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转眼见，2016年即将成为过往云烟。云豹自4月1日愚人节开篇以来，已近八个月。团队从研究切入媒体，从服务公私募基金扩大到个人，筚路蓝缕感谢有你们的陪伴与支持。
这一年，北上深房价赶超纽约、东京，直逼伦敦、香港。二线四小龙风云涌动，各地地王频现。投资者再次加入到疯狂的盛宴，数轮股灾的惨痛教训转眼就被遗忘。
在市场最为疯狂的时候，我们并不介意做一个“愚人”，为读者们长鸣警钟。“最是理性最疯狂”，无论是去年的A股，还是今年的楼市和黑色系为首的大宗商品，最终的疯狂恰是因为最初的理性。
开号之初，我们以一系列比较上海与国际顶尖都市房价的文章打开了局面，同时楼市也是我们今年覆盖的最多、最受你们欢迎的主题。所以，我们希望用一篇关于楼市的文章，告别2016年。
“房子不是用来炒的”的再定位，无疑是中国最高决策层对楼市路线的一次“拨乱反正”。房地产市场谋求平稳健康发展的长效机制，听起来的确很美。这一次，真的会不一样吗？
这两天有篇新闻挺火，题目就很动人《每月工资2120元，2000元给儿子还房贷！》：
（郑州楼市今年也是疯涨，多次上头条）
10月时的类似爆款是“苏州一名女会计为了还房贷请假去扬中卖淫”。或许全国各地这种新闻可能每天都有，或许他们只是万千房奴中的几个特例，又或者如许多人所说房子本来就应该是能者买之。每一轮的地产牛市背后，总有一群人在狂欢，另一群人在流血哭泣。
也和此前的每一轮暴涨一样，当局在10月初匆匆叫停了“狂欢的派对”，并在近期进一步提出谋求“房地产平稳健康发展的长效机制”。然而，到目前为止，楼市调控都只是注重短期效应，经济低迷时希望借此拉动经济，过热时又通过限购限贷进行调控，没有从本质上来研究房地产调控长效机制。
“房子不是用来炒的”意味着中国楼市定位的根本转变，但是真的能落实吗？这一次，真的会不一样吗？
功能再定位，楼市的一次“拨乱反正”
12月中上旬相继结束的两大重磅会议——中央政治局会议和中央经济工作会议（非常重要，为明年经济定大调）明确提出了“建立符合中国国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，并坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。
“房子是用来住的，”这句在会后的公报中是用了引号的，被认为是直接出自习大大之口。将来回过头来看，可能会意识到这是一句具有“拨乱反正”意义的话。如果决策者给房地产的定位是经济增长的引擎，那么上行下效的结果必然是“买房不是为了住，而是为了卖”。
我记得大约10月底的时候，任泽平带领的方正证券宏观团队发表了一篇研究《德国为什么能够长期控制房价》的报告：
1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，扣除物价影响，德国近十年的房价以每年1%的速度下降。在历次金融危机中，德国房价从未大起大落。
我第一时间把这篇报告转到了朋友圈，朋友们也非常感兴趣。有一个朋友的回复让我记忆犹新，尽管他的工作和宏观、金融或者房地产研究毫不沾边。他说，“因为德国是靠技术、靠产品吃饭的，根本不需要房地产作为经济发展支柱。”
反过来想，与其说是房价暴涨导致的怨声载道，迫使当局转变了对房地产的态度，毋宁说是经济已经企稳、而房价的暴涨催生了系统性风险（债务、杠杆暴增，资产价格与汇率进一步背离施压人民币）并且危及到了实业发展（近期热议的制造业跑路）。简而言之，房地产带来的潜在危害已经超过为拉动经济所做的贡献了。
先别急着难过，高层本来也应该是考虑全局的。其实如果真是出于后者，对抑制楼市来说反倒是好事。因为它意味着这一次真的不一样了，决策者只能下定决心和突破重重阻力、硬着头皮也要上，毕竟已经是火烧眉毛的事了。而如果是后者，在楼市已经暴涨、库存去的差不多的情况下作出如此表态，很难区别是真心实意，抑或只是顺水推舟。
不管怎么样，既然高层已经言之凿凿“房子是用来住的、不是用来炒的”，暂且不去深究究竟是出于何种原因——体恤人民也好，顾全大局也罢，定位和决心已经有了，关键是究竟该怎么做，需要冲破哪些阻力，有哪些问题需要面对和解决？
问题一：土地财政与财政改革
智囊型专家、国务院参事夏斌表示，房地产长效机制的建立是围绕消费品为导向，要削弱其金融资产属性，而这些问题又会衍生税收问题、人地挂钩的城市土地供应问题、地方政府的土地财政问题、第二套、第三套的贷款政策问题等等，这一系列问题都是长效机制建设应该包含的内容，需要总体配合，顶层设计，而不是一个国务院职能部门所能完成的。
其中，关键的问题是，长期来存在的土地财政问题意味着进入要彻底解决的倒计时，这又涉及到中央与地方的事权与财权问题，这是想绕都绕不过去的财政基本制度的改革。需要迎刃而上，政策上的通盘考虑：中国的中长期财政改革预算问题。这是摆脱当前中国经济问题中的一项基础性的制度改革问题。
