近期房地产的新政很多，从限购到利率下降，再到贷款首付比例下调。同时，我们思考过去20-30年，稳定增值的是房子，创造无数财富神话的是房子，但这期间消灭家庭财富最多的也是房子，究竟该怎么看懂？就抓三个本质，第一，政策不看力度，看诚意。第二，对老百姓来说，优惠不是关键，收入预期才是核心。第三，经济数据中地产现状最真实，投资与否在于是否有利可图。
本质一：理解政策的力度与诚意：
不少人热议，“个人住房公积金贷款利率下调0.25%”，“首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。”——这样的力度大不大？有没有诚意？
显然，力度很大的，你拿出来15%的钱就能买到房子了。不过，诚意与否，就要仔细琢磨了。首先，救房地产是应该的，但问题是拿谁的钱救，之前有传闻政府回购，那就是国家来救。但如今力度如此之大，说白了，还是老百姓加杠杆救。
那问题来了，你的房子不是资产（持续带来现金流）而是负债（吃掉你的现金流），如果是经济复苏周期，你的收入越来越多，那么没啥问题，只要你的收入高于负债速度，还可以提前享受一把。但问题是，如果你的收入下降，甚至有可能失去工作，这个时候，你还要负债，那是不是……更关键的是之前一波地产救市，就是老百姓加杠杆救的，他们缓过来了吗？所以，这个是否有诚意，不好说，也没法说，大家自己体会。
之前为什么会导致那么大的泡沫？很关键的一个因素是地产每次有问题之后，地产商都会觉得会有救市，甚至问题越大，越会有国家来管，不用担心，所以泡沫越吹越大，最终有了恒大、碧桂园等巨大的债务，包括万科这样早就喊出活下去的企业，也没收缩战线。如今让老百姓为这些买单，是否合理呢，有待商榷吧。
本质二：对来百姓来说，收入才是决定一切的关键
前边几十年，地方运作土地模式一直是卖资源，主要是卖地皮盖房子拉高房价，让老百姓来贷款买房，一次性把老百姓的存款以及未来三十年的收入全部拿走，这一套现在行不通了，怎么改呢？传闻收储房屋也许会有，也有可能只是传播一段时间消息。但是即便真的收储，然后呢？地产公司继续买地盖更多的房子？然后继续卖不掉，政府继续收储？将企业债变成政府债？地产板块的上涨，是减亏的机会，而不是买入赚钱的机会。很多人对政府下场买房抱有很大希望，觉得地产行业能够因此重新走牛，大概会失望。
未来每年卖地收入很可能都低于5万亿甚至4万亿元（请注意哪怕卖地收入8万亿以上的时期，地方上仍旧负债增长，说明那时候就是入不敷出。未来可能再多出4~5万亿的缺口），然后再想到越是经济弱的地方卖地收入就越少，财政缺口就越大。——因此，咱们生活各类费用涨价，要么就要改革地方的土地财政，找寻新动力。
人口是向大城市聚集的，现在要担心的并不是大城市房价，而是小城市房价。而房价支持的底层是该地区的收入增速。这已经是几乎送分题了。而杠杆买房看的是信贷、利率和现金流。信贷宽松了，但是利率还是4%+；更麻烦的是现金流（工资收入）的增长是最困难的，经济增长放缓，各行各业都在去杠杆，体现在当期的工资收入也在降低。这个时候，我们明白收入才是加杠杆的关键。
本质三：经济数据中的地产现状
4月社融只有-1987亿，上一次社融为负是20年前，2005年10月，如今需求真的差啊！社融增量是一定时期内实体经济从金融体系获得的资金额。负增长意味着资金在大撤退，居民、企业、政府全面缩表的缩影。4月单月M2，M1，社融全部为负数。其中住户贷款最弱，仅为过去三年高值的1/4略强。映射到银行股，今年资产规模增长受限是大概率，除个别银行外，多数银行的经营策略—以量补价，会受到极大挑战。央行披露的一季度货币政策执行报告也有所透露，货币总量增长可能放缓。可能未来不得不接受，社融增速放缓和经济弱周期等一系列的现实，这也是新常态。
4月份央行资产负债表又缩了1万亿；前4个月合计缩了2.8万亿，又回到去年9月份扩表前的状态了；4月份人民币存款主要减量是活期存款，企业的活期存款大减的同时，定期存款却是增加的；而居民储蓄主要也是减的活期存款，定期存款降幅不大；机关团体存款4月份居然出现了下降，这是很少见的，这笔存款通常是社保资金；不过看看医保披露的信息，似乎又不算意外。
如今发债什么的，都不解决根本的问题。根本的问题是能够覆盖利息成本的，足够体量的资产在哪里？43%的投资占比，每年60万亿的固定资产投资规模要维持，压力山大。货币不是财富，货币背后对应的商品和服务才是财富。如今央行不考虑要还的事，那是微观层面宏观层面只需要盯着通胀，没有大幅的通胀，就证明货币和商品、服务是匹配的，央行管的就是这种匹配。但是否有效，需要市场说了算。
政府为什么要发超长债，如50年债？因为超长债的时间越长，某种程度上就越接近永续债（只付利息不返还本金）因此，超长债的核心在于发多少和发的节奏（市场承受力度）。发债代价：财政需支付利息（成本），但超长债（永续）可以忽略不计。那么，会用在什么地方呢？
限购放开后的首场土拍，也是杭州第五批次土拍。本次4宗地块，起拍总价约38.94亿元。实行自由竞价，按照价高者得的原则确定竞得人。经过上午1小时不到的竞拍，4宗地块全部成功出让，均为底价成交，举牌即得。此次全部底价成交，一方面和市场大行情有关，另一方面也和地块质量相关，好的地段都捂着，用一些普通地段出来试水。所有人都在等待资金来救。
没有了投资客，只靠刚需，一年怎么可能支撑18万亿的房市，前面几年炒房客离场，现在楼市已经缩水到6—8万亿元。如果是有钱人来救可以不？不过房住不炒是原则，当初撵走了，如今请回来，也要有诚意。即两点：第一，征收房产税的政策稳定，是的，只要稳定就可以测算成本。投资地产的前提是要有稳定的政策和体系，不能频繁变化，否则谁也不敢动。第二，租金收益率扣除日常维护费用（物业费、日常维护），跟国债收益率持平。因此，有收益才是投资地产最关键的。
