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城市运营是一门好生意
过去几年掀起的物业上市潮正悄然发生改变。一方面，政策监管日益严格，对于物企的资质和规模提出了更高的要求。另一方面，当前的环境下，越来越多的房企在推动物业公司上市方面“有心无力”，甚至不少企业选择卖物业进行资金回流。
3月10日，金茂服务在港交所挂牌上市，成为2022年第一家完成上市的物管公司。公告显示，金茂服务本次全球发售共计1.01亿股股份，国际配售获超额认购1.84倍，体现了市场与投资人对公司基本面的强烈认可。
随着金茂服务的挂牌上市，物业行业的市场格局，正在快速发生洗牌和变革。
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背靠“大树”好乘凉
金茂服务自1993年起步，背靠全球500强企业中国中化和一线品牌房企中国金茂。主要业务包括物业管理业务、非业主增值服务和社区增值服务。
其中，物业管理业务组合涵盖住宅物业及非住宅物业，包括商业物业（如写字楼、购物中心、酒店等）代表项目世界十大摩天大厦之一的上海金茂大厦、西北最高的摩天大厦——兰州亚欧国际大厦等；城市公共及其他物业（如学校、医院、游乐园及政府设施）。此外，金茂服务也提供多种非业主增值服务。
目前，金茂服务已在全国48座城市实现业务布局，包括长江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、 中西部地区及成渝经济区，侧重核心城市高端物业。截至2021年9月30日，合约建筑面积达4573万平方米，一二线城市业务占比高于行业平均水平。
虽然规模在当下的物管企业中并不突出，在业内人士看来，在控股股东强大的项目储备支持下，金茂服务拥有明确可见的可持续增长机会。
资料显示，截至2020年底，中国金茂持有土地储备9510万平方米，庞大的高端物业项目储备，无疑为金茂服务带来长期稳定的增量。
作为金茂服务的母公司，中国金茂控股集团有限公司总裁李从瑞在上市仪式上坦言：“中国金茂将一如既往地从战略、项目、资金、人才等方面全力支持金茂服务健康快速发展，努力把金茂服务建设成为国内领先的高端物业管理及城市运营服务提供商，以更加优异的业绩回报股东和广大客户”。
除了中国金茂，金茂服务与中国中化的潜在业务合作也带来了更多的发展机会。
2021年7月，金茂服务就与中化蓝天达成战略合作，为中国中化旗下优质工业园及写字楼提供物业管理服务，包括绍兴上虞基地、苏州太仓基地等，进一步扩大产业园区服务赛道。
地产圆周率了解到，上市仪式上，中国中化董事、总经理、党组副书记李凡荣，中国中化总会计师杨林，中国中化副总经理、党组成员阳世昊等中化领导也都出席，这不难看出中国中化对于金茂服务上市的重视与支持。
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聚焦一二线高能级城市
上市越来越难的背后，物业企业正在掀起新一轮的洗牌和变革。从资本市场的表现来看，3月15日，物业企业整体呈现出震荡的下行趋势，平均跌幅在10%左右。其中，旭辉永升服务跌14.57%；正荣服务跌13.21%；碧桂园服务跌12.82%。
在业内人士看来，这主要受房企债务危机发酵、房地产增速放缓以及宏观经济环境所影响。对于物业行业而言，除了更加考验母公司的实力，也考验着企业自身的战略定位。
承载着母公司中国金茂的品质基因，金茂服务自成立以来长期选择聚焦于一二线高能级城市的高品质项目。
高能级城市意味着持续高标准的服务投入，以及高净值客户群体整体更高的收缴率和更加稳定的收入。这也是决定企业能否具有更强的抗周期性的关键。根据赛惟咨询调查结果，金茂服务2018年、2019年及2020年的客户满意度保持在约90分，处于行业领先水平。截止2018年、2019年及2020年12月31日止，物业管理费收缴率分别为98.5%、96.8%、94.1%。
高能级城市影响力、高端项目服务力以及高净值客户的消费力，为金茂服务带来了可观的市场优势。2018至2020年，金茂服务的平均物管费为每平方米6.2元、5.9元及5.4元，高于百强物企的物管费均值。其中，住宅物业平均物管费高出同期行业平均水平50%至77%；非住宅物业平均物管费是百强物企非住宅物管费平均水平的2.5倍至3.94倍。
此外，2018～2020年，金茂服务的收入复合增长率28.2%。同期，金茂服务利润复合年增长率逾110.0%。
据了解，金茂服务提供社区增值服务、房地产经纪服务、室内装修平台服务及新零售服务等服务，并打造了一支专注于为社区增值产品和解决方案提高整体业务开发和管理能力的专业团队。2021年，金茂服务社区增值服务收入较2020年同期增长73.9%。
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城市运营是一门好生意吗？
高端住宅之外，金茂服务已经布局了商办、产业园区、公共物业、城市运营服务等多元城市空间。在这其中，借力母公司中国金茂作为中国领先的城市运营商的优势，金茂服务率先进入城市服务这个潜力极大的“蓝海”领域。
目前，中国金茂在全国布局34个城市运营项目，金茂服务已与其中的22个项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，12个项目已投入运营。
除此之外，金茂服务还利用其物业管理及客户服务能力，为行业上下游提供城市运营解决方案，探索独特、可复制的城市服务模式。
凭借在多业态和城市运营服务领域的服务力及良好的品质口碑，金茂服务走向市场即展现了强大的规模外拓和业绩增长潜能。仅仅在去年一年中，金茂服务就陆续与嘉善经济开发区物业管理有限公司、舟山政府旗下平台公司、南京新尧新城管委会达成战略合作。
截至2021年9月30日，金茂服务已就独立第三方所开发物业订立40份管理合约，合约建筑面积及在管建筑面积分别为435万平方米及321万平方米。
一位业内人士向地产圆周率表示，全业态全方位的物业组合，不仅能最大程度地发挥不同物业类型之间的协同效应，而且能够规避单一业态的风险，获得足以穿越经济周期的可持续增长韧性。
金茂物业服务发展股份有限公司执行董事兼首席执行官谢炜直言：“未来的物业行业，将愈益呈现平台经济和服务集成商的主导逻辑，通过整合优质社会资源，管理物，服务人，进而助力多元价值的涌流。在这样的行业本质和发展图景中，金茂服务将成为时代重任的使命担当。”
