重磅 | 2017年1-3月中国典型房企销售业绩TOP200_

1-3月中国典型房企销售金额TOP200

备注：

1、时间：为2017年度，数据统计截止至3月31日；

2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；

3、物业属性：以企业可售型物业为主；

4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等；

5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。

1-3月中国典型房企销售面积TOP200

备注：

1、时间：为2017年度，数据统计截止至3月31日；

2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；

3、物业属性：以企业可售型物业为主；

4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等；

5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。

榜单解读

2016年年底中央经济会议中明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。2017年，各地政府落实中央政府会议精神，房地产市场高烧不退的城市调控政策不断加码。在“十九大”召开之前，社会的稳定是重中之重，房价大幅波动给整个社会带来的负面情绪不容忽视，2017年政策偏紧的基调不变。然而规模型房企凭借前瞻性布局、品牌、产品及资源等优势，销售业绩依然表现不俗，强者恒强，马太效应凸显。

行业出现三大怪相：

怪相一：政策向左，业绩向右

2017年以来，累计32个城市密集出台房地产调控政策，政策调控一轮比一轮严格。我们根据调控力度不同将各城市进行分类，其中北京、杭州、厦门等城市政策持续加码，没有最严，只有更严。以北京为例，“认房又认贷”，二套房首付比例提高至80%，几乎完全“去杠杆”，投资性需求彻底被打压。

表：典型城市房产政策调控程度

虽然政策调控力度不断加强，但是企业销售业绩依然快速提升。从各梯队门槛值及同比增速来看，2017年一季度各梯队门槛值的快速提高。2017年一季度累计销售额TOP10门槛值同比增长超60%。政策向左，越来越严；业绩向右，越跑越快。

表：各梯队门槛值及同比增速

怪相二：规模越大，速度越快

从2016年全年销售业绩来看，前20强房企中，有碧桂园、融创、新城、鲁能4家企业实现业绩翻番。这些企业2017年一季度的表现也同样亮眼，碧桂园规模与速度并存，17年一季度销售金额近1500亿元，同比增长239%。融创、新城、鲁能也不甘示弱，同比增速均在90%以上。

表：TOP20房企2016年销售金额及同比增速

整体来看，2017年一季度业绩整体出现大幅提升，且规模越大成长越快。尤其是碧桂园、恒大和万科三家3000亿级别的房企，业绩增速最高，投资也相对积极主动。其中，万科3月单月销售金额超600亿元，与2016年同期销售金额相比，基本实现翻番。

而中小型房企，往往在市场调整期受限于不断上升的土地成本、不断出台政策调控的城市以及需求不断发生变化的消费者，各梯队级间的差距正在逐渐拉大。行业进入资源主导阶段，规模型房企具有资源集聚效应，优势资源不断向大型房企倾斜，小型房企生存压力将进一步加大，行业集中度将持续上升。

表：各梯队房企销售业绩同比增幅对比

怪相三：房价越高，需求越猛

2015年下半年以来，一线及热点二线城市房价一路高歌，并带动周边城市房价上涨。与此同时，热点城市的购房需求也极其旺盛，导致商品住宅成交量节节攀升，热点城市的不少项目开盘即售罄。调控政策出台后，商品住宅成交量才略有回调。

出现房价越高，需求越猛现象的三点原因，一是2015年下半年以来，货币政策宽松，流动性泛滥，同时伴随资产荒，房地产成为主要投资标的；二是热点城市供给有限，去化周期短，具备保值增值的特征，这些城市的房地产投资被认为是价值投资；三是购房者“买涨不买跌”的投资心理，导致需求越来越猛。

表：典型城市房价与项目销售情况

从典型企业销售业绩的角度，有四大看点：

看点一：前三房企1季度破千，谁将是2017年榜首？

榜首之争在年初已经打响，一季度三个3000亿级别的房企碧桂园、恒大和万科依旧保持快速增长的态势，三家房企一季度销售业绩均超过1000亿。相比其他企业，前三房企业绩表现的更稳定，抵御市场风险能力更强。

1）万科能否重回榜首？

2016年是万科不平凡的一年，2017年万科能否释放能量，重回榜首，我们拭目以待。2017年一季度万科重回榜首，且从万科2016年新增开发项目的情况来看，173个项目的总建筑面积约3157万平米，其中88%的新增项目均位于一二线城市，17年销售业绩有保证。

2）恒大能否继续保持？

2016年恒大销售业绩登顶，全年销售金额3734亿元，同比增长85%。在政策调控、自身房地产业务由“规模型”向“规模+效益型”转变的大背景下，2017年恒大能否继续保持行业第一？2017年一季度，恒大累计销售金额达1134亿元，同比2015年同期数据增加73%。

