随着楼市调控政策的进一步细化，楼市的“寒冬”已经全面来袭。曾经火热无比的环京楼市也渐渐人去楼空，曾经人满为患的房产中介也开始重新洗牌。
环京房价究竟降了吗？降了多少呢？看似坚挺的一手房价跟想卖但卖不出去的二手房价成为市场的真实写照。去年到今年上半年“一天一个价”的燕郊，7月新房成交量跌落至个位数，二手房市场也持续低迷，二手房价跌至2万...不容乐观的网签量和实际成交量探底。二手房价格变动明显，燕郊、固安等地二手房价格几乎跌破了2016年10月的均价，固安现在12000元/㎡的二手房也能买到，香河，大厂同病相连。
研究当下房价的目的就是看未来，就是做出卖房还是买房的判断依据。而描述当前环京楼市一片惨淡就是想得出房价是否还会继续下跌的结论。
我反复强调过，买房卖房就是预测房价走势的判断工具，买房就是判断房价会涨，而卖房就是判断房价会跌。成交就是判断房价涨跌完全相反的必然产物。
应该说，当前环京房价跌幅已经非常巨大，尤其是廊坊6月2号公开的调控目标，也就是“努力把房价维持在2016年10月的水平上”的目标基本实现，所以再深跌的可能性不太大。
那是不是环京可以抄底了呐，而抄底跟底部还有很大区别，底部是指不会继续下跌，抄底是指马上开始上涨。而我得出判断底部可以抄底的四个条件我们再重复一遍：
1
昨天打死都要买房的人现在打死都不买房
2
数不胜数的专家说中国房价就要崩盘
3
土地流拍，退地频现
4
政策开始回暖，从打压开始鼓励
针对环京楼市，这四个条件前两个基本成立，而后两个还没有出现，前两个是见底的标志，后两个是抄底的标志。
而我的最新研究结论是公寓价格会跟住宅持平，更确切的说，精装loft公寓价格接近或者超过住宅。就燕郊来看，首尔甜城的loft毛坯小户型均价2.3万元，还是3.9米的假loft的，如果是超过4.2米的真loft价格会更高，所以来看，燕顺路的二手住宅基本再往下掉的可能性不到。
可能有人会说，环北京限购是房价下跌的主要原因，这个有一定道理，但不是最根本原因。因为为什么符合购买条件的人也不买，这才是深层次的原因，本质上还是性价比的问题，因为如果真正有价值，不仅符合条件的人会买，就是不符合条件的人也会想办法去买。比如通州商住，限购令远远比环北京严厉的多，个人基本不让买，但是万科城市之光loft公寓却每每遇到调控都会大幅上涨，比如去年5.5限购令后从单价25000涨到48000，今年3.26限购令让单价从34000涨到现在的开盘45000，而有没有人敢于在别人不敢买时去抢就是项目是否有价值的根本原因。
最大的不确定性其实就是当前楼市租售并举的政策落地，所有的租售同权其实都是在瓜分住宅身上原来溢价的特权，就是落户和上学的资格。原来住宅商品房独享的这些特权现在被自住房，共有产权住宅，公租房，公寓改造租赁住房，甚至集体用地上建的租赁房，这些新涌现的房源都在瓜分原来只属于住宅商品房身上的特权，让住宅优势不在，这就是面对环北京房价大跌后，大家仍然不敢买房的核心原因。
随着每天都会抛出的政府出台的租售并举的政策，对这些政策的解读就是当前所有投资者的必修课，只有所有政策落地，政策彻底清晰，那时才是大家是否出手买房的关键时间点。
美房网首席特约分析师
康辉，毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。
