20套美国别墅是继承之殇，还是富一代的“智伤”？_

文|麦策特约嘉宾成精小妖女

前几天一篇报道在主流媒体间流传，大大吸引了小弟的眼球:《20套美国别墅的继承之殇律师解密：海外置业应提前做好税务筹划》。先放一放律师的支招，我们八卦一下是什么样的土豪在美国连买20套别墅？而且还是在席卷全球的08金融危机影尚未消退之时，毅然抄底美国、大规模购置地产。该文记者提到的王老先生绝对堪称人中龙凤，眼光独到！不过王家这遭遇也够惊悚的，破产、意外、继承各种狗血，比国内上演的弱智剧精彩100倍。然而小弟最感兴趣的还是怎么趁机赚钱？看着富二代王君现在痛苦的样子，要是早能够帮助王君出谋划策一番，说不定小弟也能捞上一笔。那么，咱们就仔细八卦一下这个案例：

关键你首先得有钱！

一提到钱，小弟就心头大恸。买20套别墅，这得花多少真金白银啊！小弟心中飞快地盘算了一下：王老先生买的别墅加州十套，夏威夷六套，纽约麻省各两套。哇塞！全是华人投资热点地区。虽说地区、坐落、面积等各有差异，但若现在出售，怎么也能卖个100-200万美元了。据说09年至今，美国房产触底后大涨，“局部地区”上涨了近一倍。算当初王老先生购买房产估计也要50万美元起底吧。咱们保守一点，就算平均40万美元一套（买这么低价的房产都不像王老先生的霸气作风了），这20套需要至少800万美元，按照当时汇率，约等于5000万人民币！

有盆友嗤之以鼻：哪个傻子会全款买房？不会贷款啊！

这个贷款嘛，是这样滴：美国人买房向银行贷款首付很低，甚至零首付也是有可能的。但是，如果第一套房子的贷款没有还清又要贷第二套房，那要求就比较高了，什么社保、收入、纳税情况都是需要考量的因素，还不一定批复的下来。这还只是针对有绿卡有国籍的美国人的。王老先生可是无绿卡的歪果仁，根据文中介绍在美没有收入、没有税号、啥都没有，若能在美购买第一套房时获得50%的贷款已经纯属不易，后面的房子想要获得银行贷款的可能性为零。所以，还是得老老实实准备将近5000万软妹币现款啊。

又有人问：SEI有辣么多钱啊？

其实这对于我大中国成功的民营企业家（贪官污吏）来说，钱是问题吗？钱一定不是问题！

可问题是，这么多的钱怎么进入美国啊？这个问题么，这个问题么…你的问题怎么辣么多！也许是人家收购身份证蚂蚁搬家，也许是人家借道地下钱庄，也许人家外贸型经营所得本身留在海外……别为美国人的金融安全担心了，美国政府辣么严格的银行监管，怎么会让来路不明的几百万美元落入一个啥都没有的歪果仁的个人银行账户？这个问题轮不到我等担心！反正人家王老先生有钱！不用借助专业人士策划就买到了20套房！（一旦他当时找了专业人士，获得专业建议，那么可能就没有后面的狗血剧了。所以，王老买房估计是独自完成的。）顺便提醒：当时的外汇管制远没有现在威武，其他土豪今时今日莫要妄想挑战我外管当局！！还是那句话：钱，不是问题！

可悲的是，王老先生准备了辣么多的钱，买了辣么多次房，居然遇人不淑、没有一个房产中介认真对付他。因为，在美国买HOUSE一定是要通过经纪公司的。看看《北京遇上西雅图之不二情书》里房产经纪人波叔怎么卖房的，多敬业啊！一遍遍的上门看房、一套套的看文件，不厌其烦的各种介绍（两头忽悠）、连房子有没有被白蚁蛀过都知道…...经济谷底时偶遇中国土豪，不来点真格的难道不想做下次生意啦？更何况王老先生是个超级大客户啊。可素，竟然，王老先生遇到的房产经纪人，竟然没有一个完整告知过他购买美国房产将产生的各项费用！就说费用吧，从购房开始需要支付的一次性成本有：房产证书可靠性调查费、房产估价费、土地测量费、地方政府契约登记费、交易费、印花税等，如果需要贷款，还要聘请律师；维持性成本（也就是年度费用）有房产税、房屋维护成本如房屋保险、物业管理费、维修费、庭院泳池草坪维护费用；房屋出售还要缴纳所得税及交易费、法律费用等。王老先生也是太壕了，买房要经过无比复杂的程序、要签署无比多的文件、支付无比多的费用，买了20遍还是对此一无所知？！最终给家人带去这么多麻烦，造成这么大损失。小弟我只能说，房产经纪失职，加州、夏威夷、纽约、麻省所有的经纪全部失职！小王必须向经纪公司索赔！告他们Y的，冤有头，债有主。找到了失职的房产经纪公司，小王就不必自己累死累活地全美到处跑了。

小弟这么快就为王君找到了一条解决问题的捷径，真希望王君同志尽早看到。但要是经纪公司推卸责任呢？他们肯定会拿出当时王老先生签署的所有知情文件并一遍遍澄清自己都解释过，只是王老先生自己的（智商）记忆力存在问题，说了多少遍也没用。这可怎么办？我们当然不会承认王老先生存在智商问题，你见过哪个到5000万的人有这个问题？可是，如果从王老先生的实际行为来分析，还真有点不好解释：

