现在这些城市，当然这些城市一定不会出现如此大幅度的繁荣，但弱三四线去化周期缩短的确值得关注。
另一方面，根据我们春节期间返乡调研情况看，弱三四线城市复苏迹象也比较明显（详见我们的2月27日发布的《2017年房地产投资：结构与增长》）。因此开发商应积极挖掘仍处于价值洼地的三四线城市，进行前瞻性投资。
总之，没有只涨不跌的市场，市场的调整如期而至。对于开发商来说，这既是威胁又是机会。预计2017年将会出现适合的投资机会，企业的投资量和城市区域选择将会决定企业在市场中五到十年的格局。
亿翰股份
中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
点击阅读原文，填写联系方式，进入年度测评！
▪
