作者：子非鱼
相比于2016年深圳楼市黯淡的住宅类数据，公寓成交数据显得尤为活跃。2017年已过去一周，去年楼市各类数据已相继出炉，一起来看看。
2016年深圳楼市新房和二手房成交数据
成交套数 | 成交均价 | |
新房 | 4.04万套 | 54946元/平方米 |
二手房 | 9.6万套 | 53935元/平方米 |
新房成交套数为40443套，同比下跌了39.1%，各区均有所下滑，成交均价54946元/平米，已跌回到半年前。二手房成交套数为9.6万套，相比去年下降了21%，成交均价为53935元/平方米，同样也跌回到了半年前。
与新房和二手房相比，公寓的成交量数据尽管也发生了下跌，但是价格数据却上涨了不少。
2016年商务公寓成交8750套，成交面积61.5万㎡，环比减少19%。商务公寓的价格创历史新高，均价达到52700元/㎡，环比增长10.9%，涨幅较去年略有放缓。为什么会这样呢？
很明显，这是调控政策分化所致。商务公寓，不能落户、没有学位、首付要50%、产权50年，但它相比同质量的住宅价格会相对便宜，且不受调控限制。恰巧，2016年是调控之年，公寓的优势就显得尤为突出。
住宅市场限购限贷，非深户购房社保“3改5”使得许多人失去了购房资格。而公寓相当于打开了一个购房缺口，分流了住宅的市场的相当一部分刚需客和投资客的需求。
数据显示，2016年商务公寓成交占比为17.8%，相比于去年高出了6个百分点，创造了历史最高纪录。
开发商最是精明，住宅限购就大量推送公寓。10月份强调控以来，深圳新开盘的项目90%都是公寓项目。如万科云城、万科深南道68号等，直接导致2016年的商务公寓供应量的猛增。数据显示，2016年全市共36个商务公寓项目取得预售资格，总预售面积为110.97万㎡，环比增加28.3%。
2017年第一周新入市的5个楼盘中，就有合正丹郡、星河上寓等4个楼盘为公寓项目。
上海的开发商更是利用公寓不受调控约束的便利，大力宣传公寓项目，有的开发商甚至擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质，来迎合购房者对购房门槛低的小户型的需求。
上海针对这些违规行为，于1月6日晚上叫停了128个公寓类项目的销售，进行整顿。可见，在全国楼市大调控的刺激下，公寓反倒活跃了。
作为深圳公寓传统的供应主力区，南山和龙岗依旧是供应量最大的两个区，2016年批售面积分别为27.7万㎡、42.5万㎡。龙华表现也不俗，量价涨幅都位列全市第一。2016年公寓供应面积为10.7万㎡，成交面积为9.3万㎡，环比上涨238%。
从上面数据综合来看，住宅类凛冬已至，公寓类却貌似迎来了春天。但是，我仍不会建议投资公寓。
公寓类产品如果是自住或者长期持有，绝对没问题，租金回报率高，长期持还可以获得一笔可观的收入。但如果是短线投资，急于套现的话，在转手的时候，需要缴纳一笔不菲的税费，利润点并不高。
例如，一套公寓买进时价值200万，转手时价值300万，那么从买进到转让出去，简单的计算需要花费58.76万元，住宅类的税费仅需20多万。详细情况可以查阅本号此前推送的文章《深圳这种房子，为何不宜投资？》（点击文章标题即可查看），可见投资公寓类产品并非是好的选择。
但如过相比于投资公寓没有更好的选择，那就选个好地段的公寓投资吧。个人觉得，龙华和龙岗两个区是首选。南山尽管是公寓供应的主力军，上涨潜力仍存，但是价格抬高了购房门槛，除非你资金确实雄厚，否则在这里投资公寓并不合适。
龙华和龙岗这两个区在深圳发展战略的调整下，迎来了最好的发展机遇，潜力巨大，尤其是龙华的区域位置，已经从福田的后花园上升到了深圳北部中心的重要位置。龙岗的优势在于价格，目前这里的公寓价格尚处在洼地（相对而言），升值空间较大。