首先，你说王老先生买那么多房子干什么呢？投资升值啊！可以房养房的道理人尽皆知，而且美国各地都有专业的房产管理公司（房产经纪公司往往兼营此业务）替房东打理出租房产，帮助寻找租户、收取租金、支付相关税费，甚至除草、修水管、交保费。管理公司是绝不可能忘记房产税滴！！！可以说，房东真的不费吹灰之力，只要给个银行账户，人家就替你照料的妥妥贴贴，绝不至于又欠税费、又影响邻居。即便王老对此不了解，这些房产公司也会找上门来做生意的。一旦牵涉到收取租金，就得进行纳税申报，歪果仁没有税号，就得在美国成立公司，就得请教税务师会计师，就不会欠税，房产就不会被拍卖，就不会有辣么多麻烦，就不会……再往下故事又讲不下去了。所以，王家这20套别墅既不出租至王老病死也没出售，甚至连最最基本的打理也没有，都怪美国房产公司的销售太不积极！！

还有一疑问，王老先生的买房行为开始于2009年，而他在中国境内的企业2012年就破产了（咱必须佩服王老先生的胆魄和远见，分分钟准备跑路的节奏啊）！引原文所述“2012年，王君父亲的企业破产倒闭。由于欠下债务，王家在国内的房产和存款均被查封抵债，仅剩下母亲多年积攒下的少量资金用于日常生活。”可即便是已经公司破产、生活拮据，王老先生不仅没跑路，仍然视金钱如粪土。在世之时他既不亲自过问美国的资产，也不委托届时身在美国的成年儿子王君去过问和打理（请回顾原文，王君初中就赴美求学，两年前，34岁才回国，也不知他没有绿卡、没有入籍，在美这么多年是怎么混下来的）。这个在美国生活了将近二十年的儿子王君好像也视财帛为无物，事不关己、高高挂起。反正，有钱人的思维，俺们穷人逻辑混乱，总有些跟不上。

回归主线，如果找卖房的问责比较困难，咱们找找政府的麻烦看看。这么多年，欠了这么多次税，你能说美国税务局没点责任吗？

原文案例介绍，从09年买第一幢HOUSE开始，老王就没有缴纳过一次房产税和其它各项费用。因为他根本就不知道有这些成本嘛！咱就不指责房产经纪和管理公司了。而美国的各州政府或税务局应该做什么？美国的地方政府是摆设吗？老王不交房产税它们不催吗？在美国缴纳房产税是非常便利的，通常地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知，房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可，有些地方也可以通过网上支付。各地政府对纳税频度各有规定，例如加州房地产税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日；第二次是次年的2月1日，完全有机会弥补。咱们的王老先生买了十套加州的HOUSE，却从来没收到过美国地方政府要求缴税的通知单，那他们是有责任的！

更甚，还有个拍卖房子的事情。王老先生因长期拖欠房产税，房子被拍卖，而王家人均不知晓，直到王老近期过世、王君要继承房产时才发现。其实，对于拖欠房产税的，地方政府必须多次进行催讨。对于拖欠达到相当金额并且几经催促未缴纳者，税务部门方可提出起诉，由法院判定，法院必须通知当事人前来应诉；坚持不缴者，才会通知房主由法庭拍卖，法庭拍卖没有两三年是不太可能实施的。理论上，在美购置房产后长期拖欠房产税，房屋的确是有机会被没收拍卖的，但是实际操作中要经历非常繁琐的过程，几乎不可能在房主不知情的情况下拍卖其房产。如果收到了税务单位通知还长期拖欠，那就是王老先生故意为之了，一定会受到严重处罚。在持续欠税的这些年里，没有绿卡和国籍的王老还能不断自由出入美国，不断以实名购置新的房产。十年免签是这两年才有的吧？所以，一定是政府在管理上出现了问题，而且是四个州的地方政府。想到这里，小弟不禁为自己的聪明才智鼓掌。王君应该听取小弟的建议，直接起诉相关个州地方政府，一劳永逸，从根本上解决问题。

虽然，对于这个案例，小弟还有很多很多想不通的地方。比如，王君是不是王老的亲儿子？要不怎么王君初中赴美至今已近二十年，09年都快30岁了，爸爸买了那么多房子都不写几幢户主给王君？买房的时候直接写王君的名字多好，至少省了这一代的赠与税遗产税。甚至都没给王大妈共同持有个几套，王老真是铁了心要给美帝多交税！上一代不懂，王君在美国待了那么多年也不懂。还有，破产、死爹，家里都如此惨淡了，王君居然还开的起国内私行账户，那至少也有个600万金融资产吧，怎么不给他妈救济一下拮据的生活呢？是不是后妈。唉，我的想法太腹黑。算了，不提！难怪说“富不过三代”。三十几岁的王君，无论是09年老爸美国置业还是12年国内公司破产，在老爸活着的时候就没见他对家里的资产或经营有过半点的兴趣了解和关注，这时候才想起来钱的好处，真实傻萌。