地方政府对土地财政的依赖程度有多高？根据国土资源部信息中心郭文华和张迪的研究论文，将2013年全国土地出让价款、直接来源于房地产的税收收入、土地抵押贷款三者相加，与地方财政收入进行比较，得出2013年地方财政对土地收入依赖度高达87.5%。
中原地产研究中心发布数据显示，截至12月20日，今年以来，全国“卖地”收入最高的50个城市，合计土地出让收入达到2.45万亿元人民币，同比上涨35%。其中苏州、南京、上海居前三（这两天杭州卖地又爆发，如果上海没有进展的话可能被杭州的1575亿元超越）。包括杭州在内的多个城市“卖地”收入创下历史新高。问题是，土地成交面积却没有上涨，50城成交面积11.22亿平方米，不及去年同期的11.92亿平方米。
不解决地方政府的收入来源问题，怎么可能让他们戒掉对房地产的毒瘾，岂不是立刻就死给你看？到时候两害相权取其轻，政策一松，地产周期又归来了！
高层当然也意识到了一个问题，本次中央财经会议指出要“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段”。关于立法的表述是，“加快制定中央和地方收入划分总方案，抓紧提出健全地方税收体系方案。”前半句讲的是中央和地方如何划分收入的问题，后半句则是如何增收或者说弥补土地收入的问题，房地税被认为是后者的主角。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，以财税领域为例，对房地产市场来说，后续房地产税制度改革有很多备选方案，比如房地产税、土地使用权的到期续费、购房贷款利息抵扣个税等内容。这些内容都值得后续积极关注，也体现了对房地产市场背后各类利益关系进行重新梳理的导向。
不过，房产税短期内难以在全国范围内实施，毕竟还处于“抓紧提出”阶段，距离“研究”、“论证”和“实施”还有很长的路要走。这也意味着，当前的调控措施会在较长的时间里继续实施下去，顺便也帮我们检验一下决策者是否真的下定了决心。
房产税还是土地财政，说白了是“收割”谁的问题，前者收割富人、有房者、既得利益集团，后者收割没房者、中底层人民。所以房地产税的推进十分缓慢，我们的前财长楼继伟提到推进地产税时候用的都是“义无反顾”这样大义凛然的词。（客观的方面，地产税和整体的税改是一体的，本身设计就十分复杂，是个系统性工程）
问题二：人地矛盾突出
夏斌提到的“人地挂钩的城市土地供应问题”，中经会也有应对之策：
要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。
......
提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。
方正任泽平认为，这表明中央决心解决人地分离、人口城镇化与土地城镇化不匹配的问题，大都市圈战略日渐清晰，小城镇化战略或退出历史舞台。兴业证券唐跃等分析师也持类似看法，本次公报明确了三种城市之间的相互关系，“以大带小”是中国城市未来发展的主旋律，相应地，中国楼市也逐渐从以前的“遍地开花”走向“超级城市圈内的阶梯化格局”。
除了资源在不同城市的分配不均外，大城市内部土地资源分配比例的失衡，也造就了当前的人地矛盾。看一下中国央行参事盛松成近日引用的一组数据：
以居住用地占城市建设用地面积比重这一指标来看，纽约是44%，东京是73%，远高于北京(28%)、广州(29%)、深圳(26%)；而工业用地占城市建设用地面积比重这一指标，则呈现一个相反的格局。北京(22%)、广州(32%)、深圳(36%)的比重，远高于纽约(3.9%)、东京(5.1%)。
中债登旗下债券杂志给出的解决方案是，有序打破土地用途的限制。在维护耕地和生态红线的前提下，加大盘活工业用地力度，如变更为商业用地、企业职工自住房或者出租（而不是出售）住房用地。但要注意防范钻空子式的寻租机制。
盛松成的建议与此类似，要盘活存量土地。比如城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有开发利用潜力的土地，应该被充分挖掘利用。以上海为例，据中信建投此前测算，上海中心城区成片工业用地转型空间为9000万平方米，旧住区改造产生的住宅体量约为6000万平方米。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿平方米。如果按照2015年全年上海市住宅销售面积约2000万平方米来计算，相当于可供应8年的成交量。
人地矛盾的还有一个原因就是地方政府对土地供应的“控盘”，和前述的土地财政问题有关。据盛松成，今年16个热点城市中有8个城市住宅用地供应量少于去年同期。其中厦门减少50.2%，上海减少47.5%，广州减少41.9%，北京减少30.8%。这些不正是今年楼市上涨最凶猛的城市吗，莫非土地供应也在“去产能”？
问题三：不健全的住房租赁制度
另外， 社会上总会有一部分人按市场规律是买不起房的，但他们的基本住房需求却又是一个良好社会所必须提供的，也是一个稳定健康的房地产市场应该具备的条件。因此，公报还重点提出“惠民生”和“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”等。
