作者：卡若特
今天我们南下，聊下另外一座十大地级城市——苏州。苏州和廊坊同处于十大地级城市中的第一梯队，也是我们最有信心的城市之一。
苏州：地级市霸主
君到姑苏见，人家尽枕河。
古宫闲地少，水港小桥多。
唐代诗人杜荀鹤的《送人游吴》，里面描绘苏州的景象应该是大多数人对于苏州的最直观的印象。然而苏州在展现自己婀娜多姿的风采外，还传达给世人另外一种强者仪态。
（苏州）
在上篇讲过，我们挑选探讨的城市都是“三无城市”（注：三无城市指非省会城市、非直辖市、非计划单列市），苏州是符合标准的。在经济方面，江苏省强市林立，竞争激烈，而苏州自身本就是一个经济体量大，内增快的地级市，是工业重镇，在长三角城市群里，经济实力仅次于上海，更是全国地级市中的霸主。
2016年，全国百强城市排行中，江苏省省内所有城市都入围百强城市，而苏州博得头筹，GDP总量名列第七。苏州再一次成功挤进全国十强城市，而苏州也是十强城市中唯一的地级市，直接秒杀了除广州外其他22个省会城市。
制图：卡若特；数据来源于国家统计局
而苏州辖内的4个县级市，昆山、张家港、常熟、太仓分别排在全国百强县级市第一、第三、第四、第六。吴江区也获得了2016年全国科学发展百强区第六。
因此，苏州并不仅仅是一个只寄情于山水的古城，更是一个实力超群的GDP大鳄。
地理位置得天独厚
苏州位于江苏省东南部，长江三角洲中部，是江苏长江经济带重要组成部分。苏州辖内地势平坦、气候宜人、地理位置绝佳。东临上海，南接嘉兴，西抱太湖，北依长江。历史文献显示，从宋朝到清代，苏州一直都是排在前五的城市。
得天独厚的自然条件铸就了苏州的人文风貌，也促成了苏州经济发展的一切有利条件。
（苏州周边）
而东临上海，也是苏州崛起的一个决定因素，更是近年苏州房价上涨的最大源动力。
上海一直作为国企大本营，也具有吸引外资的强劲属性。他的经济发展需要一些必要条件，比如土地、大量的资金、政府的支持以及可持续发展战略等等。浙江省是民营大本营，对待国企和外资比较保守，而目前只有江苏省在这一点上可以满足上海的战略方向以及需求，上海目前向西扩张也更为有利。
苏州的崛起，有很大一部分原因是因为改革开放后上海的崛起，受上海的辐射所带动。而苏州也是上海扩张西进的必经之路，苏州的发展也是逐渐向东蔓延，我们可以对苏州与上海建立的城市圈有更多的期待。
在这一点上我们可以把她和去年房价飞涨的东莞作为对比，东莞目前正处于产业改革的第三年，经济增涨加快，又处于深圳的辐射区，得益于深圳外溢的资金，以及部分产业、人口的迁入，因而GDP增长加快，也造就了楼市火热，购房需求强劲。
因此江苏是上海发展的战略基地，而苏州和上海是相辅相成的关系。
苏州经济的内增力很强，得益于90年代的自身改革，积极吸引外资，开疆扩土，建立便利的交通圈。目前苏州拥有128家世界500强企业，是曾经的“苏老五”，除北上广深之外最富有的城市。
1. 苏老五变苏小七
苏州是改革开放后的经济重镇，更是历史名城，因此人们对苏州有更多的期待。而最近几年苏州增涨开始乏力，2011年后，被天津和重庆所超越的苏州，就再也没有重返前五。
来源：苏州统计调查公众网
最近几年，一直关于苏州衰落的话题也往往不绝于人口，对于这几年GDP增速的下滑，苏州更多的时候，面临的只是评击和批判，苏老五也沦落成为苏小七。
2. 衰落是伪命题
当下，全国都在面临资源配置和经济发展方式的转变，在这样的大环境下，摆脱当前困境，寻求新的增长点，以及可持续的发展是苏州现在最为需要的。
因而，从2010年开始，苏州一直都先人一步，进行经济的改革转型，苏州急需淘汰了一批低端产业，封杀血汗工厂、摆脱厂妹经济、避免中等陷进、完成产业升级。这些都是苏州一直面对的问题，也是苏州必须解决的顽疾。
随着改革的进行，苏州二三产业的比重因而也发生了变化。
