房企纷纷调整策略，以期在未来发展能拔得头筹。
前 言
自2016年9月以来，监管部门出台限购限贷等政策打压房地产的市场需求，调控政策持续加码，各类政策层出不穷。与此同时，中央提出房子是用来住的、不是用来炒的定位。在此政策诉求下，房地产行业持续整合，企业竞争加剧。房企纷纷调整战略，以期在未来发展能拔得头筹。
目前房地产企业表现出什么样的特征呢？
一.
企业竞争激烈、分化严重
（1）行业门槛值提升，TOP30增速明显
距离2017年结束只剩下一个月，房企已进入冲刺年终销售目标阶段。
从梯队门槛看，各梯队房企门槛大幅提升， 2017年11月， TOP10门槛值同比增长25%，TOP30门槛值同比增长48%，TOP100门槛值同比增长12%， 其中TOP30为门槛值上升最大的梯队。
图表：2017年1-11月各梯队销售金额门槛值（单位：亿元）
（2）行业集中度提升，马太效应凸显
从行业集中度来看，2017年1-11月，TOP10集中度25%，较2016年全年提高5个百分点； TOP30集中度39%，较2016年全年提高8个百分点。在调控政策影响不断深入的情况下，规模房企适应能力更强，企业唯有做大规模才能更好的抵御来自各方的风险，未来随着资源进一步向规模企业聚集，小众游戏大幕开启。
图表：2013-2017年行业集中度变化情况
（3）机制转变，末位淘汰转为门槛淘汰
随着行业集中度的提升，门槛值的继续提高，房企的淘汰机制也发生了转变。
过去被淘汰主要是企业资金紧张，发展跟不上节奏，以退出或是被收购而离场。
以西安本土房企天朗为例，企业自身激进的城市布局导致资金面风险迅速增加，部分新进入城市水土不服以及受品牌房企布局冲击，销售业绩贡献不佳。与此同时，大本营西安楼市面临去库存的问题，项目销售受阻。
此外，公司未能得到资本方支持，香港IPO首发上市未能完成，银行贷款艰难，资金面紧张，天朗困局显而易见。公司于2015年被融创收购。
随着房地产行业的发展，淘汰机制已经转变成门槛淘汰，即你不具备哪项资质，就不具备参与游戏的资格，房地产行业逐渐步入小众游戏的时代。比如土地出让竞拍中，会在财富榜或是销售榜上为企业设置有无参加资格；此外，2017年5月上海推出的8幅住宅用地，总建筑面积近77万平方米，均采用招挂复合方式出让。通过招标打分，排名顺序前3位的投标人，才能入围竞标，并在总资产、净资产、百强排名以及装修住宅总面积等方面设立较高的门槛，最终能够参与竞价的都是保利、中海、万科等地产巨头。由此可见，市场开始逐步挑选交易对手，不排除未来在其他方面，如城市更新等对企业提出更高要求的可能。
二.
企业趋向于多元化发展
1.房企谋变，多元化转型加速
随着调控影响的不断深入以及长效机制的逐步建立，房地产行业发展已经逐步转向稳定期，目前行业同质化竞争激烈，从拿地-开发-销售-拿地这种单一的模式已经不适合，企业发展到一定规模，瓶颈凸显，只有通过差异化才能在激烈竞争中胜出，这也是促成多数房企选择多元化发展的原因。
此外，房地产行业的利润率下滑，企业也希望通过多元化发展寻求新的利润增长点。
2.“地产+”时代，多元化业态引领多盈格局
从目前市场情况看，房企转型主要有两个发展方向：
1
纵向：
不少标杆房企逐步拓展租赁、商业地产、物业管理等延伸产业链空间，多元化经营。
随着监管部门逐步建立房地产调控的长效机制，租赁市场政策支持也不断加大。华润置地等多家房企开始布局租赁市场，其中万科、龙湖、旭辉等房企的租赁业务已经初具规模，分别推出“泊寓”、“冠寓”、“领寓”等产品系列。以龙湖地产为例，2016年，公司推出长租公寓“冠寓”品牌，在短短一年的时间，便完成了北京、上海、广州、成都、重庆等城市的布局。截止到2017年10月底，龙湖冠寓已覆盖14个一二线核心城市，预计年内可布局16个城市，开业房间数逾1.5万间。同时，公司计划2020年达到行业前三，实现20亿元营业收入。
此外,多家房企也在商业地产逐步加大布局。以新城控股为例，公司于2012年建立商业地产品牌“吾悦广场”，截至2017年11月，公司已开业的吾悦广场达到18家，租金收入超3亿元，在建及待建的吾悦广场达到36座。根据公司规划，2020年商业综合体开业数将达100个以上。随着广场逐步开业以及品牌效应持续强化，公司租金及管理费收入有望持续增长。
2
横向：
公司通过资源整合实现非地产业务的营运，最终实现战略转型获取高效益回报，其中不少房企开始试水金融、医疗大健康等领域。
以中天金融为例，2015年，公司宣布启动战略转型，提出在确保地产业务稳健发展的基础上，推动“大金融”产业布局。公司先后拿下了保险、证券、银行、基金、资管等多个金融牌照，并于2017 年 3月由中天城投更名为中天金融。2017年11月，通过收购北京千禧世豪和北京中胜世纪持有的华夏人寿21%-25%股权，成为华夏人寿第一大股东。公司将持续加大对金融产业的投入，借助大金融产业全面整合及金融协同效应，提升现有金融资产运营效率与效益，使金融类业务成为公司利润重要来源，对公司整体利润贡献也将逐步显现。
除布局金融领域以外，医疗大健康、新能源也备受房企青睐。以雅居乐为例，目前公司在业务架构逐步转向“以地产为主，多元业务并行”的运营模式。2017年10月、11月公司先后与大国传奇（湖南）、瓦里安医疗器械贸易在医疗大数据、健康小镇、康养中心等方面建立合作关系，进军大健康产业布局和发展，以满足国内不断增长的健康医养需求。
在行业集中度提升的背景下，房企通过跨界与整合扩大规模，延伸产业链空间，多元化发展，最终实现战略转型获取高效益回报。
亿翰股份
中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
