1-4月中国典型房企销售金额TOP200
备注：
1、时间：为2017年度，数据统计截止至4月30日；
2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；
3、物业属性：以企业可售型物业为主；
4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等；
5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。
1-4月中国典型房企销售面积TOP200
备注：
1、时间：为2017年度，数据统计截止至4月30日；
2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业；
3、物业属性：以企业可售型物业为主；
4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等；
5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。
榜 单 解 读
一、政策效果已现，
但企业仍在快速奔跑！
1、3月集中打压政策效果显现，供给端明显提升，但成交端开始降温
首先是在政策调控紧逼之下，企业供给积极性有所提高，3月下旬以来的企业推货量明显加大。而且在下半年市场整体不如上半年的预期之下，企业抢收心态明显，也自然会加快新开工及供货节奏。
其次，4月企业销售业绩与3月小阳春行情相比也有所回落。原因主要有三：其一，很多城市3月以来的政策均是史上最严，尤其是限制交易、限制商办等政策杀伤力不容小觑；其二，许多房企在经历三月的一波冲刺之后，4月份供给端续力不足，也自然有惯性回落；其三，对于很多中型房企而言，由于前期去化过快及新开工节奏限制原因，上半年的总体供应仍然偏紧。
图：10强房企4月销售业绩情况
2、门槛值持续提升，TOP30房企表现突出
从门槛值来看，2017年4月TOP50门槛值已达91亿元。TOP30门槛值快速提升至181亿元，成为各梯队门槛值增速最快梯队，其中，中南置地和中梁地产表现突出，4月单月销售业绩均超90亿元，同比增速均在400%左右。
表：各梯队门槛值及增速
3、调控加压，但企业业绩增速不减
规模与速度并存，3000亿规模房企业绩规模同比翻番，但环比增速仅31%。碧桂园1-4月累计销售金额已超2000亿元。千亿级房企中除万达外，融创、中海、华润等企业4月单月销售业绩均在百亿以上，与2016年同期销售金额相当。
表：各梯队业绩规模及增速
表：典型房企4月销售金额及同比
二、重压之下，企业业绩将体现
在对三大“节奏”的把控上，且明显分化
分化一：龙头企业已走出自身独特的“企业节奏”
对于3000亿以上量级的龙头房企来说，在经营上已经明显的去周期化，无论是春节淡季还是春季旺销期，单月业绩基本均在400亿以上，其背后是企业投资节奏的去周期化以及城市布局的全面化、均衡化，尤其是碧桂园和恒大两家房企最为明显，在布局上一二三四五线城市全覆盖，在拿地节奏上保持每天一块地的速度。对于很多成长型的中型房企来说，也同样需要关注去周期化趋势，尤其是在投资节奏上，地价低时多拿，地价高时适当少拿，但绝对不能不拿，否则企业成长的连续性会受到制约。
图：三大龙头企业单月销售业绩走势（单位：亿元）
尽管龙头房企已经走出共有的“企业节奏”，但在具体策略上，仍然有着明显的差异：
碧桂园——月月全力冲刺，完全无淡旺季之分！碧桂园无论是投资端还是销售端，基本完全是去周期化节奏。投资端，去年前8个月基本保持每天一块地的进账速度，仅9-11月略有放缓，最后12月开始再次重启高速拿地模式。销售端，前4个月业绩已经超过2000亿，按照现在月均500亿的速度，全年完成6000亿指日可待。
万科——3月战略性抢收，后续仍需加快弹药供给！万科在今年春节后就开始加大推货力度，其中3月份的新推货量是平时单月的2-3倍之多，创下行业单月636亿的销售记录！尽管万科4月份的推案量与3月相比下滑不少，但也仍高于往期月均水平，从土储角度看，与去年疯狂拿地的碧桂园、恒大相比，万科后续货量供应仍存在不小压力。
