文丨地产三哥
近日，据21世纪经济报道的消息：市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。
以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
即有息负债规模以2019年6月底为基础，如果：
“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；
“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；
“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；
“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。
三哥以2019年末的数据，计算了TOP30房企的相关指标：
一、TOP30房企的“三道红线”
计算公式：
红线1指标：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）
红线2指标：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益
红线3指标：现金短债比=货币资金/短期有息债务（来自亿翰智库）
红线2指标口径：合并权益指合并报表的总权益，包括永续债与少数股东权益。
二、红线的逻辑
红线的出发点是降低杠杆。
出发点是好的。
但总觉得哪里不对劲。
对红线1（剔除预收款后资产负债率）来说，要改善这一指标，就要加大预收款的力度，这是鼓励房企高周转。
对红线2（净负债率），提升非控制性股东权益要比降低有息负债简单得多，明股实债也好，实际引入合作方也好，这都不是事。
对红线3来（现金短债比）说，所有把碧桂园那一套“同心共享+高周转”学得好的企业，都不会差到哪里去，也就是加大销售力度和预收款额度，比如阳光城、中梁、奥园、美的，都是“高周转”班级的三好学生。
总结下来，两个明显方法直接改善指标：
高周转+引入合作方。
高周转都可以去学碧桂园。
引入少数股东的潜力，三哥也做了一个统计：
三、抱薪救火
一条大河波浪宽，上游加大放水量，下游需要卖地和行业税收支撑地方财力，又不想房地产行业被大水漫灌，只好这里修堤，那里建坝：
从“房住不炒”到“一城一策”，从“限地价”到“限房价”，从干预行业到如今干预企业经营。
在可以预见的未来，对企业经营的直接干预大概率会越来越多，越来越细。
再下一步，可能就像以前的中小煤炭企业一样了吧：关停并转？
市场主体和企业家精神？
洗洗睡吧！
真像那位知名作家说的，从“头疼医头、脚疼医脚”到“头疼医脸、脚疼也医脸”。
其实所有人都知道，只要加大供应，什么事情都能解决。
但是，现在或许早已经过了那个阶段了。既得利益群体数量越来越大，改革的难度和成本也越来越大。
极有见地、魄力和担当的董建华先生2002年迫于压力放弃了八万五公屋计划，这或许是渔村今日衰落的草蛇灰线。
