今天（5月18日）下午，一个大消息突袭楼市：据新浪报道，从二季度开始，发改委已经基本停止了给开发商海外发债发放批文。
这意味着，开发商从海外融资的渠道基本上被切断了。在人民币面临下行压力，资本外流加剧的情况下，管理层毅然叫停了“开发商海外发债”，还是需要勇气的。
房地产行业是一个资金密集型的行业，拿地、建房子都需要大量资金投入，近年来随着这个行业快速发展，所有的开发商的负债率都在快速上升。开发商筹集资金，无非是以下几个渠道：
1、IPO，也就是新股发行；
2、上市房企定向增发；
3、向银行贷款；
4、国内发债；
5、海外发债；
6、通过资管计划，引入银行、保险、私募等资金；
7、民间借贷……
2016年“国庆节”以来，随着调控的不断深入，银行贷款、开发商IPO和定增都变得非常困难，国内发债也大幅减少了。
据统计，去年上市房企实施定增方案共有31家，而10月以后实施的仅3家；去年房企共发行公司债143笔，而10月以后发行的仅10笔，且都集中在10月发行，此后便再无发行。
公司债方面，今年以来则没有一家A股上市房企发行。而去年同期的家数有43家，融资金额高达774.33亿元；2016年全年发行公司债的上市房企更是高达124家，融资金额达2039.53亿元。
至于各种资管计划、保险理财、银行理财，都被严格管制，进入房地产越来越困难。所以，到海外发债几乎成为“华山一条路”了。
克而瑞房地产研究中心数据显示，2017年3月，房企海外发行的票据、债券达到302.28亿元，占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%，约为3月份房企银行贷款的2.25倍。
根据彭博社统计的数据，2017年以来国内房企共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4亿美元，较2015年1-2月总额（23.2亿美元）要多出一倍。
在美元升值的背景下，到海外融资基本上是饮鸩止渴，未来汇兑损失会比较大。但缺钱的房企管不了这些了，他们首先不能让资金链断掉。
我没有查到最近的中国房企外债余额，一项2016年11月的统计显示，当时有237只未到期债券，外债规模合计5530.14亿元人民币，分别由65家企业发行。
从发债结构来看，发债主体主要采用间接形式，发行主体注册地为开曼群岛、英属维尔京群岛和百慕大群岛共计221只，占比92.25%，其余在香港和马来西亚。只有2家企业选择境内主体直接发行外债。从外债的发行期限来看，3年期和5年期更受外国投资者欢迎，7年期和10年期次之。
此前，发改委之所以仍然放行开发商海外发债，主要跟资金外流的大趋势有关。给房企一个引入资金的渠道，可以对冲外汇储备的下滑和热钱的外流。现在关上这个通道，显然跟希望楼市降温有关。
从去年交易所给开发商设置的发债门槛看，国有房企、大房企、上市房企是有特权的，中小房企基本上上天无路、入地无门。这将推动行业的洗牌，导致一大批中小房企被并购、退出；但这种洗牌方式，等于鼓励开发商做大规模。所以，融创中国的董事长孙宏斌说，开发商不能“小而美”，“小”了，最终就会“没”了。
发改委截断开发商海外融资通道，这件事意义重大。它表明，国家给楼市降温的决心非常大。在资金压力下，一些囤积居奇的开发商，只能加快销售速度回笼资金。而在当前形势下，选择降价是最好的办法。
