“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏”！传统房地产的白银时代已经来临，等待各大房企的是巨大挑战和激烈竞争，但同时也是新起点；平静的湖面下暗流涌动，转型变革之战一触即发，房地产行业或将迎来产业地产的“黄金时代”。
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近日，星河控股集团与张江高科正式签署战略合作框架协议，可谓是强强联手。本次联合是新的市场环境下，大型房企进军产业地产的再一次战略体现。
作为国内产业地产的典范，张江高科二十多年的开发经验、发展历程、运营模式对于想要发展产业地产的星河集团来说都是极具吸引力的。张江高科的成功小编归纳为三个关键因素：
关键点一：政府支持
1999年8月，上海市委、市政府颁布了"聚焦张江"的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能，上海市市长徐匡迪在全国技术创新大会上提出，上海将集中力量把张江高科技园区建设成申城技术创新的示范基地，"聚焦张江"的战略决策就此拉开了序幕。自此，张江高科技园区步入了快速发展阶段。
关键点二：产业布局，顺应城市发展
为什么张江高科是以集成电路、软件、生物医药为主导产业？为什么北京中关村以软件开发、信息技术为主导？为什么北京中关村发展不起来集成电路？上海、北京这两座城市的特点决定了这两个园区的产业布局！上海发达的制造业为张江高科提供了大量高质量的原料，张江高科大量的原材料需求又带动了这些制造业的发展，形成了一个“永动机”；北京制造业发展薄弱，却有北大、清华这两所全国最知名的高校为他发展信息技术、软件开发提供了大量优质的人才！
关键点三：国内首创BOO运营管理模式
在张江技创区开发建设过程中，为解决技创区开发建设和运营管理问题，同时也为促进对高科技创新基地的市场发展和规范管理，并有效体现政府对高科技项目的政策扶持，在国内率先提出了“政策引导，企业建设，政府租用，创业者受益”的BOO创新机制。
产业地产，发展正当时：
原因一：政策端
两会大力支持通过“PPP项目、特色小镇开发、海绵城市建设”来发展宏观经济，引导资金流向，带动实体经济的发展。
原因二：资金端
现阶段，国内经济短期企稳，国家对经济增长的容忍度放宽，需要配合紧缩性货币政策和积极的财政政策来发展宏观经济。出于缓解外围缓解压力和抑制内部资产泡沫的要求，降低房地产金融属性，去杠杆防风险成为必然选择！
原因三：土地市场端
由于近年来，一线、核心二线城市住宅用地大量开发，加上政府为降低一二线城市房地产金融属性、促进行业健康平稳发展对土地供应端进行了控制，使得一线、核心二线城市住宅用地供需严重失衡。而一些工业用地，在前期开发上存在很多问题，为提高土地使用效率需要二次开发，同时开发这些工业用地有利于促进城市产业的发展，符合政府现阶段引导资金流向实体经济的需求。
图：目前部分知名房企产业地产发展状况
风险与潜力同在
风险一：政策不确定性
产业地产因其标地规模大，涉及产业广，牵扯资金多，对区域、城市、乃至国家都有十分重大的影响，所以将是政策必然青睐的领域。土地政策、环保政策、税收政策、金融政策等都会影响到产业地产的实际操作，每一项相关政策对产业地产来说都可能是打开局面的机会，同时也可能是其致命的点。
风险二：大杠杆融资
产业地产不同于传统的住宅项目，除了正常的拿地、开发、建设需要资金外，后期运营管理也需要投入大量的资金，开发企业如何运用较少的资金撬动这样庞大的一个系统，如何保证资金链的健康，这对企业的规模、资金链、融资能力、抗风险能力都有很高的要求，所以企业的资金安全需要强化。
风险三：模式风险
产业地产需要有核心模式提供发展的抓手。在整个产业地产的的系统中需要很多模式，包括开发模式、盈利模式、运营模式等。这里主要聊一下最近最受追捧的PPP模式，在运营的过程中风险主要来自项目财务效益的不确定性。在PPP运用过程中应该确保私营合作方能够获得合理的利润回报，因此要求服务的使用者支付合理的费用。
但在实际运营过程中，由于基础设施项目的经营状况或服务提供过程中受各种因素的影响，项目盈利能力往往达不到私营合作方的预期水平而造成较大的营运风险。私营合作方可以通过基础设施运营或服务提供过程中创新等手段提高效率增加营运收入或减少营运成本降低营运风险，所以理应是营运风险的主要承担者
产业是城市的核心竞争力，企业是产业的主体，政府是企业发展的推动力，所以B2G必将是企业们顺利走过传统房地产调整周期的拐杖！
亿翰股份
中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
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