“退房令”有没有执行，都背不起房价暴涨的“锅”_

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由于房企“国家队”在2016年大肆高价抢地，发改委2010年出的“退房令”在近期被部分媒体“指为”一纸空文。制造地王、推高房价固然可恨，但老实说，这一理由并不充分，因为去年抢地的多数是在“退房令”约束之外的央企。

真正的问题是，即便认真执行了又如何，剩下的21家“持牌”央企“理直气壮做强做大”地产业务，地价和房价就不涨了吗？央企做强做大究竟是为了什么？是为了增强对外竞争力，避免内部损耗（例如南北车海外打价格战）；还是为了形成垄断利润，从而帮助修复企业、银行乃至国家的资产负债表？

如果更多的是后者，那么只剩10家实力最为雄厚的央企参与竞争的结局，恐怕只会比原来的100家竞争更加糟糕。去年商品供给侧改革的经验是，通过形成新的垄断（例如宝钢武钢合并），实现产量缩、价格涨的局面，帮助修复钢铁行业和银行业的盈利能力/前景和资产负债表：

寄望“退房令”的执行能够缓解地价、房价的上涨，本来就是不现实的。去年地王频出，也不是“退房令”有没有执行能够背的锅。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌当时就表示，央企的部分退出并不会从根本上缓解高地价高房价。

无论是房地产还是其他行业，真正重要的是，改革的方向要走对。否则，没有帮倒忙可能就算不错了。

为占重组先机豪买地，“退房令”沦为背锅侠

“限房令”最早要追溯至2010年两会时期。期间，央企一天之内拍出3个高价地。当月18日，国资委要求除16家以房地产为主业的央企外（2011年另有5家央企被获批保留地产业务），另外78家央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。

近日媒体重提“限房令”并指出其已沦为“一纸空文”，主要原因在于：2016年拿地支出前15名的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席。尤其是土地市场及其火爆地王频出的上半年，“国家队”贡献了一大半。有中原地产研究部统计数据为证：

“2016年前5月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%。其中，信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅高价地块（高总价、高单价、高溢价）。”

然而，这些国企几乎都是不受“限房令”影响的“持照房企”，不能以此就认为“限房令”沦为空文。澎湃新闻梳理发现，活跃在2016年土地市场的央企，大都拥有国资委颁发的“房地产牌照”，只有信达地产和远洋地产不在21家以房地产为主业的央企之列。

（图片来自澎湃新闻）

问题是，即便“限房令”100%地执行了，那又如何？赶走了一群狼，结果来了信达、远洋这样的狮子，结局就更好了吗？上述央企疯狂抢地、制造地王的行为，美其名曰是市场化下决策的必然解决。然而，它们的资金/资源是市场化的结果吗，它们的扩张动机是市场化的结果吗？这样的断层视而不见，如何实现“不割韭菜式”的效率提升吗？

我们以去年出尽风头的信达地产为例，看看其中的断层。信达地产是中国信达资产的孙公司。信达资产是十几年前为承接四大国有银行不良资产而改组设立的四大资产管理公司之一，对应承接的主要是建行的不良资产。中国信达是副部级单位，和建设银行级别一样。

在疯狂拿地而“名噪天下”之前，信达地产只是一家低调甚至名不见经传的地产上市公司，连让人印象深刻的作品都没有，尽管母公司背景和实力异常雄厚。克尔瑞的数据显示，2015年信达地产销售额105亿，国内排名仅97位。这样深的背景，加这样浅的行业地位，当它自2015年中开始异常高调而频繁地出手拿地和制造地王后，你能怪朋友圈中到处传播着“央企和地方政府左右手拉抬地价”的阴谋论吗？

2015年7月至2016年6月，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是高价地，位于上海顾村的地王更是轰动全国。该地王总耗资高达352亿元，是其2015年营收（81亿元）的将近4.5倍。港媒《南华早报》去年8月底指出，信达“在过去十二个月中，豪掷逾610亿元人民币投资房地产”。

该报专栏作家任美貞（Shirley Yam）在这篇报道中指出，信达“其中一笔投资买下了北京郊区的一块地，这块地贵到房价需要上涨4倍或者更多，它才能保本。但是信达有充足的流动性可供其大肆挥霍。2015年，其负债权益比率上升了1/3至368%，并且支付的贷款利率只有民营竞争对手的1/4。”

如果退出几十家的同时，又出现几家“以一当十”的新国企，那么“限房令”有没有执行又有什么区别？如果央企巨头的介入，只是凭借资金实力和背景碾压那些“真正没有爹妈”的民营房产公司，不就是“羊入虎口还是羊入狼口”的区别吗？

除了有资金实力外，做强做大、避免被兼并更是央企大举扩充土地储备、扩大规模的动力所在。澎湃新闻援引分析称，疯狂拿地正是央企的自保之道——央企之间存在相互合并的风险：

2015年12月底召开的中央经济工作会议，首次明确提出“促进房地产业兼并重组”。之后，地产央企的重组前赴后继，同时造就了2016年央企疯狂制造高价地的现象。在21家地产央企中，有5家发起了重组：中海、招商局、中冶、五矿、保利。

扩充土地储备、扩大规模、增加估值，似乎成了一些还想拥有房地产业务的央企摆脱出局风险的出路——为自身获得继续开展房地产业务增加筹码，不得不疯狂举牌...

这就回到了我们提出的问题，央企为何要“理直气壮做强做大”，所有的行业都适合这样做吗？

如果方向错了，执行环节迟早还是“背锅”

放在改革正如火如荼地在中华大地上进行着的今天，这类报道给我们更重要的启发应该是，比改革有没有得到贯彻和执行更重要的是（或者说是改革成功的先决条件），改革的方向走对了吗？

因此，我们应该不厌其烦地问：“理直气壮做强做大”国企，究竟是为了什么？是为了增强对外竞争力，避免内部损耗；是为了引入新鲜血液，提升整体效率；还是为了形成垄断利润，从而帮助修复企业、银行乃至国家的资产负债表？最终的结果，只能用于衡量最初的目标有没有实现，因为它只对最初的目标负责。

至于另一个备受期待和注目的方向——“混合所有制改革”，是真正的混改吗？混改的本意或者说美好的愿景在于，通过引入民营企业，帮助改善国有企业的效率，因为中国的民企以效率著称。“中国专家”、北大教授佩蒂斯称，中小企业是中国经济中最具效率的群体，并且可能是未来中国实现创新和价值创造的主要途径。

然而，国企出让股权是真心实意的吗，出让多大的股权？如果没有控制权的变革，民企的引入能够带来多大的效率改善和提升？如果只是看中了某些民企巨头（例如BAT）的资源（大数据、流量入口等），出让点股权换取“深度的合作”又当如何？如果混合所有制只是形式上的改革，只是国企与民企的强强联合，一起去碾压其他没有机会和资格参与混改的民企，那么最终只能沦为又一个“与民争利、利从民出”的案例。

如果“退房令”执不执行都不改变结果，那么与其纠结有没有执行，倒不如反省最初的道路有没有走错，并在今后的政策中吸取教训。在改革之前，先确保道路是正确的，否则执行环节迟早还是“背锅”的料。

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图表研究所得盗图必究，数据来源：万德、彭博。