产城运营战略观察第十九期--乌镇雅园小镇考察实录

       在9月下旬，亿翰产城研究中心参观了蓝城集团的乌镇雅园项目，我们的研究员通过直接到访、实地了解的方式，力求透过互联网繁文缛节式调研报告与广告宣传，为读者还原出一个笔者看到的最真实的乌镇雅苑。

1、前期研究

在抵达雅园前，根据公开信息，笔者查阅到乌镇雅园坐落于国家5A级风景区浙江省桐乡市水乡古镇--乌镇，实际上雅园与乌镇风景区存在一定距离，根据地图信息约6公里，骑行约半个小时。雅园是一个以“书院建筑”为型质特征，“颐养天年、乐学人生”为主旨，围绕白马湖布局涵盖养生别墅、多层洋房、养生公寓及颐乐学院为一体的综合性社区。

图 – 乌镇雅园地理位置

雅园由绿城和雅达国际控股有限公司共同投资开发（各持50%），2012年6月取得建设用地，2012年8月开工，一期多层住宅2013年7月对外销售，2014年10月竣工交房。项目总投资约20亿元。

在出发前，笔者先对雅园项目做了一些基本的功课，几位研究员根据自身对项目的了解互相沟通，总结如下：

1、雅园是蓝城旗下的小镇项目，是蓝城全产业运营概念下的养老小镇；

2、虽为小镇概念，但其本质依旧是一个住宅+休闲+商务会所的结构；

3、考察的重点应该落在雅园养老配套、商业运营情况与全产业链概念上

2、实地考察之一：营销中心介绍 

从申嘉湖高速公路下来后，不到十分钟，笔者便到了乌镇雅园的营销中心。由于当天为周末整体营销较为忙碌，营销经理为笔者简单介绍了乌镇雅园规划格局以及功能分布，后既由笔者自行参观，在项目表述上可能存在遗漏，笔者将内容通过表格基本整理如下：

        在商业方面，雅园有一条特色商业街，位于高层区与湿地公园之间，目前也仍旧处于建设之中，在雅园后有规划大型商业广场整体还在建设中。商业区主要为蓝城集团自营或者交由业主进行运营，暂无成批商户直接入驻雅园的商业。值得一提的是，我们了解到雅园业主有众筹一个咖啡厅、部分商业为业主自行经营。老年人年纪大了在园内经营也一些商业不在于钱更在于消磨孤独，业主住、业主经营的概念成为雅园整体商业的亮点。

在配套方面，雅园配备了湿地公园，幼儿园，儿童乐园，花卉公园，樱花跑道等，其中湿地公园为原有生态保留，而非另行建设。

在医疗方面，雅园医疗中心主要由雅达国际自持管理，属于民营医院，主要服务为心脑血管疗养康复，康复护理。

目前雅园交房户数在1000户左右，入住率为三分之一。其中长住户在300户—500户左右，占比大约为50%，人数大致在千人左右。

3、实地考察之二：业主沟通交流

在笔者通过雅园的园区电车进入园区时，与两位雅园业主同行，笔者与其进行交流。两位业主是上海人（符合上海客群定位），他们表示，雅园的优势最主要的就在于环境，乌镇空气清新，让人住的很舒服。

不足则在于配套设施不够。医疗由于雅达国际医院以疗养护理为主，其他病症仍需到其他医院解决，且由于雅达为民营医院，无法使用医保，因此他们会选择回到上海看病。

此外，目前学院中的商业虽能满足基本需求，但不够完善，他们更乐意让子女从家那边带点东西给他们。

4、实地考察之三：生活配套

4.1小商业区

小商业区在颐乐学院边，养老住宅区的中部，主要以小型的餐饮店和便利店为主。我们参观当日，商业区内的人员较为稀少，或许业主主要在家中自己做饭，没有多少餐饮需求有关。

4.2雅达艺术中心和白马湖

艺术中心主要作为一些老年艺术家（业主）的作品，白马湖作为雅园内部最大的湖区，风景生态建设完备，整体环境较好。

4.3学院区

学院区是雅园“学院式养老”的核心所在，其在建筑设计，课程设计，功能设计等方面投入较多，且目前设施基本投入使用，用以服务养老住宅区的业主。

建筑设计上，乌镇雅园居住单元建筑风格和室内风格整体上采用新民国风，整体给人以民国时期书院的氛围。功能设计上，有大礼堂，棋乐轩，敬修堂，运动馆，健身中心等，可以满足老人各类娱乐，文化，社交活动的需求。生活配套较为完善，目前功能区健身中心以及教室使用率较高。

课程设计上，包括太极拳，书法，古镇，智能手机应用，山水画，精修，瑜伽等，涵盖种类较多，既有手机课程，帮助老人学习使用手机融入社会。也有经典文化课程。覆盖也较为全面。

4.4其他社区配套

园区服务车，看介绍可以得知，其为方便相关业主，10分钟内可以到达，并负责接收。小镇各区也有保安，可以帮忙叫车，物业服务完善。

5、实地考察之四：细节设计

实地考察的样板房主要为高层的小户型，目前主要户型分为两类，77平方米和95平方米。内部精装修，较为华丽。有诸多为老年人的设计。如防滑把手，圆头桌角，入户感应灯、不活动通知、无障碍入户等。

6、调研小结

蓝城的小镇战略是将小镇定位为尊重自然，敬畏生命，是一个充满活力的生命体，并具有自我生长能力。蓝城通过生活策划研究院，生活建设研究院，蓝城生活服务研究院，蓝城农业研究院四大系统进行支撑。使得小镇拥有五大服务板块：健康服务，教育服务，产业服务，商业服务和物业服务。笔者认为雅园目前虽然以颐养的要素特点较为鲜明以外，相关的要素配套均还有改善空间。

医疗方面，雅园目前所包含的雅达国际康复护理中心，由于不支持医保也使得业主的医疗意向较低。商业方面，没有专业的商户入驻，仅靠蓝城自营以及业主众筹，或许难以满足其他业主的商业需求。而目前雅园常住人口数量较低，专业商户或许未能看到雅园的盈利点，随着更多业主的入住以及度假区的开发完成吸引人流，商业建设方面或许会有转机。

总体上看，雅园在颐养方面，通过颐乐学院满足老人们心理上全方面的需求，效果较好。且随着客群的年轻化，在高层区配套了相关设施，也是随机应变的体现。如果能改善医疗配套的部分缺陷，并且开发完成的商业体系，则雅园可真正成为蓝城所定义的小镇。

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