如果说之前买不起房还可以租房，那么接下来很多人可能连租都租不起了...
好吧，或许有点夸张。云豹是在怼过去二十四小时在朋友圈热传的“租售同权”：广州昨日宣布“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。
此举或是为了凸显发展租赁市场的决心，但现实是其正面作用难以体现，而负面效应可能会立竿见影：推动房租上涨，对抑制房价可能无济于事，甚至适得其反。
只要好学校继续是稀缺资源，入学继续以学区房作为依据，那么在市场化环节中，无论是买房还是租房，都会把它抄到“价高者得之”的状态。租售同权并不像字面上的那么简单——租了房子就能读，尤其是好学校。它更多的只是给了租房者一个申请的资格，最终能否入读是有很大不确定性的。
而学区房租金大涨几乎是肯定的，并且还会带动周边小区的租金一起涨。此前中国大城市租金收益率过低饱受诟病，也被认为是房价已经泡沫化的重要标志之一。谁能想到，这一问题最终是通过租金上涨来解决的呢...
另外，按照广州昨日发布的《加快发展住房租赁市场工作方案》，价格只有住宅1/2的商业用房将按规定改造成租赁住房，享受民用的水、电、气价格，同时还各种税收优惠，租金收益率势必更加有吸引力，正好可以帮助商业地产去库存。下图是部分城市“商业用房”的“库存去化周期”数据，虽是2016年上半年的、并不新，但还是可以感受下商业地产的去库压力：
（图片来自南方网房产）
“租售同权”：好处难以兑现，坏处立竿见影
在细看广州此次政策之前，云豹需要声明一下立场，这并不是否定ZF大力发展租赁市场，同时我们是不看好继续以中国房地产作为主要资产来配置的。
我们早就说过，中国应该像德国那样大力发展住房租赁市场，并且租赁也是楼市健康发展长效机制中为数不多的相对容易实施的举措。实际上，广州这次发布的其他举措——例如，增加租赁住宅土地供应和转“商办”为租赁住房——显然是有助于租赁市场发展壮大，进而帮助稳定楼市和房价的。
云豹想说的是，“租售同权”远没有朋友圈里显示的那么振奋人心，其好处难以兑现或者有很大不确定性，但对于住宅租金的推动效应则可能立竿见影。转发相关文章的人大部分会失望而归，因为他们并不是这一政策的主要受益者。
但这并不意味反面就是对的——不实行“租售同权”会更好。这是因为“租售同权”解决不了根本问题（资源稀缺+如何公平地分配），而没有“租售同权”则是根本没去解决问题。整体而言，有比没有好，因为它至少有助于匹配一些相对低端的需求，例如比较差的学校，满足在大城市打拼的普通人的孩子们最基本的入学需求（真正的受益方）。
究其根源，这是因为：如何更公平地划分学区，以什么作为依据来划分学校，是远远超出房子本身范畴的改革。只不过这类改革牵涉的利益甚广、甚深，没有人愿意去趟这趟浑水。租赁市场根本承载不起人们对此的厚望，这是“租售同权”最终会让大部分人失望的根本原因。如果需要安慰的话，能以租赁作为媒介打开相关利益的缺口，已经算是一种进步了（公平地说，这种利益矛盾并非天朝独有）。
有兴趣的话，接下来跟着云豹看看《工作方案》的相关细节，以及为什么我们说“租售同权”的好处难以兑现，甚至给抑制房价带来适得其反的效果。
这套方案提出了16条措施，其中最引人瞩目的自然是“租售同权”。羊城晚报选出了其认为的《方案》中最重要的三段，第一条就是所谓的“租售同权”：
一、《工作方案》提到，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。
二、《工作方案》提到，通过“供”、“改”两大渠道增加租赁住房供应。首先，增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。
同时，《工作方案》提出，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
三、《工作方案》提到，扶持住房租赁企业，鼓励供应主体多元化，抢占发展广州现代租赁产业总部经济的先机。提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构，按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)规定享受相关优惠。
看到相关定语了吗（加黑部分），人才绿卡、积分入学等等先卡掉一大批人。我要是都达标了呢？那么恭喜你，拿到申请这个学校的资格了。注意，是资格哦，你可能排在有资格的最后一位。你还得过五关斩六将：你的租房还有学位（一般几年才有一个），你心仪的学校在满足学区内所有购房者子女的读书需求后还有名额（租客置于业主之前的后果参见前面的凤凰新闻图），你的积分还PK掉了其他排队的租客...
这是租客面对的现实，但学区房房东的心态已经完全变了，今年就有学位的自不消说，即便是那些还要2、3年才有学位的房子也早就被“未雨绸缪”的租客抢的不要不要的了。总之，只要是学区房，租金肯定要涨了，涨幅视学校级别而定。
学区房租金涨也就罢了，问题是它还会带动周边住宅租金跟着涨。原本租在学区房但并无就读需求的人，突然发现自己租不起了，但是由于工作、交通便利等问题，只能搬到附近的小区里，于是这群被从学区房里无端挤出的人就会抬高周边小区的租金。
除此之外，无论是新增的还是通过商办改造而来的租赁住宅，一定会通过精装修、配备健身房、定期打扫房间等各种附加服务和功能来提高租金。不可否认，在北上广深等大城市，高端租赁的需求还是挺大和有待满足的。但这无疑会给租金带来向上的压力。
据《华夏时报》报道，随着上海今年开始尝试和推进只租不售的模式，香港嘉华集团在上海嘉善路的某高档住宅，今年计划推出四幢约100套只租不售的公寓，一套一百多平米的精装修公寓月租金在4万元/平方米以上，年初推出的几十套租赁房，目前的出租率已经达到六成。
同时稳住房价和租金，“商改租”被寄予厚望
不能否认，广州这次出台的有些政策还是有助于稳定租金，从而稳定房地产市场和房价的，例如前述的第二和第三条。增加租赁供给、多元化选择、减少供需错配，可以让市场更好地调节价格，只不过这些新增供应的租金可能会高于现有水平；另外，减少中间的水电煤税费，也有利于为租金挪腾空间。毕竟我们上月汇集的数据显示，一线城市租金追随房价上涨已经力不从心了：
（北京和深圳也在跌，图就不一一上了）
但是，朴素地想一下，如果房价继续高企，而租赁住宅主要采取市场化运营，那么目前连基准存款利率都跑不赢的租金收益一定是需要上涨的，否则谁愿意参与？享受民用水电气价格，给予税收优惠，ZF已经最大程度上“让利”给运营者了，剩下的就看运营者有多大能耐加租金了（拼服务、拼管理的时代来了）。
现在想来，这也是今年废掉商住两用的原因之一吧，运营的好的话，“商改租”的收益率还是可观的，因为用住宅（价格至少两倍于同一位置的商办）来运营确实是没有什么吸引力的。所以，“商改租”做的越好越多，租金上涨压力会越小，会有一个相对多赢的局面。问题是，商办是没有学区的，租售同权也就无从谈起了。
总而言之，大力发展租赁市场还有许多可以完善的地方，甚至需要更高层次的改革来实现（例如资源过度向大城市集中，大城市内部资源分配不公平或不平均等）。否则即便租赁市场兴起，也未必能帮助房地产市场实现健康发展。
最后来做个选择题吧，你猜，房价估值的另一个指标房价收入比（房价/家庭年收入）最终会以何种方式去泡沫化？
（披露一下：云豹没有“豹崽”，也就没有经历过孩子找学校、入学等问题，对学区房相关的了解并不多。本文算是姑妄言之，欢迎粉丝们各抒己见）
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