继首批4只公募REITs于去年顺利扩募后，今年以来，公募REITs市场正初步形成“首发+扩募”双轮驱动的格局。
从首发情况来说，1月，城投宽庭REIT成功上市，新黄浦启动保租房REIT申报；3月，建信建融家园保租房REIT申报获反馈；5月越秀集团、招商蛇口均发布公告积极推行保租房REITs发行工作。
同时，华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT三单保租房REITs陆续发布扩募启动公告。
保租房REITs集中扩募
近两年，我国公募REITs市场发展迅速，种类也有产业园区、仓储物流扩充到保租房、商业地产等，市场规模不断扩大，储备项目也十分丰厚。
而当公募REITs市场发展到一定程度后，扩募也是是公募REITs走向成熟的必然选择。
目前，已经完成扩募程序并在交易所上市的REITs只限于产业园区和仓储物流两类的四单REITs，分别是中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT及红土创新盐田港REIT。
就保租房REITs领域，还暂未出现扩募案例。
但就在近期，已上市的5单保租房REITs中有3单保租房REITs扎堆申请扩募，分别是华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT和红土创新深圳安居REIT。
首先是5月23日，华夏北京保障房REIT最先发布《关于决定华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》，拟购入基础设施项目暂定为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。
图：华夏北京保障房REIT扩募完成后产品结构图紧接着5月30日，华夏基金华润有巢REIT又发布了《关于决定华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》，标志着华夏基金华润有巢REIT正式启动扩募工作。公告显示，基金管理人此次拟购入基础设施项目暂定为上海市的保障性租赁住房项目。
图：华夏基金华润有巢REIT扩募完成后产品结构图最后在6月1日，红土创新深圳安居REIT也发布公告称，认购深创投-深圳安居保障性租赁住房 2号资产支持专项计划，并最终投资于位于深圳市的红土创新深圳安居REIT承福苑项目、南馨苑项目和空港花园项目三个保障性租赁住房项目。
图：红土创新深圳安居REIT扩募完成后产品结构图至此，近期已经有3只公募REITs计划申请扩募，同时还有多只基金即将或正在启动扩募，发展势头令人关注。
保租房REITs业绩表现稳定
从保租房REITs运营表现来看，2024年开年以来，各只保租房REITs延续去年的稳定运气，收益稳定。保租房各项目经营收入环比持平、出租率保持稳定较高水平，EBITDA及可供分配金额完成率多数超过了100%。
近一年来，保租房REITs营业收入相对稳定，变动幅度较小。受到周期性的影响，市场化运作的华润有巢REIT相较于其他REITs环比出现了小幅度的下跌，但仍在可控范围之内的。自上市以来，保租房REITs展现出良好的现金流生产能力和可持续分派能力。除华润有巢以外，可分配金额完成度均在100%以上。
另外，从资本市场角度来看，2023年，整体经济环境下行，部分REITs产品受到宏观经济影响，出租率及租金出现下降情况，这与招募说明书中对于未来市场的乐观判断出现冲突，开始导致投资者对资产增值的预期开始减少，项目估值也开始向下修正。
并且随着2024年开年，受到A股、基金等整体资本市场下行影响，进而引发了市场对公募REITs市场未来表现的进一步担忧，从而二级市场表现出现集体下行。
2024年开年以来，基础设施公募REITs经历了一轮较为明显的下跌，春节前后，REITs产品的全线反弹，中证REITs指数春节前一周上涨2.65%，REITs总指数上涨2.48%，产权REITs指数上涨2.17%，不同品种REITs逐渐出现分化。
就已发行的4单保租房REITs以及2024年新上市的城投宽庭REIT走势来看，年初保障性租赁住房REITs同样经历了一轮和基础设施REITs一样的下行趋势，但从下行幅度来看，保租房REITs成为产权类REITs中跌幅最小的种类。另外，从春节前后REITs产品涨幅情况来看，保租房REITs同样经历涨幅趋势。
截至6月7日收盘，目前已上市5单保租房REITs当周收益率达到1.59%，远高于其它类型的公募REITs。在可供分配收益率上，已上市5单保租房REITs平均达到4.09%，较10年期国债收益率平均高出1.78%。
由此可见，在经历市场波动情况下，保租房REITs表现出良好的抗周期性以及抗风险能力。市场价格波动与投资者类型、市场规模等因素有着密不可分的关系。
扩募对租赁住房行业的影响
首先，就企业角度来看，保租房REITs的成功扩募，能够增加租赁住房企业的融资渠道和资金流动性。目前已发行的5单保租房REIT募集资金规模合计超过80亿元。保租房REITs的扩募意味着有更多的优质底层资产可以实现退出，加入到资金池当中，使企业能够筹集更多资金用于保租房建设，以此实现企业的可持续发展。同时，更多优质的底层资产加入也能够提高RIETs交易市场的活跃度，吸引更多的投资者进入到市场交易当中，提高市场流动性以及降低投资者的交易风险。
其次，提升了资产的分散性，降低了集中性的风险。保租房REITs的扩募意味着将资金投入到不同区域的不同保租房项目当中，就目前租赁市场供给端集中供应的情况下，多样化的投资组合，有助于降低特定项目或区域所带来的风险，而无论是单一类型资产的区域分散性还是相似资产收入的分散性，对已上市基金来说都具有积极影响。
最后，保租房REITs的成功扩募也意味着保租房RIETs市场制度的进一步完善。目前经过5单保租房REITs的成功发行，保租房REITs的“首发机制”已经相对完善，而随着扩募的成功完成，也意味着就保租房REITs市场而言，“首发+扩募”双轮驱动格局正在形成。未来也会有越来越多的优质底层资产项目通过首发或扩募的形式完成资本化退出，为企业提供更加有效的金融支持。
