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近期过会的上海翔港包装科技股份有限公司，发审会上第一题就关注到公司存在2万平违章扩建房产的问题，具体问题如下：
发行人在沪房地浦字（2016）第255937号地块上存在约2万平方米的违章扩建房产，请发行人代表进一步说明：（1）发行人的违建行为是否构成重大违法违规行为，是否存在被行政处罚的风险；（2）发行人在该地块上扩建的车间、仓库、职工宿舍、研发楼搬迁至临港新厂房的进展情况，搬迁工作对发行人生产经营的影响；（3）控股股东董建军的补偿承诺是否合理、充分和有效，对发行人的影响；（4）对瑕疵厂房会计核算作为前期会计差错更正的理由和依据，对会计报表的影响，履行的批准程序，相关的内部控制制度及其有效性；（5）相关信息和风险是否充分披露。请保荐代表人发表核查意见。
公司怎么披露的呢？
（1）未能取得产权证书的原因
2001年9月18日，上海达众摩托车有限公司（以下简称“上海达众”）与南汇县房屋土地管理局签订《上海市南汇县国有土地使用权出让合同》，取得了沪房地南汇字（2001）第006592号房地产权证，权属性质为国有建设用地使用权，用途为工业。
2003年9月18日，上海达众又于与南汇县房屋土地管理局签订《上海市南汇县国有土地使用权出让合同》，取得了沪房地南字（2003）第011244号房产证，权属性质为国有建设用地使用权，用途为工业。
2009年~2010年期间，发行人收购了上海达众100%股权，并将生产经营场所设在了上述土地的房地产内。此后，沪房地南汇字（2001）第006592号房地产权证与沪房地南字（2003）第011244号房产证合并为“沪房地浦字（2011）第200596号房地产权证”。
2012年12月，公司通过吸收合并上海达众取得了上述房屋与土地使用权，并换发了“沪房地浦字（2013）第201698号”的上海市房地产权证。
2016年2月，由于翔港有限于2015年9月进行了整体变更，发行人对房地产权证进行更名，并取得了“沪房地浦字（2016）第255937号”上海市房地产权证，根据证载信息，土地使用权面积为28,263平方米，房屋建筑面积7,081.56为平方米，土地使用期限为2011年1月6日至2051年9月26日，土地性质为工业用地，土地使用权以出让方式取得。
2005年9月27日，上海市城市规划管理局出具沪规划[2005]862号文，对北蔡楔形绿地进行总体规划控制，并决定由浦东新区规划局、南汇区规划局、市规划院对相应单元进行详细的控制性规划。该规划方案的变更，使得公司取得的相关地块位于政府规划的楔形绿地控制范围之内，与公司取得的土地权证约定的工业用途发生冲突。
2012 年起，公司为满足扩产需要，根据原土地出让合同约定的可建面积在该地块上进行了扩建，新建了二车间、仓库、职工宿舍、研发楼，合计扩建面积约2万余平方米。但由于北蔡楔形绿地的详细结构规划一直未能明确，公司根据原土地出让合同约定的可建面积上扩建的厂房无法取得前置许可文件，截至目前，上述扩建的2万余平方米房屋未取得产权证书。
大概意思：（1）公司合法合规取得了房屋下占土地的产权证书；（2）2005年上海市城市规划管理局公布了该土地的新规划，新规划用途与公司取得的土地权证约定的工业用途发生冲突。（3）2012年，在工业用途与规划用途不符的前提下，公司仍进行了加建。
此外，公司通过收购上海达众的方式取得该块土地，并最终吸收合并上海达众正式登记到发行人名下。如此复杂的操作应该是税务筹划的安排，避免土地过户时缴纳土地增值税。公司上市后极可能也是个资本运作的好手......
