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刚过去的这个周末，您和家人朋友谈论最多的是哪个话题？肯定离不开房子吧。因为就短短的几天，北京、广州、郑州等多个城市又再次升级限购政策，楼市的波澜再起。
而今天，楼市调控大军又添新成员！长沙住房公积金出新政，今日起首付比例全面上调！20天17城，房价到底怎么走？最大的悬念要来了。
重磅！长沙住房公积金出新政今日，长沙住房公积金管理中心网站发布《长沙市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，包括提高购买首套房个人住房组合贷款最低首付款比例、提高购买二套房住房公积金贷款最低首付款比例、停止三套房相关贷款政策等。
同时，严格按《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(长政办函[2017]38号)文件规定的限购区域范围执行。本通知字2017年3月20日起执行，3月20日之前已进窗登记的贷款申请按原贷款政策执行。
本轮调控政策中最为引人注目的城市就是北京。上周五，北京的多个主管部门联合发布房地产调控新政，实施“认房又认贷”，并且将二套房首付比例提至60%。
而在同一天，广州、石家庄、郑州也相继发布新政，对原有的限购政策进一步提升要求。
而紧随其后，3月18日，长沙市也宣布加码限购，暂停对区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。
19号，河北省保定市，又发布新的调控政策，暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。
同时，暂停向拥有主城区1套及以上的非本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。
短短一个周末，全国就有六城市收紧调控政策。而从3月初以来，我们可以发现在20天的时间里，全国17个城市，启动或升级了楼市限购。
2月三线城市一手房领涨！一线城市二手房继续升温3月以来各地的限购政策正在加速出台。那刚刚过去的二月份全国70个大中城市的房价走势又如何呢？也是在上个周末，国家统计局就发布了最新的数据！
在新建商品住宅也就是一手房市场，三线城市平均环比涨幅达到0.4%，二线城市平均环比涨幅为0.3%，一线城市仅为0.1%，呈现逐级递减态势。
分城市看，三亚以1.3%的环比涨幅位居70城市之首，西安、重庆涨幅在1%左右，（1.1% 1.0%的环比涨幅），大部分三线城市房价环比涨幅在0.3%到0.9%之间。
而一线城市中，广州环比上涨幅度最高，上海由负转正（上涨0.2%），北京降幅收窄（下降0.1%，），只有深圳继续下行，成为70大中城市中环比降幅最大的城市（环比下降0.6%）。
与一手房市场趋势相反的是，部分一线城市在二手房市场持续走强，以北京为例，新建商品住宅房价处于负增长区间，但二手房房价却持续走高，2月环比涨幅达到1.3%，比一月环比涨幅扩大0.5个百分点，而广州的二手房环比涨幅更是达到2.7%。
楼市大风暴后，最大的悬念要来了！这么大动静的限购后，最大的悬念来了：房价会跌吗？
其实，限购令也不是头一回跟大家见面了，16年就有多个省市跟说好了一样，9月底10月初纷纷出台了限购措施，声势也十分浩大，结果如何呢？据统计，当时几个重点城市限购后的房价：
从表中可以看出，16年10月附近出台的限购措施，仅仅对深圳、南京、厦门等城市11月一个月的房价起到了一定的抑制作用，但对大部分城市，作用并不大，当时间走到今年2月，几乎所有的城市全部反弹，甚至超过去年高点。
现成的例子摆在眼前，而如今各省市再次争相出台限购措施，效果又会有多大呢？我们拭目以待。
新一轮房地产调控效果如何？调控之后，房地产向何处去？判断房地产周期可以很复杂，作为最懂地产的宏观分析师，我们认为也可以简化为一句话“房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融”。因此，对未来房地产走势，我们有六问：
1、人口年龄结构和人口迁移决定了房地产需求的长期基本面，人口资本技术决定的中国经济增长前景如何？未来人口迁移的基本趋势是什么？是继续向大都市圈迁移，还是像规划里写的“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”？大城市是人口控制的问题还是城市规划的问题？
2、土地供给决定了房地产供给的中期基本面，在库存去化充分、供求紧平衡的热点城市，土地供给能否增加？能否实现人地挂钩？为什么越是大城市土地供给越紧张？大城市真的缺地吗？
3、金融条件（利率、杠杆）决定了房地产需求的短期基本面，未来低利率环境能否改变？中国会否步入一轮贷款利率的加息周期？放在更长远的角度，货币还会否超发？
4、房地产调控二十年来，为什么限购限贷仅能起到短期效果？限购限贷是永远消除还是暂时推迟居民的改善性需求？房地产调控成本最终是谁承担的？过去二十多年房地产长期牛市下，谁是房价上涨的受益者？房地产市场的利益博弈结构和行为模式是什么？
5、什么是房地产的长效机制？房产税能否推出？为什么有的地区比如德国，对房价调控相对成功，有的地区比如香港，房价奇高？中国一线大城市未来是德国化还是香港化？
6、中国房地产市场的风险有多大？房价收入比、租金回报率、杠杆率等究竟哪个指标能衡量房地产市场风险？观察到哪些迹象我们需要提高警惕？
对未来房地产形势，答案就在上述六个问题里面。
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