简而言之，就是要健全住房租赁制度、发展租赁市场。在这方面，我们前文提到的德国可谓具有模范作用。据方正任泽平，德国的住房拥有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。，而欧盟的住房拥有率平均约为63%，比德国高19个百分点，西班牙为85%、希腊80%、意大利75%、葡萄牙65.2%。
如果说是观念问题（跟中国比或许可以者么说），为什么比其他欧盟国家低这么多呢？答案还是德国拥有健全的住房租赁制度和市场。来自任泽平：
德国政府大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设。法律规定，因经济收入低、孩子太多，或民族、宗教等原因找不到房子的家庭，政府有提供公共住房供其租住的职责。针对住房短缺问题，政府规定在贷款存续期间，只能把房屋出租给特定收入的家庭，开始租金是按规定收取，后按最低租金收取，返还贷款之后，约束自动解除。
不仅如此，1951-1956年，德国实际建成住宅310万套，其中公共住房180万套。即使到20世纪80年代，住房问题基本得到解决，政府也一直在建设高质量福利房。类似瑞士、瑞典，德国鼓励性租赁住房与营利性租赁住房进行竞争，与其他国家公共租赁房被压制以防和营利性租赁住房竞争形成鲜明对比。
保护承租者的租赁市场。德国拥有欧洲最大的租赁市场，其中90%的家庭在市场上自由租房，受《住房租赁法》保护；另外10%是租用社会住房或廉租房，受政策性住房法律调节。德国出台了《租房法》和《经济犯罪法》，用来保护租客利益和遏制投资投机性需求。《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20％，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50％，就构成犯罪，房东甚至要被判刑。合理租金的界定标准非常严格，是由当地房屋管理部门与房客协会、中介组织沟通协商，定期给出不同类型、不同地理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定房租是否合理的重要依据。
其实，涨幅超过20%起诉，50%构成犯罪，同样适用于房价和地价，德国政府在打击开发商暴利上是真的可谓“义无反顾”。楼市嘛，想治的话，办法多了去，就怕“既要这样，又想那样”的中国特色思维。
诚然，并非所有发达国家的房价都像德国这样长期稳定，但如果我们希望谋求长效机制，德国经验是不可或缺的，尤其要明白为什么德国能够不需要房地产作为支柱。
我朋友说的德国经济“立足于高科技、高质量的产品”固然是重要原因，但德国房地产制度处处体现的“以民为本”思想或许扮演着更加重要的角色（或许也是以经济基础为前提？）。
隐藏的问题：顶层设计中，民众的缺失
这也是无论是券商、机构的研报，还是新华社等官媒的社评中最少提及的。不过，我在FT中文网上找到了相关分析。
中国独立房地产研究人士沈晓杰在FT撰文指出，“第三次房改”最不该被遗忘的就是，“二次房改”给中国房地产市场带来代价无比巨大的惨痛教训。
和大张旗鼓的“九八房改”（一次房改）不同，2003年8月出台的最低调也是对中国楼市“冲击波”强度最大的“二次房改”，“顶层设计”都是在“大幕内”进行。不仅当时公众对此事先毫不知情，就是在“二次房改”政策制定过程中“说上几句话”的机会都没有。按照开发商的意志实施的“二次房改”，成了名符其实把中国房地产市场和住房问题拖入深渊的祸根。住房问题事关老百姓最大的切身利益，半点差池就会使市场“乌烟瘴气”，实际上，后来的事实证明了这点。
“二次房改”之所以失败，成为中国十几年房市乱象的祸源，上使顶层提心吊胆，下致百姓民怨沸腾，根本的原因就是这个被利益集团操控“房改”，不要说没有民主决策、公众参与的基本程序，而且连最基本的立场和方向都被权贵利益集团所左右。
他的希望是，这次房改，“民主决策和公众参与，应成为影响住房政策走向的决定性力量。”
重启住房政策顶层设计，要从根本上解决房地产和住房方面等社会矛盾，使中国房地产市场重回康庄大道，就必须在顶层设计上使新的住房政策能真正体现“最广大人民群众”的利益和立场，使公众成为新的住房政策制定的主体。
住房政策和房地产市场的问题，说到底不是什么技术和决策困难的问题，而是利益和立场站队的问题。这既考验当局者的智慧，更考验政府的良知。
好了，消极的和过去的不便多说。十八大以来，我们也看到了一系列涉及房地产市场的制度建设已经在路上：如借助不动产统一登记，个人住房信息“家底”不清现状有望得到改变；面对一线城市二手房交易量超过新房，住房租赁市场得以加快培育和发展；以及楼继伟同志的“义无反顾”等等。
这一次会不一样吗，让我们拭目以待吧。
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图表研究所得盗图必究，数据来源：万德、彭博。
