首富割肉还债？你太小看万达的商业蓝图了_

前两天的万达“断舍离”——卸下了文旅项目和酒店的重资产的新闻，在覆盖着重磅，财经，金融，娱乐，名人效应，仇富心理，高房价等等的关键词下，全民皆探究“首富割肉”的真相到底是什么？

当朋友问到作为财经编辑的我时，我突然被问懵住了，最后好不尴尬地答道：作为新闻传播者，这事不能一味随风倒，探究事情真相才是名合格的媒体人，作为托辞暂时躲避了风波正浓的话题。这不，带着真相我终于可以回复朋友万达“去杠杆、降负债、转型轻资产”的原因，其实万达早就在下一盘大棋！

（王健林）

王健林本来早有出售之心，这早已不是秘密。而万达集团近年来也一直推进“去地产化”、轻资产转型战略。在2016年集团年会上，王健林就曾明确提出，“万达商业是集团转型的重点公司，力争2018年提前两年完成转型目标，成为商业服务型企业。一是逐步减少地产投资，二是轻资产运营，三是提升租金利润占比。”

因此，此次被认为是闪电般地卖掉万达城以及万达旗下全部酒店资产的交易，对于吃瓜观众来说似乎突然了些，甚至被一度误读成各种猜测。毕竟发展好好的项目突然转了手，难保不被猜忌成平静湖面下的暗涌。

这就有必要对王健林一直所倡导的“轻资产”进行解读一番！万达广场的旁边通常会配套建设写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，再用销售产生的现金流投资所持有的万达广场，经营、收益都归万达所有，这是万达长久以来的重资产模式。而轻资产模式则为：由别人投资建设万达广场，万达只负责出售自己的品牌和管理系统，顺带帮助投资者选址、设计、建造、招商和管理，而产生的租金收益则由双方按三七比例分成。

（轻资产）

这在目前国内具有太强周期性的房地产开发调控来说，既避免了现金流不稳定，又可以防止经常发生变化的预期状况。

只靠品牌和设计运营就能分很大一杯羹，这样躺着就赚钱的“空手道”，试问谁不乐意？这是强势品牌输出方煞费苦心，以确保自身利益最大化设计出的组织架构，更是转型为地产界的包租婆，靠租金为利润来源的服务业。

目前，仅去年50家万达广场中，就有21个是轻资产路径。万达2个轻资产路径的项目租金基本上相当于1个重资产路径的项目租金收入。而万达集团在2017年半年报中也明确公布称，以后万达广场新发展项目将多为轻资产项目。

从1988年下海经商起，王健林主要在全国乃至全球买土地等资产，或开发销售，或持有运营，或作为长期投资，期间不能说没有失败，但能够做到国内数一数二的首富位置，必然是有着不同寻常的长远眼光与决策手腕的，这从人家的小目标中就能看出（不明白这个梗的可以自行搜索）。

长期以来，中国企业随着经济增长方式的转变，杠杆率较高的风险逐渐突显出来，这与储蓄率高、以信贷为主的融资结构有关，也与中国经济增长强劲、企业家锐意进取有关。去杠杆、降低负债率成为政府重点推动的工作。而万达的此番交易，一方面降低自己的负债率，另一方面也是在响应国家去杠杆、降负债的政策导向。

去泡沫、去杠杆，释放一些小风险，防止其继续累积，聚成无法承受的大风险。此次卸下文旅项目和酒店的重资产的转型，并不意味着万达要退出旅游业和酒店业，只是商业模式发生了根本转变，这是时之所至，通过多起收购加强在文化产业的布局的势所必然。而且文旅项目和酒店的品牌、管理、规划等，还是万达来负责，后期项目继续运营，万达还能向融创和富力收品牌使用费、管理费、服务费等，直接从地产商变成品牌、服务输出方。同时还对金融、网络科技等产业加大投入，为将来的发展布下更多棋子，进化为国际上常见的强势品牌轻资产模式。

在“万达、融创、富力签订战略合作协议”发布会上，王健林当众公开解密自己企业的负债以及流动现金数据：本次转让后，万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿（不含13个文旅项目账面现金300亿），加本次转让收回现金680亿（含回收往来款），现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。可见，万达根本不存在高负债的问题。

（首度公开隐私数据）

万达只是“卖了该卖的”，如此而已。万达转让的文旅项目是地产中回收周期最长，对现金流压力最大的；万达转让的酒店项目是投资回报率较低的。卖掉这些重资产，对万达而言是卸下了包袱，而万达留下的是投资回报率较高的商业地产项目，即万达广场。这被留下的200余家万达广场，到今年底持有3300万平方米的商业物业，2018年租金可以超过330亿元，即使抛开账面现金及存货，光一年330亿的年租金和20%的增长率，就足以说明万达商业价值连城，按照上市公司30倍市盈率计算，万亿市值一点儿也不夸张。何况今后5年保持20%增长意味着，5年后万达商业租金可以达到800亿！