香港楼市启示录（一）：八年轮回的宿命__财经头条_

作者：杨浩军孙浩

应广大读者的要求，我们做了几期关于香港楼市的文章，香港楼市是全球楼市起伏最多的一个城市，其楼市变化也是对其他经济体最有启示的教科书。

我们不得不面对尤其是今年以来，中国楼市泡沫越来越大。相应的，不停有专家学者、媒体等告诉我们，楼市泡沫要破了，房价要暴跌了。但是有没有泡沫，泡沫有多大？如果研究过泡沫的专家都会告诉你：不知道！所以既然谁都不知道，我们不妨看看香港，最具代表楼市起伏的金融自由港。

香港房地产泡沫全球闻名，在这1100多平方公里的土地上，二战之后的60多年时间，经历了七次楼市狂潮。频率之高，周期特征之鲜明，世界少见。伴随着过山车一样的楼市，有人成为富豪，也有人家破人亡。

他山之石可以攻玉，且内地和香港采取相同的土地管理制度，土地收入占财政的比例都较高，经济发展都属于二战后的新兴经济体，二者房地产市场的一些现象也高度趋同。我们不妨分析一下香港楼市的这七次波动，看看房价在暴涨与暴跌之间有什么规律性，思考大陆地产的趋势。

今天，我们先回顾战后到八十年代香港的五次楼市涨跌波动。这五次波动周期非常鲜明，都是上涨五年左右，下跌两三年，也就是说一次波动刚好八年。八年一个轮回，难道是房地产的宿命？

战后香港楼市第一轮暴涨约在1946到1950年，主要是刚需增长。一方面，香港在二战时被日本攻占，建筑受损非常严重，战后产能一时之间不能扩大，住宅供应量不足；另一方面，战后香港经济社会复苏，人口大增，据统计1946年香港约60万人，1949年就已暴增至186万。人多房少，供不应求，以致房价、租金和地价全部暴涨。

需要指出的是：当时租金和地价的涨幅整体比房价涨幅要高。当时香港政府卖地，只承认一个买家（业主），只向这个业主收地价和地税。因此，这块土地上盖的房子也只能有一个业主，买卖楼宇都以整幢为单位。且当时经济刚刚复苏，居民购买力偏低，所以大部分人租房居住。后来吴多泰创立“分层出售”，霍英东创立“卖楼花（分期付款）”的模式之后，香港的房屋交易量才大增。

香港是一个港口城市，转口贸易是其主要经济组成，尤其是对大陆的转口贸易对其经济发展具有主导作用，49年后更是充当了大陆和西方世界的纽带。1950年，朝鲜战争爆发，西方国家对内地实行制裁，香港转口贸易萧条，房地产市场受到影响，开始下跌。

第二轮上涨：1953到1957年。朝鲜战争结束，香港经济发展环境变好，开始向工业化转型，同时房地产分层购买和分期付款模式大力推广，楼市趋于活跃。我们说房产投资就是参与国家建设并分享国家快速发展带来的红利机会，政府行为对房地产市场的影响是深远的。

50年代以来，香港的城市面貌不断更新，但也面临诸如土地征集等难题，改造市区已有的大量残旧或设施不足的建筑成为社会发展的必然选择，这一旧城改造计划持续半个世纪，虽然大规模改造在七八十年代，但50年代已有零星试点，对房地产市场也形成了刺激。据统计，当时香港核心商业区，一年涨幅曾达到100%。但当时居民收入仍然不高，所以房价涨幅还是明显小于地价涨幅。随后，政府开始管制炒房的行为，1958年房地产价格大跌。

第三轮上涨：1960年到1965年，香港工业化发展带来的市场繁荣。1956-1966年是香港工业化发展最快的时期，香港从转口港向工业化快速转型，1959年，香港出口贸易中心港产品的比重已上升到70%。进入60年代，香港经济快速发展，居民收入大增，购买力增强，房地产刚需强劲，同时国外资金大规模进入，香港楼市重新繁荣。

当时香港银行间竞争激烈，大量贷款被投到房地产行业，账面呆账坏账增多，银行流动性下降，根基不稳。在谣言等外部因素影响下，隐患终于全面爆发，香港发生银行信用危机。港英政府开始致力于银行监管，1964年出台条例要求每家银行至少保证流动资金比例为25%，投资于股票和房地产的资金不能超过股本加储蓄积累的25%。该条例并没能遏制住恶化的金融环境，反而使得香港银行业在1965年爆发了更为激烈的危机。随后，银行紧缩信贷，楼市需求萎缩，房价又开始暴跌，许多地产公司倒闭，出现大量烂尾楼。1967年爆发了反英抗暴的政治运动，资金外流，地价当年又跌了50%，政府卖地收入仅为高峰期的18%。

第四轮上涨：1968年到1973年。1968年政局稳定后，香港经济复苏，产业结构开始转型，旅游、金融和商贸等行业迅速发展，海外资金再次流入香港，工业现代化、多元化和国际金融中心开始形成。同时，政府启动新市镇发展计划，即类似大陆大城市的建新城新区和卫星城等，分散中心城区人口和资源。这些因素使楼市繁荣，房价和租金飙升，炒房非常严重，开发商捂盘惜售。当所有人都看到了投资前景，开始大量投资的时候，泡沫便也迅速的吹起来了。当时香港股市和楼市投资投机行为火爆，1973年，股市泡沫破灭，楼市也随之崩盘。

1976年到1981年，内外环境大好，香港楼市迎来第五轮上涨。经过三年调整，石油危机过后，经济迅速复苏，香港的国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构、跨国公司来港设立分公司；1976年香港提出地铁修筑计划，1978年居者有其屋计划第一批居屋推出，居屋相当于内地的经济适用房；经过十年建设，香港新市镇开始形成，长江实业、新鸿基地产等一批地产巨头崛起并上市；内地实行对外开放政策，在深圳、珠海设立经济特区。同时，香港50、60年代出生高峰期的人进入了结婚高峰期，楼市需求旺盛。这一时期，香港地价上涨了7倍，楼价上涨了3倍。

但是热钱流入较多，投机气氛较重，美国采取沃克尔紧缩后，香港利率升到20%，资金成本压力加大，加之中英关于香港前途问题谈判困难，也影响了人们在香港投资置业的信心。1981年楼市达到顶点后开始崩溃，地价跌幅40——60%，高级住宅下跌50%。直到1985年，香港楼市才迎来再一次上涨。

八年一个轮回，这五次宿命式的涨跌，正是香港经济开始起飞到转型，香港从转口港走向工业和国际金融中心的几十年。整体来看，房地产反映了人们对经济、政局和特殊环境的看法，其价格走势主要反映的是投资者的信心。随着经济形势的变动，房价也必然表现出周期性。影响房地产价格的因素众多，主要有经济基本面、人口、利率、货币、国际资本流动和特殊的国际环境等。香港经济起飞和转型的这四十余年，社会承压能力较弱，各种因素变化剧烈，反映在楼市上就是周期鲜明的涨跌波动。

接下来的三十余年，香港回归，国际金融中心地位确立，经济社会发展趋稳，房地产市场的两次波动就表现出完全不同的特点，我们下一篇文章详述。

如果大家愿意听一个对经济和房地产颇有研究的主编心声，不妨添加主编的个人微信号（ID：mkshf01），主编的一句提醒也许可以让你在房产投资上少走很多弯路。

美房网原创文章，欢迎转发！

1）如需转载请联系公众号助理

2）保持文章完整且不得以之盈利

3）完整标注版权及本公众号ID、二维码