楼市最有前途的10大地级市之十：东莞

作者：子非鱼

前期精品回顾~

本篇推送文章是“楼市最有前途的10大地级市”最后一篇，也是压轴之篇。之所以将东莞放在最后，是为了首尾呼应。本系列第一篇推送的是廊坊，当时我就说过，与廊坊极其相似并且能够与其一较高下的城市只有东莞。

东莞，被两个一线城市包围，与廊坊地理优势相似，不同的是，东莞除了享受两个大哥的外溢资源外，自身也有经济增长点。东莞是中国的制造业重镇，号称“世界工厂”。

一、珠三角城市群核心城市，同时傍上两个一线城市

东莞位于珠江口东岸，是岭南文明的重要发源地。1985年9月，成为县级市，1988年1月经国务院批复，成为地级市受辖于广东省。并与广州、深圳、佛山、中山、惠州、珠海、肇庆、江门共同组成珠三角城市群。

从地图上看，东莞处在广州、深圳、香港三座一线城市的连线上，并且夹在广州和深圳之间，这是东莞的地缘优势，可以获得两个城市溢出的资源。东莞还是深莞惠城市圈，是中国三大顶级城市圈（环渤海、长三角、珠三角）的核心区。

东莞面积为2465平方公里，2015年年末全市常住人口825.41万人，辖4街道28镇。东莞是中国五个不设县地级市之一（另外四个分别是中山、三沙、儋州、嘉峪关），也是中国为数不多的中心城区没有存在感的地级市之一。

二、中心区存在感最弱的城市，28镇割据分足而立

通常而论，一个城市的经济、交通、房价都是以中心区为同心圆向外由强到弱扩散。如北京、上海、广州、深圳都是如此，南京、苏州、杭州、厦门等热点城市亦是这样，国内外大部分城市不外如是，但东莞是个例外，它所呈现的是“诸侯割据、分足而立”的格局。

其所辖的4街道与28镇被分割成了五大组团，分别是：中心组团、东南组团、西南组团、西北组团、东北组团。而且，最主要的是，这些组团并不是政府规划出来的，而是各镇自然发展所形成的，每个组团内部都自成一体，各组团之间则是快速路连接，互通有无，增加效益。

形成这种格局的重要原因，是东莞各镇各有优势和特色，东莞的龙头企业并不是集中在中心区域，而是分散在各个镇，广深高速、广深港沿江高速、广深港高铁，都是让各镇受益，东莞最奢华的酒店、商场都不在中心区，而是分布在各个镇。而东莞的这28个镇又各不一样，各有各的面貌，一镇一特色。

每个镇专注一个或者两个产业，然后做大做强做精，成为全国乃至全球第一，就像虎门的服装，厚街的鞋业、石龙的电子、长安的五金与电子、中堂的纸业、常平的光电、大朗的毛织、樟木头的塑胶、大岭山的家具等，这些产业是东莞财富的基石。

三、产业转型，经济强势上扬

世界的代工厂是中国，中国的代工厂是东莞。近年来随着中国劳动力成本的增加，许多原本设在中国国外低端产业都纷纷转移到东南亚国家，国内也有一些企业迁移，东莞一些技术含量不高、转移成本不高、产业链不长的劳动密集型产业，比如建材家居、服装鞋帽等行业。

同是，随着广州和深圳（尤其是深圳）生活、居住成本的增加，一些高端科技产业迁入东莞，革新了东莞的产业结构。

过去，有两个词与东莞如影随形，“代工”和“山寨”，但近年来，在政府“万众创新”的号召下，东莞许多产业已经实现了完美升级。就说东莞主打的电子产业，在智能手机领域，东莞本土品牌在内地手机的市场份额上，已经完全不输除苹果之外的任何一个国际品牌。

