弘则草根调研：生二胎意愿强烈，楼市整体不乐观

春节前夕，云豹所属的弘则研究发动全体员工针对地产、消费、基建、二胎等市场热点做了返乡草根调研，并将返乡调研的主要结论以及原始反馈汇总给公私募基金客户参考。

这么宝贵的草根调研，怎么可能不分享给我们的粉丝呢？看完以后，也欢迎大家在文末留言，给我们讲述你的回乡见闻。

本次草根调研主要针对的是三四线城市，我们共计收到28份调研回复（热点一二线城市的同事免于调研），省会城市仅包括济南、南昌、南宁，其余都是地县级别城市，可以认为是三四线及以下城市。

【关于二胎】几乎一致性反馈三四线城市生二胎的意愿很强。

内蒙古：家里大部分85后一代都在当地企业上班，有车有房有娃，基本都考虑生二胎。

江西：亲戚能生的都在做二胎计划。

浙江：生二胎意愿挺强的，听说很多40+的人第一时间就去生了。

重庆：同学和亲戚生/计划生二胎比较普遍。

吉林：二胎情况很明显，亲戚里就有至少4个以上的三十多岁的女性已生或已怀二胎，且有打算的也不少——相互攀比二胎的心理存在。

河南：我的同学也有好几个都准备二胎了。

山东：80后二胎意愿强，因为老一辈普遍已退休，经济上生活上都可以照顾孙辈，80后一代压力较小“。

【关于地产】整体偏负面，少数三四线城市去库存后开工好转。

简单概括，可以分为三种情况：（1）经济比较差的区域（东北、河南等资源大省），一如既往的差；（2）靠近一二线城市，去年经历过房价大涨的，现在潮水退去，有价无市是普遍现象；（3）部分三线或以下城市，房价长期涨幅缓慢，经历了几年去库存，现在开工出现好转，包括重庆、安徽、山东等地（这几个样本点反馈都提到了当地实体产业相对不错或者出现改善）。

具体反馈如下：

内蒙古：房价最近1年没有明显涨幅，购房需求基本都是新婚需求或者置换需求，没有炒房现象。

江苏1：核心区域楼市呈现量跌价涨的局面，边缘地区量价齐跌。

江苏2：房价略有上涨，但涨幅比较小，目前大约在五千到六千左右，新的楼盘空置率依然非常高。市区里的亲戚基本没有购房、换房需求。

浙江1：去年县城里还是拔起了一些在建商品房，基本能建楼房的地方都在建了。亲戚所在的房地产公司去年以分红、分房等形式返还了绝大部分的股东投资，就是不再准备大干的意思了。整个县城空房也很多，其实是处于有价无市的状态。

浙江2：嘉兴现在空房不是很多，房价掉下来一点了，均价大概8、9000，新开盘的大概有1万多。去年的时候买房的热情特别高，亲戚和父母的朋友很多都买了新房，但是最近好像大家都不怎么买房了。

浙江3：万科在这儿大规模兴建住宅后，该地区的人口流入明显，周边配套明显改善。

山东：房价过去一年涨了约15%，大家都对现在房子有很高的购买意愿以及保值预期，基本上有新房，他们周围的朋友都有购置的情况。

广西：南宁市的房地产依旧火热，基本上都是期房，现房很少，意味着销售情况也比较良好，购买的来源除了南宁本地居民改善性需求以外，还包括广西周边地市居民投资性需求。

江西：16年下半年以来房地产市场销量一直比较低迷，价格虽然没太涨但是相对南昌市收入水平来说房价仍然较高，处于有价无市状态。

吉林：房价一直萎靡，在两千出头左右，基本没太大变化，新楼盘消纳情况很差，因为人口流失严重。

安徽：明显感觉马鞍山空置房减少，之前几个很空的新小区人气算是旺了起来。有几个楼盘开始开工了。地段好的老房子，租客的需求在上升。几个小区开了重点小学的分部，而且有扩建。蚌埠那边亲戚反馈，最近大家的买房意愿高涨，年底还是一月的，新开了一个楼盘，一扫而空。之前的库存都去的差不多了，感觉大家的需求又起来了。

