2017年4月6日,住建部与国土部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,将城市库存与土地供应结合,根据各城市库存去化周期长短,分类调整供地政策,从中央层面对供地供应进行规定,为房地产供给侧结构性改革提供新思路。
一、供地与库存挂钩,
迫使低库存城市加大供地
早在2016年3月14日,国土部曾出台《国土资源“十三五”规划纲要》中提出土地供应明确结合房地产去库存,此次《通知》的出台,为政策的进一步延伸与细化。
注:去化周期=2017年3月可售面积/前6个月平均成交面积,基于近期调控政策,统计数据与真实供求具有一定差异。
从上述城市的消化周期可以看出,需要加大土地供应的多集中在一二线热点城市。通过加大土地供应,实现土地供应与需求平衡,进而实现控制房价的作用。
二、多种方式促进土地供应
加大土地供应的方式有多种,最主要的有直接加大推地规模和城市更新、土地转性等方式。
直接加大推地规模
土地放量为抑制房价上涨的最为有效的手段。近年来房价稳定的城市,如重庆、广州,皆为供地量大的城市。供地放量可谓为稳定楼市的利器。
重庆:重庆的地票制度将宅基地复垦后进行交易,增加城市土地供应。重庆不仅有城乡综合改革试点红利,又有占辖区65%、纵深达5.4万平方公里的落后农业区支撑,加之城乡差距较大,使得地票制度获取了巨大成功。供地的持续增加使得房价得到了有效抑制,增幅远低于全国。
广州:广州城市范围大,近年土地供应与住宅成交集中在远郊区域(增城、从化、花都、南沙),占比约为七成,大幅拉低全市住宅价格,房价在2万元左右,不仅低于南京、杭州等二线城市,也低于省内的珠海。
城市更新、土地转性
对于深圳、上海供地紧缺、未来开发空间有限的城市来说,城市更新、土地转性不失为获取土储的绝佳方式。将传统和低效的工商业用地应通过改功能,转向住宅用地,或通过推动更新旧改,实现腾笼换鸟。
当城市发展到一定程度时,直接供地将难以满足需求,此时可通过同城化、都市圈一体化等方式,突破城市的空间限制,扩张供地与楼市半径,以起到控制房价的作用。
都市圈一体化
广佛一体化:广佛两城市产业高度契合,轨交等基建密集对接,区域协同发展和价差因素使得广州客大量涌入。2016年,佛山商品住宅销售1908万方,广州客户成交金额占4成以上,广佛交界板块库存几乎已消耗完,房价快速上涨。
京津冀一体化:京津冀一体化于去年上升为国家战略,轨交、产业上虽仍处于融合初期,但北京刚需购房者外溢至周边廊坊、固安等环京地区早已屡见不鲜。
三、多城市响应,
政策未来仍需细化
地方城市:在调控背景下,目前许多城市已相继出台了2017年供地计划,北京、郑州、成都等城市纷纷加大住宅用地供应力度,以相应中央号召,推进土地供给侧结构性改革。
国家层面:总之,《通知》的出台是对去年“十三五”规划纲要的进一步落地,整体规定还是相对比较宽松的。将政府的供地节奏与消化周期挂钩,在操作上有很大的灵活性,同时,仍需将规定进一步细化,如出台问责机制、明确消化周期计算标准等,在供地计划落实脱节的情况下对政府予以处罚,使得各城市供地计划更加科学与合理。
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