3）碧桂园能否冲关成功？

2016年碧桂园销售金额突破3000亿元，实现翻番，2017年能否一如既往，冲关成功。2017年一季度碧桂园仍保持较高增速，累计销售金额近1500亿元，同比2016年同期数据增加约240%，超2016年上半年累计销售金额约200亿元。同时，2017年6163亿元的可售货量为碧桂园问鼎销售业绩TOP200榜首提供保证。国内6163亿可售货值中，目标一二线市场占比近60%；同时，海外土地储备也有204万平米。

表：碧桂园、恒大和万科历年数据对比（亿元、%）

看点二：“千亿”阵营又有谁？鲁能能否再续增速传奇？

2016年已有12家房企进入千亿阵营，未来又有哪些房企的销售业绩能成功突破1000亿？

表：2017年冲击“千亿阵营”房企

1）鲁能：作为2016年的黑马，三年八倍的增速，鲁能能否再续增速传奇？2017年一季度鲁能销售金额实现330.6亿元，与2016年一季度126.5亿元的销售金额相比，增加161%，稳坐房企第一阵营。同时，鲁能土地储备较为充沛，营销执行力强，均为2017年顺利进军房企千亿阵营奠定基础。

2）阳光城：2016年销售金额近500亿的阳光城，2016年投资总额近400亿元，超50%用于收并购，重点布局长三角和珠三角地区，2017年继续加强收并购力度，已完成两宗收并购。2017年1季度销售金额高超150亿元，销售金额实现翻番，2017年销售目标剑指千亿。

3）蓝光：根据蓝光发展近期公告及公开市场土拍信息得知，近三个月来蓝光拿地10余块，新增土地储备近600亩，目前可售货值超1100亿元，按行业平均60%去化率预测，保守估计2017年蓝光全年销售金额将突破600亿元。

同样具备进入千亿阵营条件的企业还有新城、旭辉和正荣，这些企业在2016年的表现中已让人耳目一新，2017年销售业绩将更上一层楼。

看点三：500亿左右规模房企，谁将最具成长性？

300-500亿规模房企的快速成长往往来自于以往深厚积淀以及对市场的敏感度。最典型的企业当属融侨，融侨长期重仓的布局城市70%位于2017年一季度全国房价涨幅前列，半数处于调控的热点城市及需求外溢城市，具有一定的战略前瞻性。

另外，市场敏感性强，融侨根据市场情况及时对入市产品进行结构性调整，一线城市聚焦首置、首改，同时发力高端；二线及省会城市主抓首改及商业产品，成功把握市场结构性增长的机遇，可售货值充足且结构合理。同时，持续营销变革，提升变现能力保障业绩。2017年一季度销售金额已超100亿元，同比增加近80%。

看点四：中梁、祥生和新力，谁将是2017年最大黑马？

2017年以来调控政策不断加码，长三角、珠三角及环渤海地区房地产市场虽略有降温，但仍不乏表现出色的区域型房企。最典型的就是中梁、祥生和新力等企业，这些房企均深耕核心经济区域城市。2017年一季度，中梁的销售业绩同比增幅超150%。

表：典型房企销售业绩及同比增速（亿元、%）

致房企函之十四：

地产业，你就是个载体！

亿翰智库首席研究员• 陈啸天

[ 目录 ]

一、大国博弈下，货币政策收放的必然性及房地产的载体功能；

二、“模式之争”背后的税制调整大趋势以及剪刀差效应下B2G机会的产生；

观点一：现阶段B2G模式火爆是税制调整趋势下的必然结果！

观点二：B2C的两个困境及B2G模式的趋势优势！

观点三：经济账与公共经济账，各算各账！

一、大国博弈下，

货币政策收放的必然性及房地产的载体功能

一直以来，我都相信，房地产只是经济的一个分支，而经济本身又受到国际国内政经关系以及社会矛盾所影响，所以，看待房地产问题以及发掘其本质，就应该站在经济甚至国际政经的高度去看待和分析问题！站在2017年之始，回顾诡谲无比的本波段（2014—2016年期间）中国房地产业的发展历程，我们有必要理清跳出行业范畴来探索其逻辑性和根源性，唯此，方可让前行者有力！

2016年，中国房地产业创造了历史新高位：成交量达到15.7亿平方米！尽管在三年前我就曾经预测“中国房地产市场增量市场历史最高位绝不会是2013年13.11亿平方米而一定会达到15亿的规模”！但仅仅是三年时间，我们不仅达到而且大大突破这个数字仍旧是让我震撼，我一直在思考：到底是什么样的合力推动了2016年的历史性高位！