2016年统计年报显示，苏州的第三产业比重逐渐加大，到2015年第二产业和第三产业已经逐渐趋于平衡，各类产业逐渐完善饱和，第三产业也开始演变成苏州的支柱行业。
来源：苏州统计调查公众网
改革的初期定会带来阵痛感，苏州因此出现了经济疲软的现象。目前苏州各类产业已趋于完善饱和，增长压力大，再加上改革转型初期的阵痛，依靠内增比重重等不可避免的原因，从而导致增幅放缓，给人增长乏力的错觉。
另外，苏州在十大强市中，最大短板就是国家地位和地区辐射力，这也是目前地级市所面临的劣势所在。不同于省会城市和直辖市，地级市往往更需要靠自身内部调整，保证经济的持续发展，因为地级市面对的是更少的资源调动与资本扶持。
而掉出前五，有很大的一部分缘由是因为天津和重庆的迅速崛起。而这两个城市都是直辖市，天津背临帝都，最近五年都有国家大量的资本投入，而重庆从实际上说是一个省的体量，他们拥有优质的资本配置，以及可以调用的天量资源，是苏州根本无法匹拟的。
因此，苏州的衰落只是一个伪命题，苏州面临的并不是怎样“崛起”，而是如何“复兴”。
3. 机遇，复兴的开始
去年8月，苏州就迎来了再一次复兴经济的契机。8月22日，《上海市城市总体规划》发布，上海大都市圈同城化，90分钟交通出行圈的方案已经初步确定。
上海需要一座在交通通勤、产业分工、文化认同等方面关系更为紧密的城市，苏州是最佳选择，也将成为第一直接受益人。
来源：《长江三角洲城市群发展规划》
随着长三角城市群的逐渐壮大，上海都市圈的开拓延伸。苏州面临的问题可能会随着发展规划的实施完成，从而一一解决。
另外，如果只是单看GDP总量，我们认为在未来十年中，苏州占据前十是没有问题的。苏州经济结构的稳定和成熟，在国内鲜有城市可以与其抗衡。苏州现在面临最大的问题就是产业转型升级，这也是苏州政府一直努力在做的。
换句话说，苏州经济再怎么疲软， 未来趋势再怎么不利，也不会比一些二线省会城市差。廋死的骆驼总比马大，这也是苏州的强势所在。
因此，我们仍然看好苏州未来的经济，她也会在十强城市中屹立很久！
首先，我先抛出我们的一个结论：只要经历过严厉调控的城市，尤其是限购限贷的，往往这里的房子就越值得买，房价也会长期处于上涨的趋势。
因为真正的房价趋势，政策是决定因素，供求只是政策影响下的重大结果。所以政府对于楼市的态度，才是决定房价的根本。
而在2016年，江苏共发布13次楼市新政，其中，南京6次，苏州4次。这两个城市基本上占了全省调控次数的百分之80，也是江苏省目前监管最严的两个城市。
但是相对于南京，苏州更加备受购房者的关注，因为苏州的楼市不仅仅是苏州人的楼市，从地域范围上来说，苏州的楼市就是上海人的楼市。
2016年6月，苏州楼市火热，去库存周期仅仅为2个月左右，并一度出现库存告急的状况，房价上涨压力较大。
1 .房地产投资占比重，市场活跃
根据苏州市统计年报，目前占比最重的是第三产业，而第三产业的里面重中之重的一项就是房地产业。有人推算，一个地区的房价和本地的第三产业有很大的关联。
据统计：2010～2015年苏州房地产开发投资占全社会投资的比重分别为25.9%、26.6%、24.0%、24.6%、28.3%、34%（注：官方目前没有16年的统计年鉴）。
2015年是苏州房地产业最为活跃的一年，其中，苏州住宅销售面积同比增长了34.2%。我们可以判定：苏州也是一个在房地产开发投资上占比很重的城市。
另外根据苏州国土局的土地供应计划：2016年是380公顷，2017是390公顷，2018年是400公顷，供地计划的安排基本是稳中有升的。这一点也是基于2015年苏州楼市的市场强劲，增加土地供应也是为了抑制房价大涨，满足市场需求。
