最严调控下的惨淡成交：环沪二线城市全部腰斩！_

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国庆节以来的史上最严楼市调控，终于迎来首次“季度大考”。我们汇总的官方数据显示，实施调控的城市成交几乎全面下滑，最为惨烈的环上海二线城市更是集体遭腰斩。

价格方面，除深圳外四季度主要城市房价继续上涨，无锡以5.6%的季度涨幅领涨，尽管其当季成交骤降了六成，降幅也是所有城市之最。

（武汉、广州少数城市成交还是亮眼的，看下面的具体分析吧）

放在当前，投资者应该更加关注成交数据。一方面，按月份看，上述的17个城市中，12月份继续上涨的城市只有广州一个，12个已经转为下跌，2个止涨，而苏州和东莞数据尚未公布。

另一方面，因为楼市的调控政策仍在持续升级，将会逐渐传导至成交数量上，而我们前期的文章已经指出，楼市成交数量对价格有大约六个月的领先：

调控仍在持续升级，没有最严只有更严

我们去年提到，在9月30日晚至10月8日，北京、深圳、杭州、南昌等共计22个城市发布楼市调控政策。这是2005年以来我国第三次大规模房地产调控，许多城市直接祭出了史上最严的调控政策。随后两个月中，杭州、武汉等多个意犹未尽的城市再度升级调控，使得22个城市中的绝大部分都达到了史上最严的地步。

不过，调控升级的步伐还没有停止。最新的调控着力于掐断房地产投资资金的来源。继中原地产研究数据显示“1月份全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计同比下滑达92%”后，中国基金业协会本周一下发文件（简称“4号文”)明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

16个被基金业协会定义为房地产价格上涨过快的热点城市，全部在“国庆劫”期间密集出台调控的22个城市之列：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。业内人士认为，“4号文”之下，因为方式的限制和融资渠道再度收紧，房企在这些热点城市无论是在拿地、项目并购，还是公开举牌等环节都将受影响。

另一个不利于楼市的新趋势来自房贷政策的收紧和房贷利率的上行，而这对于杠杆牛特征显著的本轮地产牛市是极为不利的。券商中国9日报道称，北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海等城市房贷政策正在收紧：

“北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折，其中，杭州部分银行首套房利率已提升至95折；重庆首套房部分银行调整至基准；北京二套房贷款期限最长不超过25年。”

一系列调控组合拳下，各大城市的楼市成交如何，前景又如何？鉴于成交对价格有大约6个月左右的领先作用，我们认为欲知后者，必先了解前者。为此，我们特意汇总了官方数据，看一看调控政策“满季”之际，各大城市的楼市成交与价格数据。

调控迎首次“季考”：环沪二线城市成交集体腰斩

整体而言，四季度，（22个中的）17个仍在公布数据的城市的楼市呈现以下特征：

价格方面，除深圳外的城市继续上涨；但整个季度内，涨幅逐月回落，到了12月只有广州一个城市仍在上涨，杭州（11月下跌0.4%)和天津涨幅为零，苏州和东莞则未公布；但跌幅也有限，即便是当月跌幅最大的福州、南昌和深圳也仅下跌了0.4%。

更加重要的变化来自成交量方面，这也是我们接下来要重点分析的内容。整体而言：一线城市好于二线城市；其他二线城市好于环沪二线城市（集体腰斩）；前期房价涨幅相对小的二线城市好于涨幅大的二线城市。

首先是，一线城市整体好于强二线城市，上海环比降幅最大，广深环比实现增长。一线需求更加稳固之外，可能的原因在于，一线调控早在2016年3月份就已经升级，政策从三季度到四季度的变化远没有其他城市那么大，成交在2、3、4季度的分配也相对均衡；如果和一季度相比，深圳跌幅也是相当可观的。另外，广州前期房价并未象北上深那样暴涨（截止9月的同比涨幅，广州在17个城市中排倒数第4），也给它四季度的成交和价格上涨提供了持续的后劲。