引言
2023年初，中远两湾城业委会起诉中远物业并胜诉，上海市普陀区人民法院一审判决，中远物业向中远两湾城业主返还4000万元公共收益和结余，中远两湾城也迎来万科物业的进驻。两湾城业委会也因此被称为“最牛业委会”。
但在2024年4月3日，案件迎来新转折。民事裁定书显示，上海市第二中级人民法院认为，一审判决认定基本事实不清，依照相关法律规定，裁定撤销一审民事判决，案件发回上海市普陀区人民法院重审。目前，中远两湾城业委会正在和律师团队准备应对上海市普陀区人民法院的再审判决。
糟心的物业服务引发冲突
中远两湾城小区坐落在苏州河畔，曾是上海中心城区最大棚户区，在1998年“两湾一宅”旧区改造中，被命名为“中远两湾城”。小区占地面积50多万平方米，有96栋、30多层高的联排楼栋，住着1.1万户居民，总人口近5万。中远物业自2001年9月1日起为中远两湾城提供服务。小区于2008年成立了第一届业委会后，与中远物业签订了临时服务合同，于2021年1月31日终止服务。
因小区面积太大，电瓶车、自行车、汽车等互相挤占道路，日常出行十分不便，而且人来人往，外来人员可以随意进出，私密性、安全性方面也没办法得到保障。此外，随着小区年岁渐长，基础设施老化，破烂不堪的道路、瘫痪的灌溉设施，脏乱差的卫生环境使业主与物业的纠纷进入高发期。业主们对中远物业的服务极度不满意，认为小区管理混乱、账目不清、对业主需求不闻不问。
根据业委会的陈述，双方的矛盾确实由来已久。早在第一届业委会任职期间，就曾质疑物业在财务方面存在问题，虽保留了诸多证据，但未能妥善解决。第二届业委会负责人又和中远物业负责人是亲属，因此虽然在其任期内通过了对中远物业的审计，业主却并不相信该结论。第三届业委会的选举还因种种原因未能进行，直到2019年12月才经选举产生第三任业主委员会。
第三届业委会与中远物业冲突升级的标志则是业委会想通过合法流程更换物业公司。为了征集更多业主的投票，中远两湾城业委会的志愿者们利用周一到周五的下班时间和周六日抱着选票箱子上门动员，有的业主当场投票。如果业主还需要考虑，业委会在4个居委会都设有投票点。中远物业在此过程中百般阻挠，于公众号发文称，小区在某些人推动下，宣传造势要“选聘”小区物业服务企业，“更有甚者在业主群里造谣抹黑现有物业公司，以达到他们已在外联系的物业公司接管小区，谋取个人私利的目的。”
最终，经过一番复杂运作，中远两湾城第三届业委第一次业主大会上最终表决通过，公开招标聘用新物业，同时对历年公共收益、物业费按实结算部分和维修资金使用做全面审计。
图：更换物业后小区内部环境变化
图片来源：网络搜集
4000万元背后的争议
中远两湾城的第三届业委会倒查了过去20年的小区账目，发现物业费结算后结余、停车管理费结余、公共收益业主分成结余等均有问题，于是将中远物业起诉至法庭。中远物业对此表示，第三届业委会罔顾小区历年的审计实际，执意要推翻前面的所有审计，做全覆盖审计，这有悖于常理，有违“临时合同”的无理要求，中远物业不予同意。
因中远物业不配合审计，业委会成员只能向法院申请多份调查令，从电力公司和城投水务公司，拿到历年水电费数据。参照现任物业公司所提供的相关水费、电费数据，再与中远物业作为证据提交的各年度企业审计报告中有关数据对照，推算出了合法合理的中远物业侵占业主的资金数额；另外根据地面停车管理费、电梯广告费等公共设施租用收益按《物业服务临时合同》规定，30%收益归物业，70%收益归业主。但是根据后期中远物业提供给法院的审计数据来看，物业公司在拿到收益后先扣除物业管理人员工资，然后再与业主进行三七分。从审计报告可以看出，中远物业应该退回业主们大概2000万元公共收益的部分。
根据业委会聘请的第三方会计事务所调查，中远物业的审计数据存在夸大的问题，还有很多数据中被加入了不应列进去的开支。业委会依据调取的八份审计报告、用电报告等证据，请求判令中远物业按审计结果返还物业管理费、地下车库管理费按时结算部分结余、小区公共收益中业主分成部分结余等，共计6200多万元。
案件迎来反转
2023年1月31日，法院一审判决，中远物业向两湾城返还4000万元公共收益和结余。但中远物业对此判决向上海市第二中级人民法院提起了上诉。2024年4月3日，上海市第二中级人民法院民事裁定书显示，一审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项规定，裁定撤销上海市普陀区人民法院（2021）沪0107民初6549号民事判决；本案发回上海市普陀区人民法院重审。
面对法院的裁定结果，中远两湾城的众多业主表示不满。小区业委会表示或将召开业主代表沟通会，推进业主联名上诉的相关事宜，继续以法律手段维护小区数万居民的合法权益。
结语：
亿翰物研认为中远两湾城业委会与物业公司的纠纷案件，实质上反映了物业管理行业在服务透明度、财务监管、以及业主权益保护方面存在的深层次矛盾。这个案件揭示了物业服务中信息不对称、监管不足和服务标准不统一等问题。同时给提供物业服务的物企起到一个警醒的作用，不及格的物业公司将会被业委会替换，鞭策着物企落实“以人为本”的服务理念。
此外，这个案件也体现了法律在解决物业纠纷中的重要作用，同时也增强了业主依法维权的意识。现在中远两湾城的业委会工作因此次事件更加公开化、透明化，小区内部设有业委会接待日、业主代表会议、物业和业主之间的沟通会，业主的民主意识得到了培养。长远来看，中远两湾城案例将成为研究社区治理的鲜活样本。
