昨天，我发表了《既有保底收益，还能浮动收益，投资楼市新方法》的文章，立刻收到大量会员的报名，要求首付20%利用四倍杠杆垫资买万科城市之光loft公寓。昨天文章一发表，几套万科专供我们的特价房源立刻一抢而空，这中间也包括我本人抢购了两套。
这么多人报名用杠杆购买万科loft公寓，强烈说明投资者对项目的看好，尤其用杠杆购买的人更是如此。因为每一个用杠杆的会员，我们都会反复提醒杠杆的正反两面性，也就是房价大涨时杠杆会让收益成倍放大，但房价下跌时也会让本金加速亏损。
也正是因为有亏损的可能，所以我们才设计了不同的产品，按照不同的风险承受能力把投资者放在不同的篮子里。高风险的喜欢利用杠杆的投资者在一个篮子里，低风险的拿稳定收益愿意当杠杆的在另一个篮子里，两个篮子里的人配对，相当一个出首付一个做杠杆共同完成购房手续。
下面我们举例来说：
150万总价的万科loft公寓，高风险的小出资人出首付30万，低风险的杠杆大出资人垫资120万，共同注册买房公司，其中大出资人占公司股权比例为90%并充当法人，小出资人股份占比10%，其中的大出资人多占的10%股份是保证大出资人的安全（就像我们现在做抵押时通常会采用高抵的方法保护出资人的安全）。每半年小出资人给大出资人7.5%（120万*7.5%=9万）的利息，
小出资人支付房产的日常维护费用，并拥有房产的出售权，也就是何时何价出售由小出资人决定。
一年后如果出售，比如房价上涨50%，相当房价总盈利75万（150万*50%=75万，由于股权转让费用极低，接盘侠很容易找）那么大出资人的盈利是120万*6%=7.2万+浮动收益75万*15%=18.45万，而小出资人的盈利是56.55万（75-18.45万），由于小出资人出资只有30万，相当盈利190%，房价涨幅越大，收益越高，大出资人的垫资就是小出资人的四倍杠杆起到放大的作用。
这种模式，就把低风险跟高风险投资者配对组合，既完成了购房环节，也满足了不同风险承受能力的投资者的风险偏好。
正是找到了市场的痛点并解决了市场痛点，所以产品一经推出，迅速火爆，万科loft公寓房源被一抢而空。
而众筹就更容易做到，众筹的本质就是合伙成立公司投资房产，把投资房产的门槛大大降低，大家互相都是别人的杠杆，当然也就是收益跟风险共担。众筹最大的优势就是让投资房产的门槛降低，让更多的人有机会参与。
所以，众筹还是找到了市场痛点并解决了市场痛点，自然受到市场热捧，截止到前天的十五次俱乐部众筹每次都是秒杀，抢都抢不到。
图为第十五次万科城市之光loft公寓众筹，单价四万元
未来，我们还会推出新的产品，满足市场的需求，这些新产品无疑都有一个共同的特点，那就是发现市场痛点并解决市场痛点。
美房网首席特约分析师
康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。
