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几天前，上海爆出“租赁住房”性质用地的新闻——
两块分别在张江和嘉定新城的出让土地，土地用途写着：租赁住房。
这意味着，房子的土地属性是70年的住宅性质，但是规定只租不售，开发商需要整体持有这样的房子。
而就在昨天（7月7日），上海就又公布令人耳目一新的大消息，《上海市住房发展“十三五”规划》。
上海住建委官网提供的通稿部分截图
其中许多规划指标出乎很多人的预计。
“十三五规划”有以下要点：
1、十三五期间预计供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。
2、预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。
3、大幅增加本市租赁住房供应。预计新增供应租赁住房70万套；新增代理经租房源30万套（间）。
4、对于旧区改造，从以往的“拆、改、留”过渡到“留、改、拆”，以保留保护为主。
从上述要点1和2可知，新增住房第一位是市场化的租赁住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。从新增土地供应上看，商品房也只占了用地的36%。
由此，我们可以看出上海市调控房价的决心，以及发力点：上海的确在增加住宅供应量上，准备出重手！
刚刚，深圳也出大招了！除了上海，7月7日，深圳公布“住房建设规划2017年度实施计划”，把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍，从2016年的4.3万套提高到8万套；此外，2017年还将新增保障性安居工程项目5万套，比2016年的计划大幅增长了20%。
值得我们高度关注的是：2017上半年，深圳一手住宅仅成交了10506套，创下近十年新低。如果按照今年上半年的销售速度，则8万套新房足以让深圳卖4年！
楼市将迎巨变?还是先说回上海。
上图来自上海统计局2016年统计年鉴，可以看出，2010年的时候上海各类住宅面积是5.26亿平方米，到了2015年为6.3亿平方米，5年增长了1.04亿。这个5年的前三四年，上海人口仍然在快速增长，到了最近两年才开始放缓。
在上海人口增长显著放缓之后，上海提出“十三五”（2016年到2020年）累计增加住宅面积1.275亿平方米，的确比十二五期间有了显著增长。
更重要的是，在套型面积上大量增加了中小户型。因此，从套数上看，将增长60%的供应量。这对于满足实际需求，平抑上海房价，增强城市竞争力，都将有重要意义。
财经自媒体饭统戴老板也在微博上发文表示：上海“租赁住房”和土地规划如果执行得当，没有超预期的放水的话，上海房价是没多少上涨空间了。
能否真正控制住中国的房价，尤其是中心城市的房价，关键不在楼市本身，而在于能否真正深化改革，改变经济增长方式，做到了这一点，才能真正控制住货币增长速度，也才能控制住房价。
在供应量大增的情况下，房价会跌吗？目前深圳房价太贵，刚需在、购买力不足，最终只能租房。如果8万套的建设规模维持几年，则深圳房价至少上涨力量会被抑制住一段时间。而在距离市中心较远、交通教育资源偏差的区域，则可能出现下跌。
但另一方面，深圳土地资源严重不足，每年8万套的新建商品住宅供应量，很难维持下去。事实上，深圳目前新建商品房主要用地来源是城市更新。
城市更新如何理解？
城市更新而来的土地，以前就有建筑物，也有人居住。在拆除重建过程中，往往会大幅增加容积率，一般是原来的2到3倍。也就是说，看起来产生了8万套房子，但事实上也让数十万人失去了原来的家园，这些人的居住需求仍然在。
我们不妨测算一下：如果8万套房子都来自拆迁、重建的话，产生的720万平方米住宅，相当于每套90平方米，可以住大约24万人（每套3人）。假设拆除重建过程中，容积率提升到原来的3倍，则拆除之前的建筑面积是240万平方米。大家想想看，城中村的居住条件是怎样的，人均面积大概在10到15平方米，这240万拆除之前的建筑，实际居住人口可能是16万到24万人。
所以，以城市更新的方式增加新建商品住房的供应量，实际上增加不了多少深圳的住房容量。8万套房子，也只是把原来可以容纳16到24万人的城中村，变成了可以容纳24万人的正规小区而已。
好的一面是，普通人租房时会有更多选择；但不好的一面可能是，二手房越来越贵。
就租赁房源增多对房价的影响上，可能不会如大家所想——下跌
由于我们的租房市场发育相对滞后，我们参考一些租赁用房比例更高的案例。
1、德国
以德国为例，德国楼市向来以完善的租房体系被奉为圭臬，德国有6成人在租房，但近年来，德国楼市也是不断升温的。
德国潘德布雷夫债券银行协会今年4月的VDP（房屋价格指数）报告显示，2016年德国个人住宅价格达到了6.6%的增长。
在过去5年中一些德国城市房价涨幅已经超过30%。据德意志银行统计，2009至2016年间，汉堡房价以70%的涨幅排名第三，柏林以75%的涨幅排名第二，而排名第一的慕尼黑涨幅竟高达200%多。
2、香港
而在香港，目前有近30%的人租住在组屋（公共房）里面，这一比例也我们要高不少。而香港的房价大家也看到了，2016年虽然有一个下跌的过程，但今年以来的房价已经收复并创出新高。
3、东京
而在东京，这座城市有40%以上的人是选择租房的。下图是东京楼市的一个数据：
从2012年到2016年，东京房价实际上也是在稳步上涨的，今年4月份东京的公寓价格同比上升了8.2%，已经连续55个月同比上升。
租房之所以不能让房价下跌，说白了，租赁房本质上是为那些买不起房的人而准备的，从楼市目前的行情来看，他们实际上已经无法对楼市产生多大影响。
小结总之，上海和深圳同一天出台住房建设方面的规划、计划，都采取了大幅增加供应量、增加保障性住房比例的方式。可见，中心城市正在全力落实中央的号召。这表明，楼市的确在发生重大变化。
随着保障性住房、租赁型住房的增加，未来买卖商品房会沦为“少数人的游戏”吗？让我们拭目以待。
展望未来，楼市应该是一种保守型、防御型的投资，期望房价短期内大涨越来越难，所以不能盲目加高杠杆。在市场波动中死的，都是杠杆太高的。
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