恒大——规模兼顾效益，或后发制人！在去年3季度连续创下行业销售记录并一举超越万科之后，恒大已经开始有意放缓步伐，收窄折扣幅度，提高利润。从今年1季度的销售情况看，恒大仍然属于处于惯性延续之中，推货节奏平稳。但进入2季度以来，恒大已经开始明显发力，大量新盘在2季度及之后陆续入市。
分化二：中型企业仍需紧抓“行业节奏”
对于中型房企来说，尚无法像万碧恒三强一样做到去周期化经营，因此，企业对于窗口期节奏的把握至关重要。在首4个月中，不少中型房企积极把握行情机会，尤其是区域性行情的机会，业绩同比大幅增长，例如鲁能、旭辉、正荣、融侨等一批成长型房企！
图：典型中型房企前4个月销售情况
鲁能——春季行情抢收成功，海南区域是大粮仓。鲁能前4个月累计销售366亿，同比增长117%，尤其是海南市场，鲁能早先的战略布局开始进入收获季节，伴随着去年末以来海南市场持续向好，海南区域今年的贡献已经超百亿！
正荣——长三角表现突出、改善系产品再创新。正荣重点布局长三角、京津冀、中部和海西四大经济区域，其中长三角区域表现最为土储，前4个月长三角区域贡献业绩将近一半。而且近期企业在投资和产品上动作不断，投资端，今年以来新增货值储备已经超过200亿；在产品上，中高端产品“正荣府”正式发布，改善系产品持续发力。
融侨——深耕海西，单区域已破百亿。战略重点布局强二线城市及周边辐射城市，市场基础条件好，政策力度相对温和，快速走量，战略布局的精准性助力企业业绩向好，前4个月累计销售143亿，同比增长81%，其中海西表现最为亮眼，厦门、福州、福清、闽侯、龙岩五地合力贡献破百亿。
分化三：区域型房企将“受困”或“受益”于“城市节奏”
聚焦于一线、强二线城市的企业，业绩增长受困，如首开、首创等，从业绩上看，尽管此类房企前4个月的销售业绩均有明显增长，但在榜单排名上均出现不同程度后退。原因主要有两点，一方面一线及强二线短期内住宅去化仍然有支撑（当然是政府限价范围内，企业少赚点），但新增供应难以及时跟上；另一方面，一线及强二线城市政策多已是史上最严，后期市场调整压力最大。也有部分在2017年度业绩目标以及销售节奏中做出及时应对，典型如龙湖，今年公开销售目标是1100亿，与去年881亿的销售业绩相比增长25%，相比很多企业仍然是偏中性稳健（龙湖去年实际业绩已经破千亿），而且从今年的销售节奏上看，首4个月已经销售602亿，完成全年目标的55%！
聚焦于非限购城市的房企，正好受益于此轮三四线城市行情爆发，如中梁、祥生、华鸿等。中梁地产主要布局长三角的三四线城市，例如温州、芜湖等城市，整体销售情况较好，4月单月中梁地产实现销售金额近百亿，环比上升91%。同样在泛长三角三四线城市也有布局的祥生地产，首4个月销售121亿，再次稳居TOP50之列！
图：典型区域型房企前4个月销售及排名
三、高度关注政策逻辑：
“因城施策”延伸至
“因企施策”和“因业施策”
行业行至今天，已然是“去杠杆”和“去库存”双重旋律并存的状态，热点城市需要“防风险、控房价”，而非热点城市仍需要政策支持“去库存”。中央政府本质上的逻辑仍然是通过“因城施策”将企业和热钱挤压至需要去库存的弱势城市，从而实现真正的行业全面去库存目的。
但是单纯的“因城施策”已无法确保行业降温，一方面，供给不足使行业进入僧多粥少的局面，必须要提高准入门槛；另一方面，住宅市场限购促使资金热炒商住公寓等非住宅产品，必须要分业态调控。因此，在上述双重压力之下，政策逻辑开始明显由““因城施策”延伸至“因企施策”和“因业施策”。
因企施策是中小房企的达摩克利斯之剑。从早在2016年的多城市土拍新政，包括提高保证金、规定现房销售、增加持有物业比重和年限等，到近期上海出台招标挂牌复合式新土拍政策，无一例外的提高企业竞争门槛，封堵中小房企试图通过传统高周转模式继续发展的路径。对于中小房企来说，因企施策将使这轮调控的寒冬更冷！
表：典型城市因企施策和因业施策情况
亿翰股份
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