上海易居房地产研究院20日发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》称，苏州上榜房价上涨最快城市之列，仅次于深圳排第二。苏州目前的二手房比重已经达到了56%左右，逐渐向存量房时代过度，因此我们用二手房房价来作为参考，也更具有真实性和说服力。
近一年苏州二手房房价走势图
2. 小学生增长强劲，比肩一线
2015年年末，苏州的常住人口达到了1061.60万人，户籍人口达到了667.01万人，同比增加了6万户籍人口，增长率为8.94。但是常住人口水分较大，与地方政府政绩挂钩，因此我们依然采取小学生指数来判断一个的地方的人口情况。
2010年到2015年，苏州的小学生增速位列全国第一，其中有一部分原因是苏州之前并未统计民办小学，但是抛开这些，苏州仍然是一个小学生增速强劲，唯一可以比肩北上广深的城市。
制图：子非鱼；来源：各地统计局
3. 各区域楼市点评
苏州占地8488.42平方公里，目前辖内有5个区加4个县级市。根据我们分析观察，苏州各区域未来房价将分为四个阶层。
1. 古城中心区域+园区+太湖新城
苏州城市格局采取了“古城完整保护，四面建新城”的模式，因此传统的古城中心区域未来只会进行城市更新计划，并不会进行土地供应，因此古城的中心区域如姑苏区等地的房价，在此基础上不会出现下滑的趋势，未来房价会一直处于上涨的状态。
来源：安居客，二手房房价走势
园区目前二手房均价23030元/m²，是第一阶梯里房价最高的片区，一手住宅单价已超过每平方米4万元。
来源：安居客，二手房房价走势
太湖新城围绕太湖建造，是苏州的中央商务区（CBD），核心区域，因此未来房价也很难下跌。苏州本地人大部分都已经住到园区、新区。市中心区域+园区+太湖新城也是未来房价的第一梯队。
2. 昆山、太仓
昆山和太仓是苏州所有城区里离上海最近，也是“上海效应”最强的的片区。
苏州目前的购房群体里，除本地的内需外，有相当大一部分来源上海的刚需者，以及全国各地尤其是上海的投资客。这些人对于苏州楼市的青睐要强于江苏省的其他地区。
昆山拥有完善的交通体系，高速公路+高铁+地铁。城际轨道和京沪高速公路与上海相链接，发达的交通体系也为昆山楼市不断升值加分。
而轨交S1号线也将上海11号线相连，这也是昆山楼市的另外一个优势所在。
来源：百度百科
来源：安居客，二手房房价走势
目前，太仓的沪通铁路二期仍然在建，贯通后会直接通往上海浦东，也将更好的与上海衔接起来。
太仓也在10月之后一直处于暴跌的状态，是由于去年严厉的调控政策，上海楼市受到抑制，因此太仓的楼市也急剧下滑。所以太仓未来的房价是随着上海房价的波动而产生变化。
但随着未来楼市政策的放松，昆山+太仓也将成为苏州楼市未来较为强劲的地方。
3. 吴江、高新等
吴江片区最大的优势在于地铁线路。根据最新规划，上海轨交17号线将在18年通车，直接通到吴江汾湖，据报道苏州4号线也将在今年4月全面通车。
来源：安居客，二手房房价走势
高新区（虎丘）、吴中、相城目前房价走势较为平稳，但是楼市仅仅只是满足苏州的内需，相比昆山和太仓后劲不足，对比核心区域也处于劣势。
来源：安居客，二手房房价走势
4.常熟、张家港
常熟和张家港是受上海辐射最小的两个片区，基本上是自身的内需拉动。但是常熟市也是江苏省的GDP大户，人口增幅也要强于张家港，张家港也是目前苏州楼市唯一的的洼地。
来源：安居客，二手房房价走势
结论：
由于上海的辐射加上苏州自身的强势，以及未来长三角城市化打造出来的90分钟交通圈，苏州未来的楼市会依旧利好。
未来楼市值得看好的片区依次分别是：
古城中心区域+园区+太湖新城
昆山、太仓
吴江、高新等
常熟、张家港
而第一和第二属于领涨片区，未来楼市处于上涨的状态是可以肯定的，具体还要看楼盘周边的配套设施。第三、第四属于跟涨片区，要看苏州楼市的整体趋势，以及未来发展的方向。
