香港楼市启示录（二）：新时代的两次长牛__财经头条_

点击“美房网俱乐部投资分析”关注我们

前一篇文章，我们说到二战后的四十年，香港楼市经历了五次波动，八年一个涨跌轮回，频率之高，周期之鲜明，世界少见。随着香港经济社会结构逐渐稳定，其楼市泡沫又有完全不同的表现，本文我们就谈谈1985年至今的两次楼市波动。

第六轮上涨：1985-1997年，过渡时期的房地产繁荣。

1984年中英发布联合声明，宣布1997年香港回归，政治前景明了之后，市场信心恢复；另外美元贬值带动香港出口增加，经济再次进入高增长，利率降低，甚至出现负利率，海外资本大量涌入，国际游资和本地资本开始疯狂炒房。

楼市过热，招致舆论强烈批评。1991年8月到1992年二季度，香港政府连续采取措施抑制房价，包括收取印花税、禁止内部转让楼花、降低按揭比例，但没有阻止房价上涨。1993年地王拍卖带动房价继续上涨。1994年一季度后，香港政府继续通过增加土地供给、房屋供给、打击投机等手段平抑房价，并承诺若房价不降，将采取更严厉措施。国际上，美国也7次加息，抑制楼市过热。1994年二季度香港房价开始下跌，一直持续到1995年三季度，这次房价平均下跌3成。但海外和内地资金大量进入香港，1995第四季度，香港楼市又快速回暖。长期上涨，形成了香港最大的房地产泡沫。与1985年相比，1997年香港私人住宅价格指数暴增七倍，这个涨幅超过了上世纪80年代的日本。

涨的越高，跌的也越凶，资本市场是非常残酷的。1997年，亚洲金融危机爆发，波及东南亚、东亚各国，香港也遭受重创。同时，香港第一任特首董建华上台，提出著名的八万五建屋计划，即政府每年新建8.5万套住宅，这引发了市场对后续住宅供应量大增的预判。这两件事，一件抑制了楼市需求，一件增加了楼市供给，导致香港楼市在97年第三季度达到高点之后快速下滑。1998年暴跌，1999-2003年跌幅收窄，但下跌持续5年。2003年爆发非典，对楼市更是雪上加霜，房价又跌了一波。据统计，这几年下跌，跌幅超六成，是香港史上楼市跌幅最大的一次，损失惨重。2003年房价最低迷时，香港曾一度有10.6万宗房屋成为负资产，换句话说房子当时的价格已经没有房贷余额高了。

第七轮上涨：2004年至今。

由上图（中原地产的香港房价指数）可以看出，1998年香港房价下跌，颓势持续到2003年，之后房价就一直在拉升。从2003年的低点到2015年的高点，香港房价从每平方米的19956港元涨到118081港元，涨幅492%。15年末短暂下跌之后，又强势上涨，现在香港房地产的均价已达到11.5万元人民币每平米左右。

香港历史上房价的每一次变动都是在自身和外界的共振下完成涨跌变更的。2004年前后，美国、欧洲、中国内地等楼市皆处于快速上涨期，这是推动香港楼市复苏的外部环境。香港内部，因大陆开放香港自由行，香港商业进一步繁荣，居民收入持续提高，同时城市基础设施建设逐渐完善，香港楼市开始快速上涨。2008年之后，香港住宅供应量偏低。金融海啸后，全球持续采取量化宽松政策，大量热钱涌入香港，港元利率与美元同步，维持于极低水平，导致楼市投资需求大增。内地投资客也大量涌入，进一步推高香港房价。

从10年开始，香港政府通过不断提高印花税等政策抑制投资投机，平抑楼价，但效果并不明显，房价在小幅波动中保持上扬态势。香港政府先是推出额外印花税，矛头直指短期炒房客，买家在半年内转售房屋，税率为15%，半年至一年之间转售为10%，一年至三年之间转售为5%。后又将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除，限制境外人士投资房地产。11年房价轻微下降后于12年初重新上涨。2012年10月政府再度痛下狠手：所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，除缴付一般印花税，还需要缴付15%的买家印花税，并将额外印花税的税率提高了5个百分点。2013年2月，政府又增加印花税。九年强势上涨形成的泡沫，以及政府持续调控，楼市终于有所降温，成交量收缩，房价也出现小幅的回落。

但是，2014年香港房价又开始反弹，直到15年9月份才开始下跌，半年时间，香港房价指数跌了15%左右。16年二季度再度上涨，12月份再创新高。到今年6月份，香港楼市房价指数已经连续16周创新高，超过了1996年12月8日至1997年3月16日期间连创15周新高的纪录，是20年以来连创新高纪录的最长时间。

2015年12月美联储首次加息，货币政策收紧，香港政府也多次调控，预期楼市应该平稳降温的。但香港作为国际金融自由港，影响因素太多，内地调控导致的人民币外移，英国脱欧公投的影响等，让香港房价超出预期持续暴涨。虽然香港楼市强势上涨，但总体来说，政府持续增加土地供给，楼市泡沫明显，需要谨慎投资，香港房地产市场可能由于多种因素而放缓增长。2016年3月以后，又继续了一次不可思议的上扬，一直到今天，但随着美联储的第四次加息，香港楼市价格已经没有继续上扬的动力。

纵观这两次上扬，我们发现，八十年代中后期，香港工业现代化完成，国际金融中心地位确立，政局稳定，经济社会体制逐渐完善，市场活跃度和抗压能力增强，房地产强势发展，形成了两次各在10年以上的楼市上涨周期。

下一篇文章，我们着重对香楼楼市的几次波动做出我们独特的观察。

感谢您阅读美房网康老师投资俱乐部的原创文章，您对我们的支持、肯定亦或批评、质疑都是我们不断做出更优质原创内容的源动力。如果您认可我们的观点，欢迎成为我们投资俱乐部的VIP会员。

更多区域投资价值分析或投资咨询，请添加康老师投资俱乐部分析师个人微信（mkshfx）咨询；参加线下活动，请扫码添加康老师投资俱乐部助理咨询。

mkshf01

回复数字“1”，查看往期精彩文章