很多朋友和专家会有各自的解释，在此，我尝试性的给出我的核心结论：大国博弈背景下，基于解决地方债风险而推行的货币政策间接成就了房地产业的高位！

尽管我们很不愿意承认，但客观上，美国就是当今世界最具影响力的国家，其一举一动牵扯到世界上各个国家包括我们国家的神经，尤其是它的总统选举更是重中之重，历来每次美国总统选举，所有国家都要提前做好三个预判：“谁将会大概率最终登顶？”“新的总统将会是什么政策导向？”“我们将如何来应对？”。

本轮同样如此，但给予我们的压力却是非常之大，彼时，2015年6月特朗普宣布参加总统选举，此前以及此后都发表了诸多对中国的有争议的观点，诸如“对中国商品征收关税并认定中国为货币操众者”等等，这些被视为会对我国国际贸易、制造业甚至金融方面等等都会带来极大冲击！

而与此同时，我们如果再把目光往前延伸一些，大家应该还记得2013/2014左右经济学家们讨论很多遍的地方债的风险问题！简而言之，在面对外患的时候，我们自己的报表上有一个极大的内忧：地方债是个隐形炸弹！那我们能设想的场景就是：一旦美国突然改变现有政策逻辑冲击到了我们的国内经济基本面的时候，而我们自身巨额的地方债很可能会引发诸多连锁不利的结果！所以，如何提前（在美国出招之前）解决地方债就成为应对的核心！

● 在这样一个背景下，房地产业再次被认定为解决地方债的一个重要手段！于是乎，三招出手：

1、货币政策：时隔六七年，2015和2016连续两年大规模的公司债和定增让房企获得了大量资金，因为房企有资金才会有动力拿地；

2、需求放开：2015年3月30日，放开了打压了行业四年之久的“限购”、“限贷”政策（2011年1月26日推行的新国八条），这部分主要就是释放购买力强大的改善需求和投资需求，随后高端物业热销很大程度源于此；

3、购买力提升：诸多刺激和提升购买支付力的政策出台。在这样三重刺激下，2015年下半年开始房地产行业一路疯狂，房价、地价同步上扬，房企业绩大幅增长的同时，基于库存不足资金充裕情况下疯狂抢地也就成为题中应有之意，地王现象一再频现，于是，让中央和地方两级政府忧心忡忡的地方债问题迎刃而解！

● 在这个过程中，我们需要清醒的认识到两点本质：

其一，货币政策前放后收是为必然；货币政策初衷是为了应对外患解决自我的地方债风险而出台，所以，2015年的加杠杆是必然；但，从来“兴一利，必生一弊”，由此而间接的导致了一定程度的资产泡沫则又成为另外一个隐忧，这也是大大提及的“防止资产泡沫”的由来，所以，在地方债问题解决之后，2017年的去杠杆同样成为必然！如果说2015年房企要积极加杠杆抓取机会的话，2017年则需要高度防范风险啦！

其二，房地产业只是载体功能；本轮解决地方债问题，一方面，中央发钱，房企通过公司债或者定增获取大量资金；同时中央通过刺激需求和提升购买力政策配套，让房企获取了销售资金，极大的去库存；最终两方面的资金都通过房企（抢地）补库存流向了地方政府！货币政策相当于完成了一轮转移支付，由中央流向地方政府解决地方债问题，这个过程中房地产业和房企承担的只是载体（工具）功能，2016房企纷纷业绩暴涨是因为有幸在这个链条中参与游戏！但是，这并非意味着中央和地方政府再次青睐和扶持地产业！相反，我认为地产行业已经开始出现重大的变数，行业越来越靠近政府端（也就是B2G）了！下面我来给大家分解。

二、“模式之争”背后的税制调整大趋势

以及剪刀差效应下B2G机会的产生

关于行业发展模式，我有一个分类方式供大家参考：我把房地产行业的发展模型简单的分为两类，B2C模式与B2G模式。B2C大家都明白，B2G是啥呢？G就是Government政府，B2G本质上就是资源模式！其中，商业、文旅、养老等细分地产领域，本质上属于B2C模式；而，古镇开发、PPP、特色小镇、产城等本质上属于B2G模式！（住宅也同样属于B2G模式，因为住宅里面藏了户籍政策，我国的户籍政策具备优质资源如教育、医疗资源的分配使用权，所以住宅是资源属性）

观点一：现阶段B2G模式火爆是税制调整趋势下的必然结果！

也许很多同行会发现，几年前不受待见的PPP模式、古镇开发模式、特色小镇模式以及产城模式等，一夜之间仿佛成了香饽饽，除了因为住宅用地日渐稀缺之外，其实还另有乾坤的，我来尝试给大家分析。

正如此前和大家所说的，房地产只是经济的一个分支，现在，我们需要从房地产之外来审视地产业，之所以当前诸多B2G模式出现，本质上是因为我国的税制调整已经是大势所趋！

众所周知，一个国家的税制是非常重要的制度结构设计，它起到社会财富的二次分配和转移支付的功能，推动社会更加的公平和公正。当前的税制可以上溯到1994年的税制改革，简单的来说，此前国家的税制属于分权模式即地方在税务征收和使用中有很大的话语权，而94年分税制改革则是集权模式即全国主要的、大的税种都要先进中央而后再由中央统一调度和使用，此举大大加强了中央的权威性。