海南：由于过去一年全国雾霾加剧，东方市房地产销量持续增长，资金回流后，新开工有所增加。目前是价稳量升的状态。

【关于消费、居民收入】几乎一致性反馈消费很强劲。

主要表现包括：（1）各线城市无一例外的堵车；（2）三四线建shopping mall，乡镇建超市，渠道下沉叠加人口回流，日常消费升级可能进入加速阶段；（3）外出用餐、旅游非常普遍，节假日普遍处于供不应求的状态。

但值得注意的是，普遍反馈工资提升幅度有限。因此个人推测消费强劲的推动很大程度上来自房价上涨的财富效应（即便当地房价没涨，人口流动也带来财富效应的外溢）。因此如果房价出现大幅回落，则需要警惕对消费的冲击。

具体反馈：

江苏1：“新开发的城区还在继续建造大型的shopping mall，比如说万达小区配套的广场...总体来说，生活水平看得出来有提高。但是在本地工作的，90前后出生的群体，收入增长不明显。"

江苏2：新城区新的购物中心逐渐替代了老城区的商业街，成为居民购物休闲的首选...家庭成员收入方差变大，工厂一线职工的工资增速不大，基本跟CPI持平。

江苏3：消费层面变化比较大，普遍购买意愿/能力上升，当地的超市、百货等经营情况看上去还是很好的。

浙江1：饭店基本还是订满了，很多包厢都要提前大半年订甚至吃完今年的年夜饭后就直接订明年的。

浙江2：万科在附近同步兴趣了类似万达广场的万科1902广场，春节期间除了理发美容，商店基本都开张，而且生意不错。

山东1：有钱的亲戚已经不再局限房子车子购置，开始懂购买奢侈品...并且过年外出旅游的家庭开始增多...年夜饭在新城区性价比较好的酒店吃的，爆满。

山东2：地方特色菜为主打的连锁餐饮集团旗下的餐厅都很火爆，几乎全部坐满、翻桌。

广西：桂林旅游业在过去10年从来没有这么火，市中心主要干道在春节期间基本都在堵车。

新疆：从前年年底开始新建汽车城，路上几乎都是私家车，在个别路口还会出现罕见的堵车现象。

重庆：距离县城中心5公里左右的一个镇，广泛建了电商产业园、海宁皮城等，亲戚聚会穿皮草的很多，交通非常拥挤。

河南：商圈扩建迅速，正在兴建打算18年开业的是鹰城娱乐中心（看着应该有万达商圈那么大）...聚餐火爆，去吃个烤肉也像上海一样需要排号，并且排到了要交10块钱押金，限时2小时，超时还有罚押金...手机Vivo, oppo确实比较知名，看到好几个门店...私家车普遍增多，堵车堵的厉害。

福建：厦门主岛里面更是人山人海，基本上是水泄不通。

海南：由于今年过年来东方的外地人口大增，地方消费需求旺盛。

【关于基建、政府开支】：相对反馈不充分，且各地有分化，不好简单下结论。

内蒙古：内蒙古推行的“十个全覆盖”，各个村庄都房屋翻新、地面硬化、装了路灯；听说反腐依然很严格，应届生很难通过关系找工作。

重庆：基建设施非常好，高速网络发达，村村水泥路。目前仍有不少高速高架、公路在建，感觉基建开工比前两年更多。春节期间县城和乡镇主要街道的装饰（灯笼、彩灯）很“奢华”，跟过去几年很不一样。

安徽：和几个朋友聚会，市国税局的朋友都在讨论旅游补贴的减少，从一年最少五六千到今年/去年的一千，以前团建经费很多，现在的团建不给出市区而且连午餐都是不包的。公务员福利少的非常厉害。