2015年中国手机市场份额的前五名，东莞品牌就占了两个（OPPO与VIVO），2016年，这份榜单中的前五名，除了三星外，另外四个都是中国自己的品牌，

其中两个是深圳的（华为、金立），两个是东莞的（vivo和OPPO），vivo手机所占份额排在第二名，仅次于华为。

而数据显示，在全球市场份额中，OPPO和vivo依然跻身其中，市场份额逐年增加。可见，在不知不觉中，东莞已经能够和深圳并列成为中国最大的智能手机产业中心。

据统计，2015年东莞去年的智能手机出货量达2.6亿部，占全球市场份额17%，即全世界平均每6部智能手机，就有一部是东莞生产，制造业为东莞创下了不菲的收入。

2016年，东莞GDP为6827.67亿元，增速为8.1%高出全国增速1.3个百分点，GDP在省内排名第四。

10大地级市GDP排名

制图：子非鱼；数据来源于各城市统计局

其资金实力，在本系列讨论的10个城市中也是排名第四。

10大地级市资金总量排名

制图：子非鱼；数据来源于各城市统计局

上图可以看出，2015年东莞资金总量（金融机构本外币存款余额）已接近万亿，相比于2005年，翻了3.4倍。

四、人口竞争力强，广东省排名第二

人口是一切发展的基础。过去几年里，东莞凭借自身经济发展以及临深临广的天然优势，吸引了不少人才。

依然用更具代表性的小学生数据来作为参数分析。

制图：子非鱼；数据来源于各城市统计局

从数据很明显看出，过去几年东莞的人口竞争力在广东省内仅次于深圳，30%的增长数据在本系列10个城市中第四。

制图：子非鱼；数据来源于各城市统计局

从这个增幅来看，尽管东莞市2015年统计公报中数据显示常住人口800多万，但实际管控人口应该在1200万~1500万。

最后的结论

1、虽然东莞的GDP和资金总量以及人口增量在10个城市中都不是最靠前的，但是其楼市潜力可以和廊坊一较高下。主要原因还是因为其地理优势，且东莞经济实力并不弱，是国家三个顶级城市圈的核心城市，

三大顶级城市圈核心区数据

这几天正在举行的两会把“粤港澳大湾区”纳入了政府工作报告，东莞是粤港大湾区的重要城市，这预示这东莞经济发展又将迎来大的机遇。

2、作为资产的增值保值地，东莞楼市无疑是个好的选择。但其潜力也是有高低之分，如果将东莞楼市价值分成三个梯队。

第一梯队肯定是临深片区，凤岗、塘厦、清溪、松山湖、黄江、大朗、长安、虎门等；

第二梯队是临广片区，麻涌、红梅、厚街、沙田、望牛墩等；

第三梯队是其他片区，石龙、石排、企石、茶山、桥头、横沥等。

未来，东莞将有5条轨道交通对接，分别是：深圳 11 号线与东莞 3 号线、深圳 6 号线支线与东莞 1 号线、深圳 20 号线与东莞 2 号线、深圳 10 号线延长到东莞凤岗、深圳 13 号线与东莞 3 号线。

无论是自住还是投资，都应当沿着轨道交通线购置房产。

最后附上东莞未来的对到交通站点：

东莞地铁1号线21个站点：望洪站、道滘站、道滘东站、人民医院站、汽车总站、滨江体育馆站、莞太路站、鸿福路站、新园路站、东城南站、水濂山站、大岭山北站、大岭山站、大岭山东站、松山湖站、大朗西站、大朗站、湿地公园站、黄江北站、黄牛埔站、黄江中心站。

东莞地铁2号线已于去年开通运营，共设15个站点：东莞火车站、茶山站、榴花公园站、下桥站、天宝站、东城站、旗峰公园站、鸿福路站、西平站、蛤地站、陈屋站、寮厦站、珊美站、展览中心站、虎门火车站。

东莞地铁3号线沿途将设立19个站点，分别是：企石博厦站、东站工业园区站、东山大道站、桥头西站、大东路站、东莞东、常平北、常平北环路、东坑南、中兴大道、松山湖北、松山湖、松山湖大学城、 松山湖企业总部、海悦花园、莲花广场、长安步行街、长安乌沙村、长安金沙、长安建安路、长安新区北、长安新区、长安新区南站。

深圳地铁10号线会延长到东莞凤岗。