（2）报告期内对发行人生产经营的影响
①瑕疵厂房面积及占发行人所有厂房面积的比例
若考虑临港新建厂房，则发行人所有厂房面积为76,999.86平方米，瑕疵厂房面积为20,059平方米，占发行人所有厂房面积的比例为26.05%。
②对发行人收入、利润的影响
保荐机构及发行人律师认为，若考虑临港新建厂房，瑕疵厂房的面积占发行人所有厂房建筑面积的比例为26.05%，占比较低；瑕疵厂房所产生的标签收入及毛利占发行人主营业务收入20%左右，影响较小。同时，发行人拥有其余生产经营房产的合法所有权，新建厂房的主体工程已竣工验收。
（3）整改措施及后续处理方案
为满足发行人扩产和保证后续持续经营需要，发行人已于2014年在上海浦东临港新购置了一幅地块作为新建厂房用地，该地块面积35,440平方米，已取得沪房地浦字（2014）第226734号权证。截至2016年12月9日，相关新厂房的主体工程已竣工验收，并于2017年1月9日取得了上海市临港地区建设工程安全质量监督站出具的上海市建设工程质量监督报告，目前正在办理房屋产权证书等相关手续。
截至本招股说明书签署之日，瑕疵房产内的机器设备、仓库、职工宿舍及研发楼设施均已经完成了搬迁。
根据上海市浦东新区规划和国土资源管理局2017年4月26日出具的说明文件，依照沪府办（2016）90 号等《控制性详细规划技术准则》等文件要求，在控制性详细规划中尚未完成前，发行人可继续使用现有建筑并保持现状。启动规划实施前，若实施修缮和改造，不得改变土地和建筑使用性质，不得超过产证核定的建筑物面积，并应承诺详规编制完成后按规划和相关规定执行。
针对上海市浦东新区规划和国土资源管理局于2017年4月26日出具的上述说明文件，发行人及其实际控制人董建军出具了《关于违建厂房处理的承诺函》，承诺如下：
“鉴于上海市浦东新区规划和国土资源管理局已于2017年4月26日出具说明文件，同意本公司在控制性详细规划中尚完成前，可继续使用违建厂房、保持现状。本公司承诺在控制性详细规划完成后，公司将根据详细规划内容，按照主管部门的意见对扩建厂房进行妥善处理，如主管部门做出限期拆除决定，公司承诺将在限期内拆除。”
根据上海市浦东新区及上海市规划和国土资源管理局出具的证明文件，报告期内，发行人未因土地管理问题受到过行政处罚。
上述未获得产权证的房屋因无合法手续，面临被政府主管部门责令拆除及如未能在限期内拆除被主管部门处以罚款的风险，为避免发行人因此遭受损失，控股股东、实际控制人董建军已作出承诺：“为避免上述房屋被有关主管部门责令拆除而可能给发行人带来的资产损失风险，本人将按未取得产权证书的房屋建筑物2015年12月31日的账面值3,816万元为基准，在2018年6月30日前用现金一次性向公司补偿3,816万元；同时本人承诺，如公司因上述事宜被有关主管部门处罚，本人愿意承担全部行政罚款及其它处罚费用。”
综上所述，保荐机构及发行人律师认为，发行人未取得前置许可文件即进行了厂房扩建，导致扩建厂房至今无法办理房产证书，但发行人对此已经作出可行的整改措施。截至目前发行人违建厂房内生产线及相关辅助设施已全部搬迁到了临港新建厂房，上海市浦东新区规划和国土资源管理局亦已出具说明同意发行人继续使用现有建筑并保持现状，实际控制人对上述瑕疵建筑物给发行人可能造成的损失做出了一次性全额赔偿的承诺，上述措施确保了发行人生产经营及发行人利益不会受到不利影响。
报告期至今，发行人未受到过相关主管部门作出的土地管理行政处罚。在北蔡楔形绿地详细规划确定前，发行人可根据上海市浦东新区规划和国土资源管理局出具的专项说明文件，继续使用违建建筑物。在北蔡楔形绿地详细规划确定后，如主管部门对违建厂房出具《限期拆除决定书》，发行人及其实际控制人董建军已承诺将在规定的期限内拆除。如发行人根据承诺在限期内拆除违建厂房，可避免受到土地主管部门的行政处罚。
因此，发行人的违建行为不构成重大违法违规行为，符合《首次公开发行股票并上市管理办法》的第十八条关于发行人不得存在“最近 36 个月内违反工商、税收、土地、环保、海关以及其他法律、行政法规，受到行政处罚，且情节严重”的规定，不会构成本次发行上市的实质性障碍。
值得注意的是：（1）公司另选了新的经营地址，并开始搬迁；（2）公司取得了上海市浦东新区规划和国土资源管理局出具的说明文件，但该说明并未对公司扩建事项做定性的描述，例如是否属于重大违法违规事项等；（3）实际控制人出具用现金一次性向公司补偿3,816万元，这个老板大气了。
最后，首次申报稿的招股说明书，中介机构并未对公司违建行为发表明确意见，但上会前一稿，中介机构“硬着头皮”表示：发行人的违建行为不构成重大违法违规行为。出了问题锅还是中介背，得加中介费......
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