一、金九清淡收场，
预计四季度销售增速继续趋缓
2017年1-9月，全国商品房累计销售金额9.2万亿元，同比增长14.6%，增速比1-8月份回落2.6个百分点。累计销售面积11.6亿平方米，同比增长10.3%，增速比1-8月份回落2.4个百分点。
9月，限售范围进一步扩大。9月22日起，楼市再次迎来新一轮的调控浪潮，重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、重庆均出台了限售政策。10月，昆明、三亚、绍兴宣布限售。
四限政策持续发力，短期无松绑迹象，政策效果逐渐显现。继9月销售清淡收场后，十一黄金周全国重点城市房地产成交也全线回落。全国33城房地产市场成交面积同比锐减63%。其中，一线城市同比跌幅82%，上海成交面积0.56万平米，跌幅96%。二线城市成交量同比下降58%，苏州、南昌、成都跌幅超90%。三四线城市成交量缩减69%。原因有两方面：1. 2016年国庆黄金周成交量较高，导致基数偏高；2. 政策严控下市场观望情绪逐渐浓厚。
图：2017年10月1日-8日33城商品住宅成交面积及同比
考虑到2016年10月的高基数和2017年黄金周销售的全线回落，我们预计10月的销售增速仍将继续下降。同时，预计四季度全国房地产销售增速将继续趋缓，一二线城市延续量缩价稳的趋势，三四线成交量将明显缩减，房价涨幅逐渐趋平。
图：2017年全国商品房累计销售额及增速
图：2017年全国商品房累计销售面积及增速
从单月数据看，9月，全国商品房单月销售额1.38万亿元，同比增长1.6%，增速较8月减少4.8个百分点。销售面积1.75亿平米，同比减少1.5%，2017年以来首次单月负增长。
图：2017年全国商品房单月销售额及增速
图：2017年全国商品房单月销售面积及增速
二、供地规模增长，
推动土地成交增速稳步攀升
2017年1-9月，全国累计土地成交价款8149亿元，同比增长46.3%，增速较1-8月份提高3.6个百分点。9月单月土地成交价款1540亿元，同比增长64%，增速较8月上升13.7个百分点。
9月下旬，国土部严打住宅用地炒作囤积，对于热点71座城市的住宅用地出让合同执行情况开展大检查，推动房地产开发商按合同约定开工、竣工。住而非炒的政策已经从需求端进一步蔓延至供给端。
三季度住宅供地放量，9月百城各类型土地合计供应1.36亿平米，同比增长35%，其中纯住宅供地在8月同比大增86%之后，9月再次同比大增120%。三四线城市在经历了2017年的房价地价上涨之后土地供应也开始放量。
预计最后一季度住宅类土地供应规模还将进一步增大。根据历年供地节奏经验，为达成指标，地方政府推地意愿增强，11-12月将是土地供应高峰期。一二线城市库存处于低位，房企补库存意愿强烈，供需矛盾一直较为突出，成交量将取决于未来供应。三四线城市土地供给大幅增加，将对房价上涨产生抑制作用。
图：累计土地成交价款及增速
图：2017年单月土地成交价款及增速
三、观望情绪浓厚，
房企新开工意愿进一步降低
2017年9月，全国房屋累计新开工面积13.1亿平米，同比增长6.8%，增速比1-8月份回落0.8个百分点。9月全国房屋单月新开工面积1.6亿平米，同比上升1.4%，增速较8月下降3.9个百分点。销售增速持续走低，在一定程度上影响了房地产开发商的开发意愿。
图：累计新开工面积及增速
图：2017年单月新开工面积及增速
2017年1-9月份，全国房地产开发投资额8.06万亿元，同比名义增长8.1%，增速相对1-8月份小幅上升0.2个百分点。9月全国房地产单月开发投资金额1.12万亿元，同比增长9.2%，增速较8月上升1.4个百分点。
尽管新开工增速下行，但是开发投资增速仍然呈现回升态势，原因主要在于：土地招拍挂存在滞后，投资增速高点出现晚于新开工。未来可能会随新开工趋势而有所下行。
图：房地产开发投资累计金额
图：2017年房地产开发投资单月金额
四、资金监管持续趋紧，
行业到位资金增速再创新低
1-9月份，房地产开发企业到位资金11.31万亿元，同比增长8 %，增速比1-8月份回落1个百分点。其中，
国内贷款1.90万亿元，同比增长19.6%；
利用外资113亿元，同比增速为0；
自筹资金3.65万亿元，同比下降0.3%；
其他资金5.75万亿元，同比增长10.4%。
对房地产行业资金的监管政策已经进入查漏补缺，不断完善的阶段。9月，根据国务院“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神，银监会建立月度监测机制，严查消费贷流入房地产市场，加大违规行为问责力度，北京、江苏、深圳、广州等地针对消费贷的审查显著加强。
同时，深圳也强调，要把防范化解金融风险作为根本性任务，迅速启动新一轮风险大排查，确保深圳金融安全高效稳健运行，防止金融资源过度流向房地产。
我们预计，在“脱虚入实”和“住而非炒”的政策主旋律下，短期内对房地产行业资金的监管政策无松绑可能。
图：房地产开发企业到位资金
1-9月份，个人按揭贷款1.77万亿元，同比增长1.3%，增速比1-8月份下降1.1个百分点。
图：2016-2017年开发贷和个人按揭贷款累计同比增速