但我想说的是，任何改革都会是基于特定阶段的问题而出台相应的应对模式，94分税制至今20多年了，起到了很好的统筹协调的作用，对改革开发过程中集中资源办大事是非常重要的手段，但也正如前面所讲“兴一利，必生一弊”，分税制同样导致地方政府在财政和税收方面明显乏善可陈，为了支持持续的社会发展和城市建设，地方政府自然就把目光转向社会领域：住房、教育、医疗等方面，由此也间接导致了一些相关问题的出现。

到了今日，不断的有各种税制改革的呼吁声出现，这也是原因之一。而税制改革方向，我相信简单的理解可以认为是逐步进入分权模式。由集权到分权的过程中，就会出现税收的剪刀差反向流动的必然，巨大的差额将会通过一些载体以及相应的配套措施完成转移支付，B2G模式下的PPP、特色小镇等等就是迎合了这么一个大的契机，同样房地产充当了载体的功能！（短期营改增尽管是集权手法，而且也会进一步发挥统筹资源分配的功能，但我仍旧认为不会改变税制逐步进入分权趋势以及所带来的更大的B2G模式的发展契机）

观点二：B2C的两个困境及B2G模式的趋势优势！

当前市场环境发生巨大变化，未来投资从战略上进入资源模式，B2G模式会比B2C模式更加容易成功！

● B2C模式之所以难度大，主要原因两个：

其一，融资成本很难下得来；你看着K11很成功、IFC很拉风、太古汇相当的牛气，很多人东学西学的最后啥都没学到，为啥啊，因为他就是不明白一点即你的融资成本12%，人家港资企业才1-2%！你一年的利息顶了人家6—8年的，所以人家可以“八年磨一剑”！绝不是大陆人笨，不会做商业，而是融资环境不允许你慢慢的去磨，我们拿着住宅的融资成本，所以天天很自然的想着把商业当成住宅干！2016年为什么不少商业体成效有所改进，一方面因为住宅销售很好，现金流充裕，另一方面则是因为成本客观的下来了一些的原因，有了一定的弹性空间！

其二，C端需求的终极模式很难把握住；我们大家看为什么迪士尼很成功，那是因为迪士尼的产品历经了几十年的打磨和升级，同时小朋友们通过电影、故事书的教育，已经认为这就是终极模式了（当然也和小朋友们没有那么强的辨别力有关），所以，迪士尼可以复制这个模式实现全球扩张发展，同时也可以根据不同国家、区域的特定消费阶段决定如何分阶段实现产品梯度性升级，唯有这样才可控投入产出比。

所以呢，为什么国内开发商这些年在商业、文化、养老等领域不断的折腾和试错，始终还是没有看到谁能够真正意义上的成功（万达也不能算完全意义上成功）？就是因为融资成本居高不下和C端的终极消费模型不清晰两者有关！

C端的终极需求模型我们从来就没有真正把握到过，但G（政府）端的需求模型这些年就从来没有变过：始终还是财政、税收、就业…！同时，B2G模式距离政府端比较近，因为政府只需要在财政税收上给予引导，企业投入这类模式实质上更符合当前政府的“脱虚入实”的导向，因而更容易受到政府的欢迎！

观点三：经济账与公共经济账，各算各账！

很多人都会和我谈起，说看不懂为什么政府要做特色小镇等等，其实这里面有个重大的惯性思维在干扰大家的判断。大家都知道做企业本质上就是算账，算的是经济账；政府管理一个城市也要算账，但很多时候不仅仅是经济账，很可能就是公共经济账！举个例子来说，中国幅员辽阔，人口众多，历史人文沉淀深厚，有很多可以挖掘的地方，所以各种特色小镇在政府推动下纷纷兴起，大家知道各种特色小镇目的都是为了吸引消费人流的到来，所以呢，很可能出现一种情况：某个小镇的经营方挖空心思打遍广告吸引顾客前来消费，但最终这些顾客并没有到达你这个小镇来消费，而是被沿线各种民居、民宿、农家乐截流了！这个结果中，对企业而言，经济账亏了；但对政府而言，公共经济账，赚了！

所以呢，政府只是在用税收和财政补贴等手段来引导各类企业进入B2G模式，这个线路下，政府从公共经济账来评估是不会亏的，毕竟，只要企业在一块地（空间）上有了资金或者资源的投入（比如说基建），这块地（空间）就已经在增值了。但企业就一定要算好经营的账本！

文/亿翰智库·陈啸天

2017.3.31