陆家嘴：地产+金融驱动——租赁是王牌金融露锋芒__财经头条_

2016 年，陆家嘴收购上海陆家嘴金融发展有限公司（以下简称“陆金发”）88.2%股权，此次资产重组标志着陆家嘴“地产+金融”双轮驱动发展模式的日趋成熟，2016年金融业务利润率为42.9%，对利润总额的贡献率为16.1%。2017年，两大产业融合将带来更多企业红利。

1、收购陆金发88%股份，

初步形成金融布局

2016年，陆家嘴以现金支付的方式收购陆金发88.2%股权，完成同一控制下的合并，此次资产重组也是陆家嘴集团的重大变动，上市公司陆家嘴在集团内的战略地位进一步提高。

陆金发是陆家嘴集团打造多年的金融控股平台，已形成“证券+信托+保险”业务架构，旗下有爱建证券、陆家嘴信托、国泰人寿等多家优良资产。

图：陆金发业务架构

除收购陆金发外，2016年陆家嘴还获取苏州绿岸房地产开发有限公司95%股权、上海申万置业有限公司100%股权，公司业务版图进一步拓展。

2、营业收入增长69%，

成本费用率明显下降

陆家嘴2016年营业收入128亿元，同比增长69%，毛利润60亿元，同比增长47%，净利润33亿元，同比增长23%。2014年至2016年，营收同比增速不断加快，呈明显上升趋势；2012-2016年，毛利润同比增速同样加快，呈波动上升趋势；而净利润同比增速较2015年有轻微下降。

图：2011-2016年营业收入及其增速

图：2011-2016年毛利润、净利润及增速

2016年陆家嘴营业收入出现大幅增长，主要原因有两点，一是2016年房产销售业务营收翻番，营收由2015年的22亿元增长为2016年的56亿元，增长主要来自于天津河庭花苑项目；二是2016年新增金融业务收入，2016年营收为18亿元。2016年营收占比最大的三项业务分别是房产销售、房地产租赁与金融业务。

表：2012-2016年主要业务营业收入

2016年陆家嘴销售费用率为1.2%，管理费用率为2%，财务费用率4.4%，三费率均比2015年下降，成本费用率也是2011年以来的最低水平，2016年公司成本管控能力明显增强。

图：2011-2016年费用率情况

3、物业租赁成熟稳定，毛利润率高达83%

2011至2016年，陆家嘴房地产租赁业务毛利润率一直处于高位，2012年至2016年均处于80%以上，2016年房地产租赁毛利润率为83%。

图：2011-2016年房地产租赁毛利润率

截至2016年12月31日，陆家嘴长期在营写字楼共16幢，办公物业总建筑面积115万方，成熟甲级写字楼（运营一年以上）的平均出租率97.5%，平均租金达7.64元/平方米/天。办公物业一直是陆家嘴的“王牌”项目，其持有写字楼均位于陆家嘴核心地段，且自2007年渣打银行大厦竣工以来，办公物业项目发展逐步成熟、物业租赁稳定。

表：截至2016年底主要在营甲级写字楼明细

除高级写字楼外，截至2016年末，长期在营高品质研发楼和非甲级写字楼总建筑面积超21万方，年末出租率为97%，平均租金达5.1元/平方米/天。会展物业项目为上海新国际博览中心，总建筑面积20万方，2016年全年场馆总利用率64%。

陆家嘴隶属于陆家嘴集团，物业租赁高利润的原因主要源自于两个方面，一是优良出身决定的强大拿地优势，使其能够获取核心地段土地；二是陆家嘴自身优秀的建筑水平与管理能力，为物业租赁业务锦上添花。

4、2017租赁物业计划竣工162万方，

现有土地储备寸土寸金

2017至2019年期间，陆家嘴计划竣工面积合计257万方，包括办公物业、商铺物业、酒店物业与住宅物业。其中，2017年办公物业竣工面积128万方，主要来自于上海中心大厦、浦东金融广场与天津金融广场三处。此外，2018年、2019年计划分别竣工住宅物业面积25万方、14万方，主要来自天津河庭花苑（二期）与天津海上花苑东标段。

图：2017-2019年不同物业拟建设面积